物业管理维权执法一本通(业委会物管会居委会物业企业和业主物业法律服务)

　　全书分为基础知识、执法难题、规范服务、业主维权、常用文书五个篇章，共100个专题。旨在为城市管理者、行政执法者、物业服务企业、业主委员会、居民委员会、物业管理委员会和广大业主等法律主体规范行为边界，提供维权利器，提速服务质效，供给权利之钥，凝练执法要领。

　　张冰

　　北京市优秀律师

　　北京科宇律师事务所主任

　　人民检察院民事行政案件咨询专家

　　中国政法大学法律硕士学院兼职导师

　　北京工商大学法学院硕士研究生实践导师

　　北京市律师行业新的社会阶层人士联谊会副会长

　　北京市律师协会信托与财富管理专委会副主任

篇　基础知识：以案释法
1.物业服务企业限制业主知情权怎么办？
2.小区业主筹备业主大会遇阻怎么办？
3.业主大会议事规则限制小区业主行使权利怎么办？
4.业主委员会履职遇阻怎么办？
5.业主委员会委员候选人不符合法律规定怎么办？
6.业主委员会备案遇阻怎么办？
7.业主委员会未按规定履职侵害业主权益怎么办？
8.业主对是否成立物业管理委员会存在争议怎么办？
9.业主对物业管理委员会的组建存在争议怎么办？
10.对物业管理委员会的备案和刻制印章产生争议怎么办？
11.物业管理委员会议事规则不符合要求怎么办？
12.未选举业主委员会的情况下，业主认为居民委员会无权代为召开业主大会怎么办？
13.物业服务期限届满，业主委员会未通知物业服务企业是否续聘怎么办？
14.小区无人管理又遇突发应急事件怎么办？
15.楼顶设置的广告牌影响业主安全怎么办？
16.物业服务企业不履行报告义务怎么办？
17.业主拒绝缴纳专项维修资金怎么办？
18.业主主张前期物业服务合同未经业主同意应无效怎么办？
19.小区业主不履行临时管理规约怎么办？
20.业主不承认物业管理区域的划分怎么办？
第二篇　执法难题：路径指引
21.小区内私装地锁怎么办？
——“督、访、管、罚、查、防”
22.小区有大量“僵尸车”怎么办？
——“四分、四诉、四查”
23.小区内地下空间使用混乱怎么办？
——“三聚焦、管盯罚”
24.小区内个体工商户倾倒污物影响环境卫生怎么办？
——“三环节”
25.被举报的违法建设主体找不到影响查处效率怎么办？
——“三精准”
26.前期物业服务合同终止后物业服务企业拒不移交物业管理所需资料怎么办？
——“协商、投诉、起诉”三部曲
27.物业服务企业应对小区违章建筑怎么办？
——“三要素”
28.物业服务企业因垃圾未按要求分类收到《责令限期改正通知书》后怎么办？
——“双全面”
29.小区内违法出租房屋问题严重怎么办？
——“网格预警、重点切入、精准治理”
30.业主装修过程中非法倾倒建筑垃圾怎么办？
——“四点”法
31.小区内违章建筑屡禁不止怎么办？
——“早、力、严、强”
32.物业服务企业擅自改变物业管理用房用途怎么办？
——“五明确”
33.物业服务企业擅自在小区儿童活动场地办收费游乐场怎么办？
——“双诉”
34.小区业主私拉电线危害安全怎么办？
——“城管查秩序、公安严追究、消防除隐患、属地强监管”
35.业主擅自将住宅阳台改为卫生间怎么办？
——“报告、处罚装修人、处罚装饰装修企业、整改问题”
36.小区内多家餐饮店违规排放油烟怎么办？
——“三到位”
37.物业服务企业对业主拆除承重墙制止不力且不向行政主管部门报告怎么办？
——“投诉、举报、起诉”
38.小区内超市开业宣传、“广场舞”、夜间施工噪声严重怎么办？
——“三聚焦、三到位”
39.业主把小区绿地变菜园怎么办？
——“报告、查处、起诉”三步骤
40.物业服务企业管不住小区内无照经营怎么办？
——“两查两及时”
41.高峰时段业主违规携犬乘电梯怎么办？
——“定性、履责、处罚”三环节
42.小区物业遇上审判机关调查取证怎么办？
——“明性质，知后果，依法行”
43.业主从五楼私拉电缆给楼下电动三轮车充电怎么办？
——“四及时”
44.物业服务企业擅自利用小区共用部位进行经营怎么办？
——“三措施”
45.业主擅自拆改再生水管线不听劝怎么办？
——“报告、查处促整改”和“诉讼维权”
46.物业服务企业擅自改变物业规划用途怎么办？
——“投诉举报、查处促改”
47.物业服务企业不公示小区车位出售、出租等信息怎么办？
——“提出异议、投诉举报、查处促改”
48.业主堆放杂物占用小区消防通道怎么办？
——“报告、查处”促整改
49.业主堵塞小区车库入口怎么办？
——“报告、查处 处罚”促改正
50.业主侵占楼内通道安装防盗门怎么办？
——“诉讼维权”
51.被解聘物业服务企业拒不退出物业管理区域怎么办？
——“双策略”
52.本小区车位紧张却向小区外人员出租车位怎么办？
——“强势协商、处罚促改”
53.物业服务企业未建立、保存相关档案和资料怎么办？
——“阐明依据重协商、举报处罚促整改”
54.物业服务企业擅自停止服务业主委员会怎么办？
——“恳切谈、法院裁”
55.顶层业主私建阁楼，拒不配合城管执法怎么办？
