铁路土地综合开发价值评价研究

1概述

铁路土地综合开发（以下简称综合开发）成为中国铁运企业加速站线建设、弥补运营亏损的战略选择，因此对铁路土地综合开发进行研究具有重要的意义。

在铁路土地综合开发中，价值评价具有先导作用。如果能够在开发前大体估算出土地的开发价值，在选择项目综合开发模式与策略时就有了坚实的价值依据。因此，研究综合开发的价值评价在整个铁路土地综合开发研究体系中具有基础性和依据性作用。

1.1研究依据

研究综合开发价值评价既有政策依据，也有理论依据，还有方法依据。

1.1.1政策依据

1.综合开发的政策依据

早在2012年12月29日，国务院就颁布了《国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见》（国发〔2012]64号）（简称64号文），这是新中国成立以来最重要的公共交通行业发展纲领性政策文件。64号文第四部分“实施加快发展政策”的第三项发展政策是“加强公共交通用地综合开发”：“城市控制性详细规划要与城市综合交通规划和公共交通规划相互衔接，优先保障公共交通设施用地。加强公共交通用地监管，改变土地用途的由政府收回后重新供应用于公共交通基础设施建设。对新建公共交通设施用地的地上、地下空间，按照市场化原则实施土地综合开发。对现有公共交通设施用地，支持原土地使用者在符合规划且不改变用途的前提下进行立体开发。公共交通用地综合开发的收益用于公共交通基础设施建设和弥补运营亏损。”64号文为交通基础设施土地综合开发提供了政策依据。

2013年8月9日，国务院颁布了《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（国发〔2013]33号）(简称33号文），这是国务院推进铁路投融资体制改革的纲领性政策文件。33号文的第三点意见是“加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用”：“支持铁路车站及线路用地综合开发。中国铁路总公司作为国家授权投资机构，其原铁路生产经营性划拨土地，可采取授权经营方式配置，由中国铁路总公司依法盘活利用。参照《国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见》(国发〔2012]64号），按照土地利用总体规划和城市规划统筹安排铁路车站及线路周边用地，适度提高开发建设强度。创新节地技术，鼓励对现有铁路建设用地的地上、地下空间进行综合开发。符合划拨用地目录的建设用地使用权可继续划拨；开发利用授权经营土地需要改变土地用途或向中国铁路总公司以外的单位、个人转让的，应当依法办理出让手续。地方政府要支持铁路企业进行车站及线路用地一体规划，按照市场化、集约化原则实施综合开发，以开发收益支持铁路发展。”

33号文为中国铁路总公司进行土地综合开发与利用、参与新型城镇化建设提供了政策上的支持。

2014年7月29日，为加快落实33号文，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发〔2014〕37号），就综合开发的基本原则、盘活现有铁路用地并推动土地综合开发、鼓励新建铁路站场并实施土地综合开发利用、完善土地综合开发配套政策、加强土地综合开发的监管和协调等五个方面的内容给出了更为详细的说明。

2.综合开发价值评价的政策依据

2013年3月14日，《第十二届全国人民代表大会第一次会议关于国务院机构改革和职能转变方案的决定》与《国务院关于组建中国铁路总公司有关问题的批复》（国函[2013]47号）同日正式发布，中国铁路总公司正式成立。

2015年7月16日，中国铁路总公司颁布《铁路用地管理办法》（铁总开发〔2015〕202号）（简称《办法》）。

《办法》第三章“开发利用管理”的第十五条规定：“对土地开发利用项目，要坚持依法合规运作，实行项目负责制。加强市场研判、效益分析、风……

本书首次系统地对铁路土地综合开发价值评价进行了全面的理论梳理和理论探索，初步构建了中国铁路土地综合开发价值评价的理论框架。本书以实际项目为例，综合运用市场法、成本法、收益法、剩余法、实物期权法进行案例分析，既探索了铁路土地综合开发价值评价的模式，也检验了这5种方法在铁路土地综合开发价值评价过程中的适用性和有效性。对于国家制定铁路土地综合开发政策和管理制度有着重要的借鉴意义。