一本书读懂中国房地产

                                                                                                                                                         

  （原名马玉清）高级经济师，政治学专业研究生，毕业于北京师范大学汉语言文学教育专业，先后进修过政治学、经济学和法学。十五年教书育人，二十年基层从政，先后辗转多个岗位，对中国社会经济发展有着深刻和独到的理解。勤奋好学使她具有相当深厚的理论基础，勤于思考使她能够看到事物的本质，根植基层使她对中国现状有着较普通学者和百姓更全面清晰的认知。立足实际，解决实际中存在的问题，是其一切工作的出发点和落脚点。而对于存在的问题做深刻剖析和拿出有针对性的解决之道，是其著作的显著特点。如果把楼市简单地看成一个市场，天天在预测它的升降寒暖，那便是偏离了住房市场的本质。

  如果对中国房地产市场做一个概括，大概可以如是说：一个字“涨”，两个字“折腾”，三个字“放卫星”，四个字“雾里看花”，五个字“死了都要买”，六个字“玩的就是心跳”，七个字“让我欢喜让我忧”，八个字“有多少事可以重来”，九个字“房的心事你永远不懂”，十个字“如果离开你我如何幸福”。一句话：想说爱你并不是一件很容易的事。房，就是这样让百姓欢喜，让百姓忧，其主要的原因就是房价一日三变，居高不下，飞速上涨。在这一章里，我们主要来看一看商品房的高价是如何炼成的。
节 商品房的价格确定 ／ 52
  1.政府对房价及其构成的明确规定 ／ 52
  2.房地产开发建设、税收费用及相应成本 ／ 54
第二节 推高商品房价格的主要因素 ／ 57
  1.政府方面的因素 ／ 58
  2.开发商方面的因素 ／ 67
  3.通货膨胀的影响 ／ 75
  4.投资与投机推波助澜 ／ 76
  5.租房市场的影响 ／ 81
  7.大城市的虹吸效应 ／ 85
第三节 高房价究竟是谁之过 ／ 87
  1.政府与开发商之间的口水战 ／ 87
  2.中央政府与地方政府之间的“游击战” ／ 89
  3.开发商与公众的心理战 ／ 91
第三章 商品房的低质是如何造就的
  房屋质量问题已经引起了全社会的关注，诸如墙体裂缝、屋顶开裂、窗子关不严、下水道堵塞、暖气管不热等等。从实际工作来看，影响施工项目质量的五大因素是：施工人员、管理人员的技术水平、能力及知识等；施工机械、机具等设备的技术先进程度及应用；施工中使用的材料的质量优劣；施工工艺、方法的先进性、科学性；施工场地条件（水、电、场地、气候等）的好坏，工程外部环境（相关机构等）好坏等。而影响工程项目质量的因素，包括设计、施工责任、材料、使用责任及其他因素五个方面。本章结合这些因素来谈谈商品房的质量问题。
节 商品房建筑标准的确定 ／ 96
  1.民用建筑的使用年限问题 ／ 96
  2.民用建筑的安全性问题 ／ 103
第二节 建筑材料现状 ／ 108
  2.建筑装饰装修产品的质量问题 ／ 113
  3.建材存在质量问题的原因 ／ 115
第三节 施工过程的质量监管 ／ 117
第四节 建筑从业人员队伍现状 ／ 119
  1.建筑行业中农民工建筑队伍的现状 ／ 119
  2.建筑行业中其他从业人员的现状 ／ 121
第五节 影响工程质量的其他因素 ／ 123
  1.压缩工期：一味图快导致的质量问题 ／ 123
  2.压低造价：层层转包下的“豆腐渣工程” ／ 124
  3.商品房预售制度：导致更加忽视房屋质量 ／ 125
第四章 商品房的维权与维修
  众所周知，商品房的低质带来住房的诸多问题，开发过程的各种违规行为更加剧了这些矛盾，购买过程中的信息不对称、开发商的预制陷阱，法律的不健全等等多重因素，导致了购买商品房后一旦遇到问题，与开发商的冲突也在所难免。如何摆脱维权困境？本章展示了当下买房维权的艰辛，分析了买房维权难的原因，重点在于强调指出了普通消费者要加强内功，增加购房的相关知识，做到防患于未然，尽可能地降低购房风险。
节 艰辛维权路 ／ 128
  1.我的买房维权经历 ／ 128
  2.买房维权究竟有多难 ／ 136
第二节 维权难的原因 ／ 138
  1.原因一：政府职能的削弱 ／ 139
  2.原因二：消费者协会先天不足 ／ 139
  3.原因三：仲裁局限性大 ／ 140
