精品度假酒店规划与设计

前 言 

满足精神需求的新型酒店

酒店行业的起源很早，很多是伴随着贸易
的产生而出现的副产品，为过往的商队提供可
供休憩的居所。在罗马、埃及、波斯等历史悠
久且尚还保留了不少历史遗存的地区，我们仍
然能看到作为酒店前身的商队旅馆建筑。历史
经济活动的持续性高涨也见证了酒店业蓬勃发
展的历程。在这个过程中我们能看到，几乎每
一次酒店发展的瓶颈都促使着行业内努力突破
现行发展短板，实现跨越式发展。如普通住宿
型向商务型、度假型的跨越，经济型向高端型
的跨越，城市型向郊区型的跨越等。目前酒店
业的发展瓶颈则在于近几十年来此等林林总总
的酒店类型逐渐形成了公式化的同质发展模式，
同一类型的酒店好像在全球都能找到。因此，
强调与众不同和不可复制的精品酒店脱颖而出。
精品酒店作为一种新兴的酒店类型，不同于大
众熟知的星级酒店，目前属酒店行业里独树一
帜的类型。它是反标准化的产品，代表的是一
种与主流酒店的标准化、雷同化相对的个性化
产品。它不像星级酒店更多地将目光投射在功
能性的物质追求上，而将主要精力放在如何让
住客在精神上获得满足与独一无二的享受。精
品酒店早出现在 
20世纪 
80年代的欧美，对
于国内酒店业来说，精品酒店属于舶来品，相
较国外落后了 
20多年的时间。中国这类酒店的
数量与国外相比还是有巨大的差距。在本书开
始撰写的 
2015年，不说欧美，仅泰国普吉岛一
地的精品酒店数量就比当时全国范围内加起来
的还要多。

国内消费结构升级

精品酒店的产生依靠稳定成熟的经济基础
和长期积淀的文化底蕴。从地域和时间维度上
观察，精品酒店发展早期主要集中在美国和欧
洲的大都市；随后北美、南美、大洋洲和亚洲
等区域的城市均有所跟进；近些年亚洲城市及
旅游热门景点，精品酒店的数量也出现了较大
的增长，且出现了城市向乡村自然过渡的现象。
依托于经济和文化叠加的新型消费模式是精品
酒店得以发生、发展的温床，这种模式立足于
由 
GDP主导休闲时代的来临以及经济发展带来
的消费结构升级（体验经济）。体验经济消费
升级，在消费结构上出现了一批富有阶层，其
消费态度在关注产品和服务质量的同时对产品
和服务个性化需求的比重增加。因为体验经济
的特征是在生活与情境中，用感官体验和
思维认同吸引消费者的注意力，改变消费行为。
美国在 
20世纪 
60年代进入休闲时代，欧洲在
70年代，日本在 
80年代，而中国则在 
2012
年才正式宣告进入休闲时代。随着国内经济的
不断发展，特别是 
2012年后，酒店业也深感经
济型酒店的黄金十年已经过去。国内的精品酒
店逐渐增多，在国内各大旅游酒店类的媒体平
台上，它已经成为了关注的焦点，凡是涉及酒
店方面的，绝大多数都是有关精品酒店的信息。
在我们接触到的项目中也能察觉到，许多传统
的地产开发商都在尝试向旅游度假方面的业务
转型。因此，我们可以感受和预见到，中国目
前的经济发展状态已经进入了精品酒店消费的
阶段，且将出现爆发性的增长。

