图解日本REIT 日本三菱日联信托银行不动产咨询部
9787521704594
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作者日本三菱日联信托银行不动产咨询部
出版社中信出版集团
ISBN9787521704594
出版时间2000-01
装帧平装
货号617517180666
上书时间2022-11-02
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日本经济泡沫崩溃后，证券化如何不动产走向？
一线实务专家执笔，系统解读日本不动产证券化与JREIT
书名：图解日本REIT
定价：69.00元
作者：日本三菱日联信托银行不动产咨询部
出版社：中信出版集团
出版日期：2019-09
页码：270
装帧：平装
开本：16开
ISBN：9787521704594
"1. REITs作为不动产行业变革的下一个机遇、投资者新蓝海，持续成为不动产市场以及资本市场投资热点。日本的REITs市场发展迅速，规模已位居亚洲。
2.《图解日本REIT》介绍了日本REITs的框架、理论，并通过大量图表进行了清晰的展示，填补了市场空白，是面向从业人员和对这个领域感兴趣的投资者的普及类图书。书的前半部分主要介绍了不动产证券化的概要，并配图表进行辅助说明，后半部分对实务操作要点进行了解说。
3. 该书面向不动产证券化相关人员以及对JREIT感兴趣的人士。作者以简洁通俗的语言介绍了不动产证券化的内涵，让读者对不动产证券化的知识有一个基本的了解，对于有经验的实操者，也能通过书中的案例提升自己的实务能力。
4.《图解日本REIT》由日本三菱日联信托银行的多位一线实务专家执笔，由中国的REITs和不动产投资领域专家车阳、林述斌和顾晓翻译，具有很强的背景。
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"日本的REITs市场始于21世纪初。 2001年3月， 东京证券交易所开设 JREIT 市场， 同年 9 月， 两只办公楼型REITs在东京证券交易所率先上市，开启了日本的REITs时代。此后，日本的REITs市场发展迅速，规模已位居亚洲。 《图解日本REIT》由三菱日联信托银行（Mitsubishi UFJ Trust and Banking Corporation）负责REITs咨询的团队撰写，具有很强的背景。书中介绍了JREIT（日本不动产投资信托基金）的框架、理论，并通过大量图表进行了清晰的展示。该书以简洁而又通俗易懂的解说来介绍不动产证券化，读者能在短时间内相对系统地了解相关知识。 《图解日本REIT》前半部分介绍了不动产证券化的概要。复杂而难以理解的部分大都以图表的形式加以辅助说明，使读者更加容易理解。该书后半部分主要集中在对实务性操作要点的解说方面。在对《金融商品交易法》的解说中，以不动产证券化的相关部分为。在案例学习的部分，该书通过展示不动产证券化的交易架构的变化，来回顾同时期不动产市场所发生的变化。 《图解日本REIT》是面向从业人员和对这个领域感兴趣的投资者的普及类图书，在知识及信息的整理上颇具参考价值。该书可作为政府有关部门、不动产政策研究和制定者、不动产开发商、金融机构、高校不动产相关师生的有益参考书，对中国的REITs行业发展有巨大的借鉴意义。
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"第一章 不动产证券化的历史/ 1
不动产证券化的概要/ 3
不动产证券化从黎明期到壮大期/ 5
经过高速发展期和低迷期后， 重新回到发展扩大期/ 10
第二章 不动产证券化的架构/ 15
证券化的标的资产/ 17
不动产证券化的架构/ 19
不动产证券化的目的和好处/ 21
证券化过程的参与者/ 26
为证券化而特别设立的工具: SPC / 29
SPC 的资金募集(债权和权益) / 32
权益类投资的角色/ 34
杠杆效应/ 36
债权类投资的角色/ 39
SPC 的瀑布原理/ 42
不动产证券化的退出战略/ 44
第三章 不动产证券化相关的技术和基础/ 49
破产隔离/ 51
利益相反/ 55
信用增进措施/ 56
避免双重课税/ 58
不动产信托/ 61
评级/ 64
尽职调查/ 65
不动产评估/ 70
第四章 不动产基金的动向之一: 私募基金/ 75
私募基金概要/ 77
私募基金的结构/ 82
私募基金的类型/ 88
私募基金市场的变迁/ 94
第五章 不动产基金的动向之二: JREIT / 101
JREIT / 103
JREIT 的架构/ 105
JREIT 的资金筹措/ 109
JREIT 的收益分配/ 112
JREIT 的信息公示/ 115
FOF / 116
NAV 倍率/ 117
JREIT 的成长过程/ 119
JREIT 的投资特征(用途、区域、各产品投资规模) / 127
全球的REIT / 132
第六章 不动产基金的动向之三: 开放式基金(私募REIT) / 141
私募REIT / 143
私募REIT 产品的比较/ 145
第七章 支撑不动产证券化的法律制度/ 149
与不动产证券化有关的《金商法》/ 151
证券化架构和《金商法》/ 163
《不特法》的修订/ 175
第八章 从原始权益人的角度看会计层面的注意点/ 181
原始权益人的不动产出售处理标准/ 183
SPC 的非并表/ 186
经营性租赁/ 189
第九章 理解不动产投资的判断指标/ 193
为什么需要判断指标/ 195
现金流的查定方法/ 196
DCF 法/ 200
资本化率/ 204
IRR / 210
LTV / 215
DSCR / 217
利差/ 218
不动产投资的风险和收益/ 219
不动产投资指数/ 231
第十章 不动产证券化的案例学习/ 233