——“行刑衔接”
56.邻居安装摄像头监控楼道侵犯其他业主隐私怎么办？
——“协商解决、留存证据、调解诉讼”
57.物业服务企业擅自处分小区公共区域广告收益怎么办？
——“明法理、恳切谈、法院裁”
58.物业服务企业擅自挖掘道路损害业主共同利益怎么办？
——“执法促改”
59.物业服务企业将全部物业管理委托给他人怎么办？
——“罚裁并行”
60.物业服务企业拒绝退还预收的物业费怎么办？
——“恳切谈、提异议、法院裁”
第三篇　规范服务：实务参考
61.业主违规装修，物业服务企业怎么办？
62.产权证上登记的业主主张“借名买房”拒交物业费怎么办？
63.物业服务合同表述有瑕疵，业主拒缴物业费怎么办？
64.业主委员会占据地下人防车库怎么办？
65.业主委员会要求提前解除物业服务合同怎么办？
66.业主在小区内被第三人打伤怎么办？
67.业主认为物业费超过诉讼时效怎么办？
68.下水道堵塞，物业服务企业怎么办？
69.业主认为小区采取的固定停车位管理方式不合理怎么办？
70.业主以房屋出租为由拒缴物业费怎么办？
71.业主以房子未过户为由拒缴物业费怎么办？
72.物业费涨价，业主拒绝缴纳怎么办？
73.业主要求物业服务企业启用专项维修资金修房怎么办？
74.业主认为物业服务企业擅自清理其物品怎么办？
75.物业服务合同终止，原物业服务企业不退出怎么办？
76.业主在小区内被车撞伤怎么办？
77.业主拒绝缴纳分摊费用怎么办？
78.业主不认可物业服务企业提供的物业服务怎么办？
79.首层用户要求免除电梯费怎么办？
80.物业服务企业转包保洁服务致业主受伤怎么办？
第四篇　业主维权：法律指南
81.街道办事处因“建筑总面积”未过半不予备案怎么办？
82.物业服务企业不返还小区公益收入怎么办？
83.业主因高空坠物致害怎么办？
84.业主被高空坠物砸伤，无法确定侵权人怎么办？
85.楼上下水道堵塞漏水至楼下，造成楼下业主财产损失怎么办？
86.业主车辆被业主共有物砸毁怎么办？
87.业主因物业服务不到位要求减免物业费，物业服务企业不同意怎么办？
88.业主侵害业委会委员的名誉权怎么办？
89.物业服务企业要求业主缴纳已过诉讼时效的物业费怎么办？
90.业委会不同意物业服务企业继续履行合同怎么办？
91.业主擅自占用他人专有部分怎么办？
92.物业服务企业认为业委会的言论侵害其名誉权怎么办？
93.物业服务企业雇佣的劳务派遣员工殴打业主怎么办？
94.物业管理费用收支账目不公示怎么办？
95.小区内的公益收入归属有争议怎么办？
96.喷淋系统故障影响灭火，业主车辆因此受损怎么办？
97.业主不能行使知情权怎么办？
98.业主要求撤销业主大会决议怎么办？
99.小区内的健身器材致人伤害怎么办？
100.物业服务企业认为业主委员会不具有诉讼主体资格怎么办？
第五篇　常用文书：实操范式
北京市前期物业服务合同
北京市物业服务合同
关于印发《北京市住宅区管理规约》、《北京市住宅区业主大会议事规则》、《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案》和《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告》制定规范和示范文本的通知
　　北京市住宅区管理规约制定规范
　　北京市住宅区管理规约
　　北京市住宅区业主大会议事规则制定规范
　　北京市住宅区业主大会议事规则
　　北京市住宅区首次业主大会会议召开方案制定规范
　　北京市住宅区首次业主大会会议召开方案
　　北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告撰写
　　　规范
　　北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告
关于印发《业主委员会备案单》《印章刻制证明》《物业管理区域变更申请书及确认书》的通知
　　业主委员会备案单
　　备案事项变更单
　　印章刻制证明
　　北京市住宅区物业管理区域变更申请书（分立）
　　北京市住宅区物业管理区域变更申请书（合并）
　　物业管理区域变更确认书
北京市住宅区临时管理规约制定规范
　　北京市住宅区临时管理规约
中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知
附　录　物业管理常用法律法规
1.中华人民共和国民法典与相关法律对照（节选）
2.物业管理条例
3.业主大会和业主委员会指导规则
4.物业承接查验办法
5.物业服务收费管理办法
6.住宅专项维修资金管理办法
7.住宅室内装饰装修管理办法
8.人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释
9.人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释
10.北京市物业管理条例
11.上海市住宅物业管理规定
后　记