IV

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2019/12/4 下午8:05

 
投资收益可观

精品酒店的经营不同于全服务型星级酒店，
属于有限服务的类型，将主要的精力投在客房
经营上。一般来说，精品酒店的营业毛利高于
传统星级酒店，它的收益中客房占比，其
次才是餐饮等其他内容。而传统的星级酒店关
注的内容更广、投资较大，利润的来源根据酒
店主营的内容而有所差别：主营温泉水疗的酒
店，利润占比的就是温泉 SPA等内容；主
营宴会的商务型酒店，餐饮及会议的占比就会
有所提升，而它们客房的收入盈利往往占比较
少。这是精品酒店和传统酒店在客房收益上的
主要差别。近些年我们看到全球，特别是发达
国家的开发商，不断调整投资策略，渐渐地向
精品酒店上倾斜，也是看到了精品酒店客房收
益的高占比。我们以美国的相关研究为例，早
在 2003年就有数据指出，“虽然精品酒店的
客房数量只占到整个酒店行业的 1%，但是营业
总收入占到了整个行业的 3%”。研究结论里
还提到：“精品酒店 67.1%的入住率高于一般
酒店 65.9%的入住率”，并且举例“高端酒店
如五星级酒店的投资额通常在 5亿元以上，回
收投资额需 10~15年，而相比之下每家精品酒
店的投资额在 1~3亿元，6~8年内便可收回投
资。”截止到本书成稿，CBRE酒店美洲研究

的信息服务总监罗伯特·曼德尔鲍姆在《住宿》
杂志 2018年 11月上的文章《精品酒店：高端
性能影响流通》里表明了精品酒店高收益和高
入住率的情况仍然在继续，并提供了几组数据：
2017年时，美国精品酒店数量占美国酒店总量
的 3.2%，比例较上一年有所提升。至 2018年
6月，精品酒店项目占到美国在建客房总数的

17.8%，酒店开发商对其的青睐有增无减。接着，
此研究根据美国 1281处精品酒店的数据取样，
得出了精品酒店入住率（OCC）为 70.5%，平均
房间收益（ADR）为 208.52美元，相比于美国
酒店行业整体的情况，精品酒店实现了 6.9%的
入住溢价和64.7%的平均房间收益溢价（图0-1）。
回归到国内视角，麦肯锡 2016年 6月发布
的《重塑全球消费格局的中国力量》报告中指出：
中国消费结构与发达国家日益接近，未来 15年，
中国将贡献全球消费增量的30%。因此也可推测，
精品酒店在中国现在及未来 15年都将具有比较
好的投资收益率，势必会引发国内的投资热潮。
目前国内的精品酒店占比仅为 0.1%，有巨大的
发展空间，根据前瞻产业研究院发布的《2018 2023
年中国精品酒店行业发展前景预测与投资战
略规划分析报告》，经过 2008 -2011年的高速
发展，近年增长速度放缓，但精品酒店客房数量
的年增长率仍在两位数。且根据预测，至2020年，
中国精品酒店年复合增长率可达34.8%。

现行研究较少且有局限

国内外在专著方面，冠以精品酒店名称的
书籍多为画集，有供酒店经营管理者参考的案
例、供相关专业学习的某优秀酒店的介绍、有
面向旅行者的旅行手册以及关于精品酒店的市
场分析报告。但在学术研究方面，国内外均没
有针对精品酒店的理论论著，文章则多以期刊
论文的形式出现。国外在 1984—1994年与精
品酒店相关的文献是 31篇，1995—2005年是
373篇，2006—2017是 3620篇 。国内早
有这个标题的文章出现在 2008年，随后逐渐增
多，特别是在 2012年无论是学术论文还是期刊
论文都出现了爆发式的增长，正好与 2012年我
国全面进入休闲时代的 GDP发展数据相对应。
以 2012年为分水岭，2012年以前基本以描述
单个或若干个精品酒店的期刊文献为主，还有
个别论述精品酒店的运营模式，2013年开始出
现了客房设计、项目策划、软装陈设、建筑设
计、体验营销、体验空间、地域文化等更专业
的学术论文。论文的研究方向主要集中在以下
方面 ：① 针对亲身体验的某（若干）处国内国
外酒店做出的详细论述；②对自行设计的精品
酒店做设计说明；③ 关于精品酒店的媒体报道；

