天天说物业

用法治推动小区善治
——探索小区治理法治化的新路径
三大困境
安居乐业，是人们向往的美好生活。对于业主来说，要实现安居的梦想，除必要的住房外，
还离不开优良的小区治理。数据显示，目前我国的城镇化率已超过60%2020年2月28日，
国家统计局中华人民共和国2019年国民经济和社会发展统计公报
［R/OL］.(2020-02-28).http://www.stats.gov.cn/tjsj/202002/t20200228.1728913.html.，有85
4%的业主遭遇过各种物业纠纷吴晓林中国城市社区的业主维权冲突及其治理：基于全
国9大城市的调查研究［J］.中国行政管理，2016(10)：128-134.。也就是说，有60%的人居
住在城市住宅小区，有近90%的业主遇到过物业纠纷。可以说，住有所居，居不得安，物业
纠纷频发。
小区不仅是社会治理的痛点，也是社会治理的难点。首先，权利失衡——开发商、物业公司
与业主的权利不对等；其次，服务失能——要么缺位，要么走样；后，纠纷失管——邻里
矛盾多，不知谁来管！除了劝，几乎没有其他办法叶俊东小区大事——重塑城镇化下的社
区治理［M］.北京：新华出版社，2020.。很多时候，业主物业纠纷、邻里矛盾，你搞不清
楚这些纠纷是因何而起，又该如何结束叶俊东小区大事——重塑城镇化下的社区治理［M］.
北京：新华出版社，2020.。看上去，小区内各种矛盾纠纷多是小问题，可实际上，日积月
累、反复发作的小问题，对群众居住质量、生活水平都带来了大影响叶俊东小区大事——
重塑城镇化下的社区治理［M］.北京：新华出版社，2020.。小区迅速扩展，业主维权频发，
小区治理水平亟待提升。小区治理的三大困境如何破？
三类矛盾
十年前，笔者致力于为乡村基层社会治理提供法律服务，五年前逐渐将服务的阵地转战到城
市住宅小区。置身于小区治理的前沿、物业纠纷的线，笔者在长期的物业法律服务过
程中，从几百个小区普遍存在的问题中梳理出三类主要矛盾：一是业主与开发商之间，关于
房屋交接及配套设施设备的矛盾；二是业主与物业公司之间，关于物业服务和物业费方面的
矛盾；三是业主与业主之间，关于相邻关系方面的矛盾，如侵占公共空间、高空抛物、噪声
污染、住改商等。
不同的地域，不同的小区，但其中典型的纠纷案例都有着相同的“套路”：物业公司自称收
不抵支，导致物业服务质量下降——业主拒交物业费——物业公司将业主告上法庭——业主
败诉但拒绝执行判决——物业公司以各种手段骚扰业主——业主以各种手段还击——物业
纠纷闹得沸沸扬扬杨君，郭琴，卢恋让小区治理运转起来——基于全景化及实践性的视角
分析［M］.广州：暨南大学出版社，2018.。初，业主群体与开发商、物业公司的冲突，
一般局限于小区内部，在问题久拖不决、矛盾激化的情况下，会升级为“街头冲突”，业主
采取堵门、堵路、上访的方式表达诉求，以达到迫使政府对小区内部的矛盾纠纷进行干预或
协调的目的吴晓林房权政治——中国城市社区的业主维权［M］.北京：中国编译出版社，
2016.。业主与开发商、业主与物业公司以及业主之间的矛盾同时也会演变为业主群体与政
府部门的冲突，并形成“群众维权”和“干部维稳”的对立格局，带来“双输”的结果徐
勇，邓大才，张利民，等恩施领跑：以法治推进地方善治——湖北恩施“律师进村，法律