证券化不动产的变迁/ 235
友都八喜综合电器商城吉祥寺店/ 235
旧长银总部大楼/ 240
第十一章 从欧美看不动产证券化的问题/ 247
次级贷款的问题/ 249
大型投资银行的失控/ 250
政府的快速应对/ 251
市场恢复的过程/ 252
教训和展望/ 252
第十二章 不动产的环境对策——环保型不动产/ 255
环保型不动产的定义/ 257
现在， 为什么开始对不动产的环保有要求/ 258
关于环保型不动产的“胡萝卜与大棒” / 259
市场相关方对不动产环保的应对措施/ 263
以环保性能为标准的建筑物评级/ 264
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三菱日联信托银行由三菱信托银行（Mitsubishi Trust and Banking Corporation)和UFJ信托银行（UFJ Trust Bank Limited）于2005年10月1日合并而成，属于三菱日联金融集团（Mitsubishi UFJ Financial Group）。三菱日联信托银行不动产咨询部的主要业务内容为：收集不动产市场的相关信息和数据，并对不动产投资市场和买卖市场进行调查、分析和研究；从企业的财务管理角度进行不动产投资咨询；发布不动产市场报告；不动产评估。 其主要著作有《图解 IFRS的不动产会计》《图解不动产证券化的全部》《提问不动产持有的意义》《企业不动产的活用方法》《不动产商务词汇辞典》《可以这样在不动产市场中胜出》《不动产咨询便携本》等。 三菱日联信托银行网址：http://www.tr.mufg.jp。
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"JREIT 的资金筹措
JREIT 的资金筹措形式可以分为两类: 资本方面的融资[即权益融资(equity finance)] 和负债方面的融资[即债权融资(debt finance)]。JREIT 通过这些渠道筹措资金， 以购买物业。 权益融资 JREIT 的权益融资， 通过公募增资(public offering)、第三方定向增资进行。公募增资是指公开发行新投资份额来募集广大社会投资人的发行方式， 以市场的实时价格发行新投资份额(如果是第三方定向增资， 新投资份额的购买人就已经事先约定好了)。因此JREIT增资时， 市场价格， 即投资份额的价格水平至关重要。
我们通过一个简单的例子来说明其中缘由:
例如新发行50 万日元/ 份的投资份额， 共计10 000 份， 即总共募集50 亿日元资金。如果投资份额的价格上升， 每份变100万日元，发行同样数量时， 就可以募集两倍资金， 即100 亿日元。
如果投资份额的价格降低， 为了募集足够资金， 或许可以考虑增加发行份额的数量， 但如果无止境地增加投资份额的数量， 那么投资份额的总数上升就会导致单位投资份额的红利分配减少， 很难获得现有投资人的理解。因此， 如果不能保证投资份额的价格高于一定标准， 公募增资的方式就很难实现。
图5.2是展示JREIT 的投资份额价格变动的东证REIT 指数图。JREIT 在2007 年达到巅峰后， 由于次贷危机而导致价格急剧下滑并持续低迷数年， 在2012 年下半年终于有所恢复。
图5.3显示的是含IPO 在内的公募增资项目的数量和增资金额(含第三方定向增资等) 的变化图。与图5.2 比较可见， 随着投资份额价格的上涨， 公募增资的项目数量也在增加。但是在次贷危机后的2008年下半年至2009年上半年， 由于受市场环境恶化的影响， 公募增资一件都没有。
权益融资的活跃， 意味着JREIT积极地向投资人募集资金、购买物业、扩大资产规模。所以， 权益融资的活跃度是反映JREIT市场的景气与否的一个指标。
债权融资
接下来是债权融资。通过债权(即负债方式) 来筹集资金， 是从金融机构贷款、发行投资法人债券(一般公司所说的公司债) 等从机构投资人处调配资金的方式。
贷款或法人债都计入资产负债表的负债栏， 会导致LTV上升。由于杠杆效应， LTV 越高， 预期收益率也会越高。但LTV增高， 利息上升时会增加利息负担， 容易造成损益的恶化。因此， JREIT 的LTV高也意味着高风险、高回报。此外， LTV 如果提高， 投资法人的评级也会下降， 可能导致利息的增加。因此， 虽然LTV 上升可以提高杠杆效应， 但一味提高LTV对JREIT 的运营不利， 当下多数JREIT 的LTV水平都控制在60% 的上限之内。到目前为止， 从JREIT的LTV水平来看， 根据投资对象的用途和规模不同会有差异， 但是基本控制在30%~60% 之间。如何掌控权益和负债的平衡， 就看各AM公司的本领了。
和前文阐述的权益融资不同的是， 负债融资伴随着再融资的风险。借款时当然会设定返还期限(如果是投资法人债， 则称为偿还期限)， 市场环境恶化时， 如果到了返还期限， 则必须采取一些方法来重新筹集资金。
但是， 由于市场恶化时投资份额的价格低迷， 通过权益融资不太现实， 如果机构投资人对风险采取强势回避的态度， 发行投资法人债也很困难， 剩下的选择只有从金融机构借款——根据《投信法》， JREIT的资金调配方式的规定只有公募增资、第三方定向增资、借款和投资法人债发行这4 种方式。结果在次贷危机后的信用紧缩期内，金融机构对信用能力低的发起人的JREIT 融资态度强硬， 使JREIT的融资风险显现。信用能力低的发起人REIT 投资份额的价格大幅下跌， 其运营也陷入窘境。
经过反思， 市场对扩充JREIT 资金调配手段的动向开始活跃，于是有了之后2013 年的《投信法》修改。关于《投信法》修改后资金调配手段的扩充， 我们将在后文予以阐述。
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