④ 简要介绍研究精品酒店的综合性论述；⑤ 从
不同设计角度观察精品酒店，如建筑设计、立
面设计、空间设计、室内设计、客房设计等内
容；⑥从地域文化的视角观察精品酒店的整体
打造；⑦精品酒店服务运营模式简要的分析。
整体上看，文献虽然在逐渐增多，关注的内容
也在逐渐扩展，但是整体数量还是有限，关注
点较为局限，对比多处成功的精品酒店的文章
只出现了一篇，主要类比的是国内的精品酒店
案例，以发展成熟的国外精品酒店为案例的研
究较少。因此面对越来越多关注精品酒店的群
体，亟须一本理论性著作填补市场空白。

精品酒店是一种注重品味、体验及感受的建筑类型，本书作者以建筑师和旅行者的双重身份，将亲历体验的全球具有代表意义的近二百个精品酒店予以解析，梳理了精品酒店从策划、选址、定位、规划布局到建筑设计的全过程及要点，总结了从地理环境、功能布局、空间序列、场所营造、个性情感等全方位入手来打造一个度假天堂的方法和策略，是开发者和设计师把项目做到“精、独、特”的宝典。

陈一峰，中国建筑设计研究院总建筑师，教授级高级建筑师，1979年入清华大学建筑系，1987年清华大学研究生毕业，现为首规委专家委员会委员；享受国务院津贴专家；中国建筑学会人居委员会委员；中国房地产协会专家技术委员；《住区》及《时代楼盘》杂志编委，作品多次获市级、部级一二三等奖，并在《建筑学报》《世界建筑》《城市住宅》《住区》《建筑技艺》等刊物上发表多篇学术论文；曾参与编辑《当代中国青年建筑师》（中国大百科全书出版社）《世界高层建筑》《外国建筑师在中国》（中国计划出版社）《建筑设计资料集成》（中国建筑出版社）等部分图书。两次获全国住交会、中国建设报、中国楼市联合推介的品牌影响力的中国建筑师；搜房网推介的中国十大别墅设计师；国际建筑师沙龙和新地产杂志联合颁发的亚洲建筑推动奖。

CONTENTS
目 录
章｜ 000
概念综述
解读精品酒店的内涵与外延
一、背景 002
二、定义 003
三、判定标准 004
四、规模 005
五、经营方式 008
六、精品酒店联盟 010
七、网络知名度 011
第二章｜ 013
场地类型
确立项目的资源特征与定位
一、水景酒店 015
二、山景酒店 025
三、奇异地貌酒店 033
四、历史遗产建筑酒店 039
五、历史遗产景观酒店 059
六、城市度假酒店 065
七、主题特色酒店 071
八、特色资源酒店 081
第三章｜ 089
功能设施
营造各具特色的高堂精舍
一、前厅大堂 093
二、餐饮设施 103
三、图书室 121
四、水疗 127
五、精品店 135
六、客房 141
七、泳池及活动平台 157
第四章｜ 177
空间序列
引导走入世外桃源的极致体验
一、大门之前的序曲 185
二、大门至大堂的过渡空间 193
三、门廊与前庭 203
四、前厅及大堂的序列 213
五、大堂至客房的序列 225
六、序列的尾声 241
第五章｜ 245
意境氛围
塑造度假天堂独有的意象与气质
一、价值感 247
二、奢华感 259
三、趣味性与休闲感 275
四、隐秘感 281
五、独特性 293
六、体验感 305
第六章｜ 311
精髓提炼
把握规划设计的原则与纲要
一、规划与环境 315
二、风情与风格 323
三、细节与运用 333
四、要点与总结 347

精品酒店是一种注重品味、体验及感受的建筑类型，本书作者以建筑师和旅行者的双重身份，将亲历体验的全球具有代表意义的近二百个精品酒店予以解析，梳理了精品酒店从策划、选址、定位、规划布局到建筑设计的全过程及要点，总结了从地理环境、功能布局、空间序列、场所营造、个性情感等全方位入手来打造一个度假天堂的方法和策略，是开发者和设计师把项目做到“精、独、特”的宝典。