便民”的法治实践［M］.北京：中国社会科学出版社，2016.。
三方主体
小区治理面临的一系列困境，仅仅依靠开发商、业主或物业公司等利益相关方，是无法调节
的。党的十九大报告提出，打造共建、共治、共享的社会治理格局。加强社区治理体系建设，
推动社会治理的重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治
良性互动*：《决胜全面建成小康社会，夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利——在
中国共产党第十九次全国代表大会上的报告》，2017年10月18日。。这就要求以街道办、
村居为代表的国家力量，以开发商和物业公司为代表的市场力量，以业主群体为代表的社会
力量有效互动，广泛参与李锦峰物权治理与物业管理指导手册［M］.上海：格致出版社、
上海人民出版社，2019.。
基于业主权利构成的综合性与复杂性，仅依侵权责任的一般救济规则保护业主权是不充分的，
还应建立业主权公力救济与私力救济相结合的权利保障体系齐恩平业主权的释义与建构
（修订版）［M］.北京：法律出版社，2017.。引入没有利益关联的律师作为中立方，通过客
观、中立、专业、深入的服务，为小区治理提供一个有效的平台，为业主自治构建一个理想
的治理架构，让业主有效地行使共同管理权，势在必行！
三大机制
律师以中立方的身份为小区治理提供法律服务，以预防社会矛盾纠纷并将之纳入法治化解决
轨道为出发点，依法理顺业主、业主委员会、物业公司、开发商、地方人民政府有关部门、
居民委员会等各方之间的关系，使之各尽所能、各得其所、各安其分、和谐相处。为了实现
在业主自治基础上的多元共治，建立一系列有效的融合机制迫在眉睫。
业主大会、业主委员会就是很重要的切入点。但是，业主大会的成立并不容易，甚至在部分
地区须经历“九九八十一难”叶俊东直击痛点——大变局中的基层治理突围［M］.北京：
新华出版社，2019.，启动难、筹备难、成立难、决策难、运行难、维权难……业主委员会
更是在矛盾中诞生，在夹缝中生存，在迷茫中抗争。必须有完善的制度保障、健全的组织机
构、充分的经济后盾，才能让业主大会和业主委员会良性运转张农科基于建筑物区分所有
权的业主大会［M］.北京：经济科学出版社，2011.。值得肯定的是，《中华人民共和国民法
典》适当降低业主共同决定事项的表决门槛，为业主大会的成立和业主委员会高效运转扫清
了诸多障碍。
面对小区成千上万的业主，面对日益增多的公共事务，区区五至十一个业主委员会委员是难
以应付的，这就要求更多业主的参与。同时，作为权力机构的业主大会，作为执行机构的业
主委员会，如果缺乏监督机制，治理架构极易出现僵化甚至异化陈丹城市住宅区业主自治
运行实效研究——基于个体决策的视角［M］.北京：法律出版社，2014.的趋势，出现不履
职的“业萎会”或被个别人把持、代表极少数人利益的“业伪会”杨君，郭琴，卢恋让
小区治理运转起来——基于全景化及实践性的视角分析［M］.广州：暨南大学出版社，2018.。
所以，在业主自治过程中，还要激活治理结构，完善治理机制，创新治理方式，尊重业主自
主创新权利，探索复合多样的小区治理结构陈建国业主选择与城市社区自主治理［M］.