  4.原因四：法律支持力度不够 ／ 141
  5.原因五：检测等服务机构服务不到位 ／ 141
  6.原因六：开发商的拖延战术 ／ 141
第三节 自我救赎降低维权之难 ／ 143
  1.消费者的自我救赎之合同篇 ／ 143
  2.消费者的自我救赎之收房篇 ／ 146
  3.消费者的自我救赎之维修篇 ／ 148
  4.消费者的自我救赎之方法篇 ／ 149
第五章 房地产业的法律和政策思考
  无论是谁，真的解决了老百姓住房难的问题，就是利国利民。为此，在这一章中将对于现行法律政策存在的问题进行浅析，然后探讨政策法律修改的路径。
节 现行法律政策存在问题浅析 ／ 152
  1.问题一：对违法行为处罚力度不够 ／ 153
  2.问题二：对于消费者的保护力度不够 ／ 154
  3.问题三：上下位法规定不一致 ／ 155
第二节 政策法律修改的路径探讨 ／ 156
  1.思虑周全，发挥政策导向作用 ／ 156
  2.将法律完善后再行出台实施 ／ 158
第六章 中国住宅的未来
   中国住宅市场的主要症状是：冷热不均，总体有余而局部不足，大城市人满为患而欲往者源源不断，致使房价居高不下、涨势汹涌；小城市人力不足而欲去者大有人在，房价大致稳定；普通民居房价高下相差甚巨。针对这些症状，可行的治疗手段是标本兼治，先易后难。为了中国住宅市场的未来，本章进行了积极的探讨，旨在希望中国经济不出现大的震荡，老百姓的利益能够得以保障，开发商可以活下去或者重新转型，社会经济能够正常运转，社会基本保持稳定，房价理性回归，土地财政终结，各方面的损失降到，引导房地产的巨大产能从事其他行业。
节 给住宅房地产业一个准确的定位 ／ 160
  1.房子的定位为什么不够明确 ／ 160
  2.住宅房地产业定位策略：标本兼治 ／ 163
第二节 节约资源量须减少空置建造 ／ 165
  1.房子空置问题突出 ／ 165
  2.解决房子空置的关键：先立业后立城 ／ 168
第三节 宽敞舒适是现代住房的起码要求 ／ 170
  1.我国居民住宅面积的现状 ／ 170
  2.关于房子实际使用面积的建议 ／ 172
  3.“旧屋扩建改造工程”方案 ／ 174
第四节 变经济适用房为共有产权房 ／ 175
  1.经济适用房为什么要取消 ／ 175
  2.共有产权房的好处 ／ 176
第五节 取消住宅地产的土地拍卖制度 ／ 177
  1.住宅地产土地拍卖制度的弊端 ／ 177
  2.叫停住宅用地的招拍挂是当务之急 ／ 178
第六节 提高住宅建设标准，加强质量管理，建设百年住宅 ／ 181
  1.提高民居抗震设防指数 ／ 181
  2.延长民居设计使用年限 ／ 181
  3.提高民居建材标准 ／ 182
  4.加强施工建设过程的监督管理 ／ 182
  5.改革验收制度 ／ 183
  6.加强建筑队伍的建设和培养 ／ 183
  7.梳理建筑领域的相关法律法规 ／ 183
第七节 合理的税收制度设计和住房价格 ／ 185
  1.中国房地产税收与房价构成的现状 ／ 185
  2.税收制度的改革和房价的构成 ／ 187
第八节 让商品房维权变得简单有效 ／ 190
  1.住房维权存在的机制问题 ／ 190
  2.维护住宅房地产市场秩序的几点建议 ／ 191
附录1：《中华人民共和国城市房地产管理法》／ 199
附录2：作者对现行中华人民共和国城市房地产管理法的修改建议／ 213

                                                                                                                                                         

  （原名马玉清）高级经济师，政治学专业研究生，毕业于北京师范大学汉语言文学教育专业，先后进修过政治学、经济学和法学。十五年教书育人，二十年基层从政，先后辗转多个岗位，对中国社会经济发展有着深刻和独到的理解。勤奋好学使她具有相当深厚的理论基础，勤于思考使她能够看到事物的本质，根植基层使她对中国现状有着较普通学者和百姓更全面清晰的认知。立足实际，解决实际中存在的问题，是其一切工作的出发点和落脚点。而对于存在的问题做深刻剖析和拿出有针对性的解决之道，是其著作的显著特点。如果把楼市简单地看成一个市场，天天在预测它的升降寒暖，那便是偏离了住房市场的本质。