　　全书分为基础知识、执法难题、规范服务、业主维权、常用文书五个篇章，共100个专题。旨在为城市管理者、行政执法者、物业服务企业、业主委员会、居民委员会、物业管理委员会和广大业主等法律主体规范行为边界，提供维权利器，提速服务质效，供给权利之钥，凝练执法要领。

　　张冰

　　北京市优秀律师

　　北京科宇律师事务所主任

　　人民检察院民事行政案件咨询专家

　　中国政法大学法律硕士学院兼职导师

　　北京工商大学法学院硕士研究生实践导师

　　北京市律师行业新的社会阶层人士联谊会副会长

　　北京市律师协会信托与财富管理专委会副主任

　　序　　言

　　本书系小区物业领域管理、服务、维权、执法多元合一的贴身法律“顾问”，由北京科宇律师事务所律师和专业团队聚焦物业管理中高频次纠纷和热点难点专题，集成法律规定、判例实务和处置经验，研炼精琢，撰著而成。全书分为基础知识、执法难题、规范服务、业主维权、常用文书五个篇章，共100个专题。旨在为城市管理者、行政执法者、物业服务企业、业主委员会、居民委员会、物业管理委员会和广大业主等法律主体规范行为边界，提供维权利器，提速服务质效，供给权利之钥，凝练执法要领。期冀通过破解小区治理难题中的“关键小事”，进而实现提升业主幸福感和满意度的“民生大事”。　

　　守护一个家，爱上一座城，共建一处精神家园。优美的社区环境，厚重的文化氛围，和谐的邻里关系，文明的管理秩序越来越成为现代都市人向往的美好家园。而高效的物业管理、便捷的物业服务、规范的物业执法、有效的物业维权，正是集成物业管理各方利益的公约数，以规矩方圆促修齐治平，让纷繁喧嚣各归其位，使向往的生活走进千家万户，井然有序，安静而美好。

　　理想和现实之间总有一段距离需要艰辛跋涉。一线城市,特别是大都市不同程度地面临着基础设施老化、物业服务缺位、社区环境脏乱、物业纠纷频发、执法边界不清和邻里矛盾丛生等问题。但是理想毕竟是现实的开始，需要守护家园的逐梦人奋勇前行。2003年国务院颁布了《物业管理条例》，且历经三次修订，为完善物业管理方面的顶层设计，维系城市治理的有序运转，实现群众的安居乐业，提供了秩序法则。近年来，部分省、自治区、直辖市相继出台了物业管理方面的法规、规章和行政规范性文件，为破解物业“顽疾”开出了善治良方。我们关切地注意到，2004年8月上海市颁布了《上海市住宅物业管理规定》，且经过2010年、2018年两次修订，形成了较为规范的物业管理法规体系。