北京：社会科学文献出版社，2014.。实践中，我们服务的小区70%以上都设立了各种各样
的分支或者辅助机构，除业主大会、业主代表大会、业主委员会外，往往还设立监督委员会、
商铺管理委员会、楼栋长、单元长，各种应急小组、纠纷协调小组等。业主们基于公益之心，
基于珍惜业主权利，热情参与小区事务，同时还催生了以业主为主体、以业主自治为基础、
以业主集体行动为形式、以保护小区共同利益为取向的新型小区政治杨玉圣论业主自治与
小区善治［J］.新华文摘，2010(14)：28-31.。
在实践中，针对三大困境、面临的三类矛盾，我们用法治的手段，以召开业主大会为核心，
通过指导业主委员会规范建立、引导业主委员会履职尽责、督导业主委员会长效运转，打造
了以业主自治为中心、各相关利益方共同参与的小区治理理想架构，寻求小区善治的公
约数，让小区业主自我管理、自我服务，并探索了三大机制：一是让业主的诉求表达理性化，
二是让小区的日常事务自主化，三是让纠纷解决方式多元化。
当然，业主自治的法理基础是业主的建筑物区分所有权，但实践中，我们经常遇到的廉租房、
公租房、小产权房等保障性住房小区，农民集中建房区，“类”业主朱涛业主大会法律问
题研究：民事主体理论的视角［M］.北京：法律出版社，2016.群体等被“遗忘的角落”也
值得关注。无论是自治还是权利保护，都存在法理上的障碍和实践性困难，有待进一步探索。
三大目标
说起物业，很多人往往会把物业的概念等同于物业管理、物业公司，实际上，其内涵远不限
于此。“物业”一词是一个具有悠久历史的本土概念，早出现在唐代的法律典籍中，宋代
的法律中将“物”和“业”二字连用，代表动产和不动产。现代意义上的“物业”，译自英
语property和estate，20世纪80年代以来，从香港经由广东传入内地，在粤港地区作为房
地产的俗称，特指单元性地产李宗锷香港房地产法［M］.香港：商务印书馆香港分馆，
1998.。2003年9月1日施行的《物业管理条例》将“物业”以法律概念的形式纳入国家法
律文本，主要是指已经建成并投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地。
物业法律问题专业且复杂，法律条文对于普通业主来说难免生硬难懂，即使有认识法律、学
习法律的精神，可是面对成千上万的法律规定，也不知从何下手胡天龙谁动了我的权利？
房产物业纠纷维权法律常识［M］.北京：中国法制出版社，2016.。这就导致了，笔者
在为小区治理法治化服务的初期，每天接到几十甚至上百个电话，咨询的几乎都是相同的问
题，如业主在小区有多套房产，参加业主大会投票时，可以投多张票吗？又如交房后一直未
入住，物业公司是否有权向业主收取物业服务费？再如业主违规搭建，相邻业主可否起诉？
诸如此类，有时咨询问题的业主还没把问题说完，我们这边就可以“抢答”了！
能否研发一个自动回复机器人？让法律服务流程化、让服务流程产品化、让产品标准化，这
样既节约了时间，又提高了效率。有了这个想法后，笔者开始着手对服务过的几百个小区众
多业主咨询过的问题进行梳理，从业主自治、物业服务、相邻关系三个方面，利用整整一年
的时间采取每天一问一答的形式，全面分析、解答了小区业主、业主委员会、物业公司所遇
到的方方面面的、常见的365个问题。同时，对指导、协助几百个小区成立业主大会、选举
业主委员会的流程进行总结、提炼，形成了标准化的规范流程，如：工作流程、常用表格、
公告模板、示范文本。这些共同构成了小区治理法治化全套解决方案，是小区业主的“权利
法案”，业主委员会的“法律百科全书”，物业服务企业的“纠纷处理指南”。
全部的工作和点滴的成果都是为了实现小区治理的三大目标：让业主权利得到有效保护，让
物业管理规范有序，让小区自治稳步运转。探索小区善治的良方，突破小区治理的瓶颈，让
小区治理高效运转起来，我们一直在路上。

