房屋买卖案件疑难问题裁判精要

　　本书由审判一线法官对案件审判实践中的重大典型疑难问题进行汇总、梳理、总结并尽可能的类型化，使之具有一定的普遍性、系统性，其后更精选经典案例，展现案件裁判思路，有很强的指导作用。

章房屋买卖合同的效力
一、夫妻共同所有的房屋未经一方同意而出售的,房屋买卖合同效力如何认定
二、夫妻一方对另一方出卖夫妻共有房屋是否同意问题的认定
三、夫妻一方签订房屋买卖合同是否构成表见代理及违约责任如何认定
四、无权处分夫妻共有房产时，买受人可得主张之损害赔偿的认定
五、父母处分子女名下房产时“为了被监护人利益”的判断规则及买卖合同效力
六、“一房二卖”中恶意串通的认定
七、房屋买卖合同中，恶意串通的认定方法与标准
八、二手房买卖合同中恶意串通的认定
九、涉借贷的房屋买卖交易中恶意串通的司法审查
十、通谋虚伪行为的要件、效力认定及相关问题
十一、购买已被有权国家机关采取查封等强制措施的房屋而签订的房屋买卖合同应认定无效
第二章房屋买卖合同的履行
一、存在外籍当事人的房屋买卖合同纠纷案件中涉及的身份确认及购房资格等问题
二、以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的处理
三、如有不可归责于买卖双方的客观原因，卖方不得以买方未按合同约定期限支付首付款为由行使合同解除权
四、双方约定以第三方托管方式支付购房款的当事人有义务配合签署购房款托管协议并通过托管方式完成购房款支付
五、房屋买卖合同未明确过户应履行的先行义务，导致逾期办证的，不能归责于一方
六、未列入购房合同的商品房宣传资料在一定条件下视为合同内容，出卖人交房不符需承担违约责任
七、仅交钥匙不能视为开发商交付房屋义务的履行完毕
八、权利义务相一致原则应贯穿合同履行的始终
九、房屋买卖合同解除条件成就，解除权人继续履行行为的认定
第三章房屋买卖合同的解除
一、履行期限届满前，起诉要求解除房屋买卖合同的行为不能视为预期违约
二、涉诉房屋于买卖双方办理过户手续前因卖方其他债务纠纷被法院查封，卖方构成根本违约
三、房屋买卖合同的解除应当遵照合同解除程序
四、法院判决不得为案外人设立隐性义务
五、房屋新政导致合同无法继续履行的责任承担问题
第四章房屋买卖合同的违约责任承担
一、违约金的调整问题分析
二、双方在房屋买卖合同中约定户口迁出的，逾期迁出应承担违约赔偿责任
三、一方要求返还定金、另一方请求支付违约金的，以守约方的实际损失为依据调整违约金数额
四、违约金调整应当根据合同履行的不同阶段并结合案件具体情况予以确定
五、预约合同的性质以及机会损失的赔偿范围
六、被告对于违约行为和违约金数额表示认可后，未有正当理由不得反悔
第五章特殊类型房屋买卖的问题
一、论借名购买按经济适用住房管理房屋的合同效力与过户登记问题
二、房屋部分坍塌不影响农村房屋买卖合同的效力
第六章程序性问题
一、双方在前案中达成和解并撤回起诉后另行起诉的构成重复起诉
二、房屋买卖合同纠纷中抵押权人直接进入二审程序的法律适用

　　本书由审判一线法官对案件审判实践中的重大典型疑难问题进行汇总、梳理、总结并尽可能的类型化，使之具有一定的普遍性、系统性，其后更精选经典案例，展现案件裁判思路，有很强的指导作用。

　　本套书精选司法实务中具有代表性的典型案例和疑难问题，结合《民法典》，明事实、讲法理、说事理，使读者在掌握案例裁判思路的同时，为读者学习相关理论知识，了解司法实务提供参考与借鉴。

　　总序

　　案例是“活的法”，是法律规范、法学理论、司法理念在法律实践中融会贯通的结晶。比较法上，重视案例不仅是英美法系的传统，在大陆法系各国也是普遍做法，司法判例既是法律研究的重要对象，也是法制发展的重要基石。在我国，比照成例断案一直是古代法律文化与司法传统的重要组成部分，如汉朝有“决事比”，清朝有“律例、会典”。当前，深入发掘与研究疑难案例，搜寻类案，比对案情与处理思路，总结提炼典型案例中的裁判要旨与司法规则，更是日常司法工作的常态和必修课。这一点在人民法院加强案例指导与文书上网工作的大背景下，意义更加突出。

　　北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）地处首都社会经济发展的重要区域，下辖的六个区中，既包括首都副中心、金融商务中心区等发达区域，也覆盖城乡接合部和广大农村地区，案件数量大，纠纷类型多，新类型案件层出不穷。近年来，三中院每年的总收案量达两万余件，结案压力大，案多人少的矛盾异常突出。但即使在这一情况下，自2013年建院以来，三中院始终高度重视案例研究、讨论、提炼工作，并以此作为促进审判规范化建设与人才培养的重要一环，通过建立与完善民商事法官例会制度、制作二审发改案例库、发布类案会议纪要、组织案例投稿等方式，鼓励干警发现疑难典型案件的价值，积极总结有效的审判方法、审判流程、审判标准，建立系统、规范的案例指导体系，统一全院法官裁判标准，提高审判质效。

　　该套丛书是三中院建院至今案例研究工作部分成果的转化。我们在广泛征集民商事典型案件的基础上，组织各庭调研骨干力量对相关问题进行梳理、筛选后，经过各庭组织审判人员集中研讨，确定所收录案件规范化的审判思路、裁判要旨及相关理论问题，进而由各执笔人进行具体写作。通过“明事实、讲法理、说事理”，使读者在掌握书中所载案例的裁判思路的同时，为读者学习理论知识，了解司法实务提供参考与借鉴。

　　这套丛书既是我们对过去工作的阶段性总结，也是我们工作的新起点，我们将继续不断努力，为社会主义法治建设作出新贡献。

　　2020年8月