　　特别值得一提的是，2020年3月《北京市物业管理条例》经北京市第十五届人大常委会第二十次会议表决通过，于2020年5月1日起施行。该条例的出台，对于构建党建引领下社区治理与物业管理融合共进的新体系，理顺“新老交替”，明确政府监管部门职责，加强物业服务企业的日常监管等关键环节，提供了法律依据、法律指引和机制保障，可谓恰逢其时。此外，北京市第十五届人大常委会还表决通过了关于修改《北京市生活垃圾管理条例》的决定，修改后的《北京市生活垃圾管理条例》对生活垃圾分类提出更高要求，于2020年5月1日起施行。这些立法新动向值得城市管理者、行政执法者、物业服务企业、业主委员会、居民委员会、物业管理委员会和广大业主密切关注。

　　值此契机，本书秉持“文章合为时而著”的理念，以问题为导向，以法治为引领，用法律视角洞察物业管理现状，聚焦物业管理突出问题，用法律思维引导物业维权，寻找解决物业纠纷的出口和合法路径，用法治框架促进物业执法规范化，集成法律法规有利因素，运筹执法策略和措施，力求破解物业管理实践中典型性难题。具体地说，本书具有以下五个突出特点：

　　一是立足“术业有专攻”，突出专业性。从法律专业人士视角出发，结合一线法律工作实践，从物业领域管理、服务、执法、维权等多层面对物业管理进行深度解读。以清晰严谨的逻辑分析揭示了物业权利、业主自治、社区治理的实质与内涵，提炼了物业领域管理要旨、服务理念、维权捷径和执法策略，全面呈现了现代城市物业管理对法制的综合考量、现实需求和未来引领。

　　二是深谙“闭门觅句非诗法”，凸显实用性。紧紧围绕现实生活中经常出现的物业管理法律纠纷，用以案释法的形式，将案情简介、裁判要点、法律分析等内容娓娓道来，深入浅出地将复杂物业法律关系抽丝剥茧。用案例说明理论，用理论剖析案例，将纸面上的法规条文活学活用，对读者具有较强的参考借鉴价值。

　　三是遵循“博观而约取”，力求精准性。突出了观点集成的权威性，力求对条文释义做到限度地准确严谨；突出了以案说法的代表性，力求用经典案例更好地指导实践；突出了法律依据的时效性，力求援引和集成北京、上海等地出台的法规、规章中的有利因素为物业管理所用，破解“瓶颈”问题；突出了法条收录的准确性，力求精准覆盖涉及物业管理的相关配套规定。

　　四是期盼“触类而长之”，呈现启示性。在系统介绍物业管理法律框架基础上，注重引导读者用法律思维与法律方法分析事物，对日常物业管理问题，从查找法条的表象深入到法理思考的本质，既要授之以鱼，更要授之以渔，以期对读者见微知著，触类旁通有所裨益。

　　五是力求“纸薄而字重”，开创口诀性。凝炼物业领域行政执法口诀，一语中的。用精练语言表达物业法律关系深刻内涵，将冗长枯燥的法律条文浓缩为朗朗上口的口决，好记好背，方便理解和记忆。厘清执法脉络，一目了然。通过思维导图展示法律关系，归纳解读，对比展现，使物业管理相关法律知识系统化、直观化、趣味化。

　　面对浩如烟海的物业管理法律典籍和丰厚动态的物业管理实践，本书并不能“笼物业于形内，挫万物于笔端”。但守望家园之心，美美与共之情，共期善治之念，激励着我们尽一份绵薄之力。在这里，特别感谢本书的创作团队，以法律人的工匠精神，如切如磋、如琢如磨，本书的一字一句都体现着他们深厚的法律底蕴、丰富的实践经验、娴熟的法律运用、优美的语言表达、严谨的学术作风，谙熟于法律规定，行云流水于笔端，让本书有温度、有高度、有深度、有广度、有力度。

　　本书所述及的法律策略和参考路径并非放之法治实践皆准的“万全之策”，亦非执法实践的“硬性指标”，涉及的相关术语解释权归本书作者所有。限于时间和水平，文中疏漏之处在所难免，恳请广大读者予以批评指正，我们将动态追踪物业管理、维权和执法实践，不断予以修订和完善。

　　编者

　　二○二一年一月