这是一本关于小区治理法治化的书。全书分为15个章节，共计365个常见法律问题。本书通过知识问答的方式，全面分析了小区业主、业委会、物业公司所遇到的方方面面的问题。是小区业主维权、业主委员会规范运行、物业服务企业管理的小帮手。住有所居，居不得安，小区物业纠纷频发，面对“权利失衡、纠纷失管、服务失能”三大困境，本书梳理了“业主与开发商、业主与物业公司、业主与业主之间”的三大矛盾，探索了“让业主的诉求表达，让小区的日常事务，让纠纷解决方式多元”三大机制，分析了“业主权利有效保护，物业管理规范有序，小区自治稳步运转”三大目标的实现路径。

郭天一，律师、仲裁员，长期致力于基层社会治理体系和房产物业法律问题研究，事迹曾被中央电视台、《人民日报》、《法治日报》、《湖北日报》等媒体报道，2020年1月被司法部表彰为“全国优秀法律顾问”

目录
业主自治篇
一、业主权利义务
1业主身份如何界定？
2业主在物业管理活动中有哪些权利？
3业主在物业管理活动中应当履行哪些义务？
4业主知情权有哪些？可请求公布、查阅哪些资料？
5业主是否有权要求物业服务企业公开服务项目和收费标准？
6业主是否有权要求查询物业服务企业的会计账簿？
7业主的知情权如何行使？
8业主的撤销权有哪些？如何行使？
9业主作为房屋专有权人有哪些权利？
10业主使用专有部分有哪些限制？
11承租户在物业管理活动中的权利是否等同于业主？
12承租户在物业管理活动中的权利和义务有哪些？
13业主对业主大会、业主委员会违法作出的决议，有哪些权利救济途径？
14业主能否以放弃对共有部分的权利为由，不履行相应的义务？
15业主、业主大会、业主代表大会、业主委员会之间是什么关系？
16怎样做一个模范业主？
二、业主大会筹备组
1业主大会的法律性质是什么？会议形式有哪些？
2什么情况下可以成立业主代表大会？
3分期开发的建设项目怎样成立业主大会？
4召开首次业主大会应具备哪些条件？
5申请召开首次业主大会的主体是业主还是建设单位？如何申请召开首次业主大会？应递
交哪些资料？
6什么时候可以成立首次业主大会筹备组？工作期限是多久？期满后还继续存在吗？
7首次业主大会筹备组经费有哪些来源？
8首次业主大会筹备组成员的组成有哪些？组长由谁来担任？
9首次业主大会筹备组成员怎样产生？是否也必须经过选举？
10筹备组的主要工作内容有哪些？
11建设单位应报送筹备首次业主大会会议所需的哪些文件资料？未按要求报送怎么处理？
12组织、指导、监督成立首次业主大会会议筹备组的单位有哪些？召开业主大会需要经过
居委会批准吗？
13召开首次业主大会会议的公告，要在什么时候告知业主？
14召开首次业主大会会议有哪些流程？
15首次业主大会召开后多久进行备案？向哪些部门，需要什么材料？
16《管理规约》应具备哪些内容？
17《业主大会议事规则》应具备哪些内容？
18《管理规约》和《业主大会议事规则》可以限制业主的哪些行为?
三、业主大会
1一个物业管理区域只能成立一个业主大会吗？
2小区是否必须成立业主大会？
3业主大会会议由谁负责召集？有哪些召集程序？
4业主大会能够决定哪些事项？
5定期业主大会和临时业主大会多久召开一次？
6临时业主大会的启动程序是怎样的？在哪些情况下应当召开临时业主大会？
7业主大会会议形式有哪些？能否以填写“征求意见表”的方式召开？
8业主大会对参与表决的业主比例有什么要求？
9业主在业主大会上的投票权如何确定？
10哪些事项需要经过业主大会参与表决业主的“双过半”和“双四分之三”以上表决权通
过？
11已签订房屋买卖合同，并交付使用房屋，但尚没办理过户手续的购房人，是否有资格参
加业主大会？
12业主在小区有多套房产，参加业主大会投票时，可以投多张票吗？建设单位未出售的多
套房产，怎么进行投票？
13多人合伙购买的房产，房产证上登记的共有人有数个，在参加业主大会时如何行使投票
表决权?
14有产权的车库（位）计不计入投票面积？
15未成年人业主可否参加业主大会？
16业主可以委托他人参加业主大会并投票吗？
17楼栋、单元可以推选代表参加业主大会吗？
18未参与投票表决的业主，其投票权数可以计入已表决的多数票吗？
19业主大会决议对没有参加投票或投弃权票、反对票的业主有约束力吗？
20夫妻一方行使投票表决权后，另一方可否以未经其同意为由主张该投票行为无效？
21业主大会决议对房屋继受人、承租人是否具有约束力?
