公共租赁住房的政府与社会资本合作（PPP）建设模式研究

自 序
保障性安居工程是党和国家保障重视人民群众住房权益、保障人民群众住房权益的重要举措，其中公共租赁住房是保障性住房体系中的重要组成部分。在保障性住房面临巨大的建设资金缺口和近年来国家鼓励、规范发展政府与社会资本合作（PPP）模式的宏观背景下，采用以BOT模式为代表的PPP模式来建设公共租赁住房成为一种可行的解决方案。
提供公共租赁住房是政府向社会提供公共产品和服务的基本职能，而与传统方式不同的是，政府采用PPP模式可以将自己的基本职责通过市场化的方式交予社会资本建设和管理，这就不得不涉及到政府与市场的边界问题，这也是亚当斯密、凯恩斯、弗里德曼、哈耶克、布坎南、奥尔森等等经济学家一百多年来孜孜不倦探讨和争论的焦点。著名经济学家周其仁教授曾在纪念中国改革开放30周年的讲话中提出一个悖论性难题“要求合法强制力提供产权界定的公共服务，但社会怎样约束、监督合法强制力不被滥用、私用，从而导致产权界定过程变歪，远离普遍的、原则面前人人平等的权利承认和保障体系呢？”周其仁教授所提出的解决方案是制度和契约，这也是布坎南、科斯、斯蒂格利茨等新制度经济学家所强调的。基于此，本书就以契约理论为指导，以公租房BOT项目合约设计及履约问题为着眼点，研究公租房的PPP模式构建，为政府和社会资本共同建设管理保障性住房提供指导，为破解以公租房为核心的保障性住房体系的融资难题提供可行依据。
本书共包括八个章节，章为绪论，第二章为特许经营理论与PPP模式概述，第三章为公租房采用PPP模式的必要性和可行性论证，第四章为BOT模式下公租房租金的决策问题研究，第五章为BOT模式公租房特许经营期限的决策问题研究，第六章为PPP模式公租房特许经营协议缔约、履约中的政府行为与风险分担问题研究，第七章为案例研究，第八章为全书的总结与展望。本书的前六章内容主要由马世昌完成，第七章案例部分、以及文中所涉及的大量的有关数据和政策更新的部分，主要是由中国电力建设集团有限公司的黄卫根博士完成的。在二人的通力配合下，本书才得以定稿出版。
借本书出版的机会，我要表达对我提供无私帮助的各位老师朋友的感谢，这些无私的帮助并不仅仅体现在本书的出版过程中，更是在自己过去十几年的求学生涯当中，在自己当前工作的每一天当中。我要感谢我的博士生导师、中南大学罗孝玲教授对我的悉心指导和培养，感谢我的博士后合作导师、北京大学吴晓磊教授对我的无私帮助和指引，感谢北京建筑大学经济与管理工程学院姜军院长、周霞副院长和秦颖副院长对我工作的鼎力支持与包容，感谢北京理工大学出版社在本书付梓出版过程中付出的艰辛努力。后要感谢自己因繁忙工作而疏于关照的妻子给予我的理解和无条件支持，妻子和女儿的爱是我前进的永恒动力。
当然，需要声明的是，本书是作者在PPP模式研究领域的阶段性成果，均代表作者本人的观点。由于作者在学识、认知等方面的不足，本书难免有纰漏甚至错误之处，敬请各位读者批评指正，相应责任均仅由作者本人承担。

保障性安居工程是党和国家保障重视人民群众住房权益、保障人民群众住房权益的重要举措，其中公共租赁住房是保障性住房体系中的重要组成部分。在保障性住房面临巨大的建设资金缺口和近年来国家鼓励、规范发展政府与社会资本合作（PPP）模式的宏观背景下，采用以BOT模式为代表的PPP模式来建设公共租赁住房成为一种可行的解决方案。 
本书共包括八个章节，*章为绪论，第二章为特许经营理论与PPP模式概述，第三章为公租房采用PPP模式的必要性和可行性论证，第四章为BOT模式下公租房租金的决策问题研究，第五章为BOT模式公租房特许经营期限的决策问题研究，第六章为PPP模式公租房特许经营协议缔约、履约中的政府行为与风险分担问题研究，第七章为案例研究，第八章为全书的总结与展望。 
本书的读者对象主要是PPP领域的学者、高校学生（含本科生和研究生）、住房建设领域工作与管理人员等。

马世昌，男，1988年生，山东潍坊人，中南大学管理学博士，北京大学博士后，现任北京建筑大学经济与管理工程学院讲师、硕士生导师，从事住房保障投融资问题研究，先后主持/省部级课题3项，参与各类课题10余项，发表SCI、CSSCI期刊检索论文近20篇，出版教材1部。 
黄卫根，男，1979年生，湖南邵阳人，博士，现任职于中国电力建设集团有限公司基础设施事业部投资处，拥有近20年的项目建设管理经验，先后在国内主流期刊上发表学术论文5篇。

第1章 绪论
第2章 特许经营理论与PPP模式概述
第3章 采用PPP模式建设公租房的必要性与可行性分析
第4章 公共租赁住房BOT模式的价格问题
第5章 公共租赁住房BOT模式的特许经营期限问题
第6章 公共租赁住房PPP模式的政府行为问题
第7章 基于长沙市榔梨公租房项目的案例研究
第8章 结论与展望
参考文献

保障性安居工程是党和国家保障重视人民群众住房权益、保障人民群众住房权益的重要举措，其中公共租赁住房是保障性住房体系中的重要组成部分。在保障性住房面临巨大的建设资金缺口和近年来国家鼓励、规范发展政府与社会资本合作（PPP）模式的宏观背景下，采用以BOT模式为代表的PPP模式来建设公共租赁住房成为一种可行的解决方案。 
本书共包括八个章节，*章为绪论，第二章为特许经营理论与PPP模式概述，第三章为公租房采用PPP模式的必要性和可行性论证，第四章为BOT模式下公租房租金的决策问题研究，第五章为BOT模式公租房特许经营期限的决策问题研究，第六章为PPP模式公租房特许经营协议缔约、履约中的政府行为与风险分担问题研究，第七章为案例研究，第八章为全书的总结与展望。 
本书的读者对象主要是PPP领域的学者、高校学生（含本科生和研究生）、住房建设领域工作与管理人员等。

马世昌，男，1988年生，山东潍坊人，中南大学管理学博士，北京大学博士后，现任北京建筑大学经济与管理工程学院讲师、硕士生导师，从事住房保障投融资问题研究，先后主持/省部级课题3项，参与各类课题10余项，发表SCI、CSSCI期刊检索论文近20篇，出版教材1部。 
黄卫根，男，1979年生，湖南邵阳人，博士，现任职于中国电力建设集团有限公司基础设施事业部投资处，拥有近20年的项目建设管理经验，先后在国内主流期刊上发表学术论文5篇。