房地产财务管控全方案（图解版）

      我国房地产企业做大做强必将走向不同业态以及跨区域、多项目运营状态，而在这条成长的路上，企业能够同时运作多个处于不同区域、不同开发周期的项目，是每个成长为规模房企必须磨练的基本功，也更是一个房地产开发企业管理成熟的标志。

      房地产开发项目具有项目周期长、资金需求大、专业性强、受国家政策调整及市场影响大等特点。房地产经营管理部门在其经营或业务活动中，通过资金的筹集、分配、运用和收回，与有关方面发生经济关系，并通过一系列管理手段进行有效控制和运用，以提高资金的使用效率。因此，从经营角度看，加强财务控制对房地产开发项目的顺利完成具有重要意义。

      财务管理作为房地产项目管理的重要组成部分，在其内容上不仅是对建设资金收支的控制，更重要的是对企业资金运行进行决策、计划和控制的综合性管理。如从资金来源及资金成本、资金使用效率、盈利目标及盈利能力的测算和评估、税务筹划等方面为决策层提供依据，并建立资金收支所反映的经济活动的控制管理制度，从而全面提升财务管理在企业管理中的核心地位。从其控制主体上讲，财务控制的主体应当是企业管理者，由房地产开发公司的成本管理部门、营销部门等部门组成，而非传统意义上的财务人员。

      良好的财务控制可以实现房地产开发项目经营效益化，确保投入资金的安全性、收益性，实现资本保值、增值目标。同时，加强财务控制还可以保证项目业务信息和财务信息的真实性和完整性，以及项目财务活动的合法性。

      本书就是建立在传统管理的基础上，导入科学的模式，为房地产企业提供一套完整的运作实战方案，以供读者参考。

      本书主要包括建立财务管理系统、房地产企业全面预算管理与控制、房地产企业融资管理、房地产企业资产管理、房地产企业成本控制、房地产企业内部审计六个章节，讲述了房地产财务管控的过程、细节、要点。

      本书突出的特点是：

◇文中运用大量的图表，以图解的形式对各知识点进行讲解。

◇充分考虑到现代人快节奏、高压力的工作方式，去“理论化”而重实际操作性，所有知识点使用精确而简洁的方式进行描述。

◇提供了大量的实际操作案例，令读者“身临其境”，方便应用，使学习更有效率。

      本书内容包括建立房地产企业财务管理体系、房地产企业全面预算管理与控制、房地产企业融资管理、房地产企业资产管理、房地产企业成本控制、房地产企业内部审计共六章，讲述了房地产企业财务管控的过程、细节和要点，通过大量的案例、范本进行了说明。

      本书建立在传统财务管理的基础之上，导入了科学的模式，为房地产企业提供了一套完整的财务管控运作实战方案，是房地产企业财务管理人员的职业提升书，也是房地产企业高层管理人士的实用参考书。

      陈晟

      注册税务师、注册资产评估师、注册房地产估价师、会计师。

      曾先后服务于中国银行湖南省分行、长沙市新融达资产评估有限公司、东莞市国信税务师事务所有限公司等企业，具有20多年的金融、财税、审计、评估等行业经验。2006年曾为东莞某较大型房地产企业成功地进行纳税筹划，提供会计税务解决方案。