陈一峰，中国建筑设计研究院总建筑师，教授级高级建筑师，1979年入清华大学建筑系，1987年清华大学研究生毕业，现为首规委专家委员会委员；享受国务院津贴专家；中国建筑学会人居委员会委员；中国房地产协会专家技术委员；《住区》及《时代楼盘》杂志编委，作品多次获市级、部级一二三等奖，并在《建筑学报》《世界建筑》《城市住宅》《住区》《建筑技艺》等刊物上发表多篇学术论文；曾参与编辑《当代中国青年建筑师》（中国大百科全书出版社）《世界高层建筑》《外国建筑师在中国》（中国计划出版社）《建筑设计资料集成》（中国建筑出版社）等部分图书。两次获全国住交会、中国建设报、中国楼市联合推介的品牌影响力的中国建筑师；搜房网推介的中国十大别墅设计师；国际建筑师沙龙和新地产杂志联合颁发的亚洲建筑推动奖。

章 概念综述
具体说来，精品酒店早的雏形是 1981
年出现的伦敦南肯辛顿 (South Kensington)的
Blakes酒店和旧金山联合广场的 Bedford酒店 1。
精品酒店（Boutique hotel）一词早由 Steve 
Rubell2于 1984年提出，源于他和合伙人 Ian 
Schrager3一同创建的美国 Morgans酒店。得
益于他们早期经营纽约知名夜总会 STUDIO54
的经验，他们以独特的视角敏锐地觉察到，将
流行文化的情绪和感觉注入酒店可为酒店行业
输入新的血液。也因此， Morgans酒店以“脉
动（on the pulse）”的概念横空出世，取得了
空前的成功，并向世界展示了精品酒店这种独
特的酒店类型。
精品酒店发展到 20世纪 90年代，开始呈
现出多元化的发展趋势，在名称、选址、经营
模式、规模、品牌、设计、建设模式等方面都
不断进行新的尝试和突破。对于国外来说，从
概念的出现到现在所呈现出的多元发展状态只
经历了 30多年的时间，发展历史并不长。对于
国内精品酒店业来说，相较于国外落后了 20多
年的时间，在数量上就更少了。但是我们也要
看到，伴随着国内消费结构的升级，近年来精
品酒店的发展态势迅猛，总体水平都在向国际
上的精品酒店靠拢，并发展出了许多中国特色
型的精品酒店。
国内早在 21世纪初始开始出现酒店名称
冠以“精品酒店”的字眼，据目前相关资料显示，
新加坡酒店管理集团于 2005年在云南创建的仁
安悦榕庄，被认定为国内首个真正意义上的精
品酒店。这一开端为国内的酒店业陆续迎来了
更多的国外精品酒店品牌的入驻（表 1-1），特
别是 2008年北京奥运会和 2010年上海世界博
览会都为精品酒店的实质性落地提供了良好的
契机。
国外品牌的进入一方面为国内酒店业提供
了新的标杆；另一方面，也让更多的国内业界
人士认识到这种新的类型，促进他们踏出国门，
向更多、更丰富的精品酒店取经。在国外品牌
的带动和业已成熟的国内大环境下，出现了许
多国内外联姻的精品酒店品牌，如安麓（首旅
集团和吉和睦的联姻产物）、诺金（首旅集团
和传奇酒店世家凯宾斯基的联姻产物）、钓鱼
台美高梅（钓鱼台国宾馆和美国娱乐酒店巨头
MGM的结合）、安珀（铂涛集团和法国巴黎酒
店集团的结合）、安岚（首旅集团、吉和睦酒
店和锦江集团的结合）等。
在近 10年的发展中国内也出现了数家经营
多年，并取得良好口碑的本土精品酒店品牌，
如松赞（图1-1）、青普、既下山、柏联等。此外，
近年国内异军突起的“民宿 ” 4，从某些角度看
来，一些精品民宿已经具备了精品酒店的特征， 
可以算作是精品酒店中靠近乡村的一类。它们
远离城市，坐落于偏远的山村中，房间数较少，
规模不大。