22业主大会选聘物业服务企业有怎样的规定？
23擅自使用业主大会或业主委员会的印章该怎样处理？
24业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规，该怎
么办？
25业主大会有无诉讼主体资格？可以当原告或被告吗？
26业主大会、业主委员会与居民委员会是什么样的关系？作出的决议必须告知居委会吗？
四、业主委员会
1为什么要成立业主委员会？
2怎样成立首届业主委员会？
3成立业主委员会主要有哪些障碍？
4业主委员会有哪些具体的职责？
5业主委员会会议一般讨论决定哪些事项？
6业主委员会应建立哪些工作制度？
7业主委员会需要保存哪些档案资料？
8业主委员会应怎样组织召开业主大会？
9在什么情况下，业主委员会应当及时组织召开临时业主
大会？
10业主委员会会议在什么情况下应当召开？由谁召集和主持？怎样作出决定？作出的决议
是否要公示？
11业主委员会不履行组织召开会议的职责怎么办？
12业主委员会召开会议前需要公告并听取业主和居民委员会的意见吗？
13业主委员会应当向业主公布哪些情况和资料？
14业主委员会一般应采取怎样的方式发布“公告”“通知”？
15业主委员会和业主大会的经费来源有哪些？经费应怎样使用？可以要求物业服务企业承
担吗？
16业主委员会委员人数一般是多少？任职期限是多久？
17业主委员会委员应具备哪些条件？
18业主委员会可以有候补委员吗？
19业主委员会委员可以领取报酬吗？
20业主委员会委员不得有哪些行为？
21长期拖欠物业服务费且拒不交纳的业主，可以成为业主委员会委员吗？
22承租人可以受托参加业主大会，那么，承租人、借用人等非业主能否入选业主委员会？
23物业服务企业负责人以业主身份被选为业主委员会委员，该怎么处理？
24业主要求罢免业主委员会委员或改选，应该怎么做？能否向人民法院起诉？
25业主委员会委员出现空缺怎么办？辞职超过一半怎么办？
26业主委员会委员不履职，业主委员会陷入僵局怎么办？
27哪些情况下应当终止业主委员会委员资格？
28业主委员会主任、副主任如何产生？是业主大会得票的人当选主任吗？
29业主委员会选举产生后怎样办理备案手续？怎么申请刻制公章？
30应怎样管理和使用业主委员会和业主大会的公章？
31业主委员会应当在期满前多久换届？不换届怎么办？
32业主委员会应该怎样换届？具体流程有哪些？
33业主委员会未能成功换届，原业主委员会期限已届满，该怎么办？
34业主委员会的档案资料、印章及业主大会的其他财物，应怎样办理交接和移交？拒不移
交该怎么办？
35业主委员会擅自与物业服务企业签订的物业服务合同有效吗？应该怎样选聘和解聘物业
服务企业？
36业主委员会换届后解除原业主委员会订立的物业服务合同，应当承担违约责任吗？
37业主委员会是否具备诉讼主体资格？可否作为原告或被告？
38业主委员会提起诉讼是否必须经过业主大会决议通过？
39业主委员会是否具有知情权之诉的原告主体资格?
物业服务篇
五、物业的承接与验收
1购房时经常听到的“五证”“两书”“一表”分别是指什么？
2《住宅质量保证书》有哪些具体内容？
3《住宅使用说明书》有哪些具体内容？
4房屋交付时应具备哪些条件？
5售后返租的房产，产权属于谁？这种销售方式是否合法？
6商品房土地使用年限四十年和七十年有怎样的区别？期满后怎么办？
7什么是容积率？容积率的上限是多少？可以随便调整吗？
8小区绿化标准在法律上有规定吗？绿化面积不达标，建设单位可否交纳绿化补偿费，进行
异地绿化了事?
9小区配套设施包括哪些？
10物业服务用房所有权归建设单位、物业服务企业，还是归业主所有？
11建设单位配置的物业服务用房面积如何确定？未按规定配置怎么办？
12相邻楼栋之间，间距多少才合理？
13高层住宅每栋楼应配备几部电梯？整栋只装一部电梯，合法吗？
14房屋交付后，业主发现建设单位出售的房屋采光存在严重缺陷，房间全是“小黑屋”，如
何维权？
15业主基于建设单位的广告宣传购买房屋，但交付房屋时，发现根本没有广告宣传中的配
套设施，建设单位称后来更改了规划并征得了规划部门的同意，业主可否追究建设单位的责
任？
16建设单位交付的房屋实际面积比约定面积小，业主应如何维权？
17交房时，业主不预交物业服务费，建设单位能否以此为由拒绝向业主交房？