章 建立财务管理体系

节 财务管理的五大内容

第二节 房地产企业财务管理体系的整体模型

第三节 构造财务管理体系的步骤与内容

第四节 组建财务部

第五节 制定财务管理制度

第二章 房地产企业全面预算管理与控制

节 全面预算管理概念

第二节 全面预算实施的环境保障

第三节 预算编制

第四节 全面预算管理的执行与控制

第三章 房地产企业融资管理

节 融资管理概述

第二节 房地产企业如何实施融资战略

第三节 房地产项目融资实务

第四节 融资风险管控

第四章 房地产企业资产管理

节 资金管理

第二节 应收账款管理

第三节 房地产企业存货的管理

第四节 房地产企业的固定资产管理

第五章 房地产企业成本控制

节 房地产企业成本控制的总体战略

第二节 建立目标成本管理责任制

第三节 加强成本档案管理

第四节 房地产开发成本控制

第五节 房地产企业项目成本分析

第六章 房地产企业内部审计

节 内部审计概述

第二节 房地产企业内部审计的关键环节

第三节 审计项目及内容

第四节 内部审计的组织实施

参考文献

      本书内容包括建立房地产企业财务管理体系、房地产企业全面预算管理与控制、房地产企业融资管理、房地产企业资产管理、房地产企业成本控制、房地产企业内部审计共六章，讲述了房地产企业财务管控的过程、细节和要点，通过大量的案例、范本进行了说明。

      本书建立在传统财务管理的基础之上，导入了科学的模式，为房地产企业提供了一套完整的财务管控运作实战方案，是房地产企业财务管理人员的职业提升书，也是房地产企业高层管理人士的实用参考书。

      陈晟

      注册税务师、注册资产评估师、注册房地产估价师、会计师。

      曾先后服务于中国银行湖南省分行、长沙市新融达资产评估有限公司、东莞市国信税务师事务所有限公司等企业，具有20多年的金融、财税、审计、评估等行业经验。2006年曾为东莞某较大型房地产企业成功地进行纳税筹划，提供会计税务解决方案。

（摘自本书内文第215至第218页面）

第五章  房地产企业成本控制

第四节  房地产开发成本控制

五、采购环节成本控制

采购环节涉及的费用主要是材料费用，材料费用一般占工程总费用的65%～75%，所以它对工程成本和利润的影响很大。

（一）制定采购预算与估计成本

制定采购预算是在具体实施项目采购行为之前对项目采购成本的一种估计和预测，是对整个项目资金的一种理性的规划。它不单对项目采购资金进行了合理的配置和分发，还同时建立了一个资金的使用标准，以便对采购实施行为中的资金使用进行随时的检测与控制，确保项目资金的使用在一定的合理范围内浮动。有了采购预算的约束，能提高项目资金的使用效率，优化项目采购管理中资源的调配，查找资金使用过程中的一些例外情况，有效地控制项目资金的流向和流量，从而达到控制项目采购成本的目的。

（二）制订采购计划

为了使材料供应与需求相适应，需要编制材料采购计划。

1. 编制材料采购计划

材料采购计划的编制要经过以下步骤：技术部门按施工计划及施工预算，提供年、季、月工程项目、工程量、投资计划及单项工程年、季度需要的主要材料明细表，同时提出三大材（钢材、水泥、木材）的节约指标及措施；工程所需的特殊材料和专用工具应由技术部门协助各承包单位按工程任务书提出计划，年初或季初交物资部门备料；物资部门根据各承包单位提出的需用材料计划，在充分利用库存物资的基础上，做好物资平衡工作，及时编报材料采、订、购计划。材料计划供应量的计算公式为：

材料计划供应量＝材料需要量 期末库存量-期初库存量

由于期初库存量是已知的，问题的关键是要确定计划期的材料需要量和期末库存量。

（1）计划期材料需要量的制定。

由于目前的建筑市场发育不完善，而工程的中标价格却是按市场的供求关系形成的，套用的又是旧的定额，尽管经过不同程度的调整，但预算成本仍很难反映社会建筑业生产经营管理水平，所以根据技术组织措施计划，制订降低成本计划是十分必要的。由于材料费属于变动成本，所以在计划成本的基础上按不同工程量水平制定弹性成本也是比较容易的。

材料需要量是计划期内保证施工正常进行所必须消耗的材料数量，它的计算公式为：

材料需要量＝计划工作量×计划消耗

材料需要量确定的准确与否，直接影响材料供应计划的质量，必须做好各项基础工作。

（2）计划期末材料储备量的制定。

由于材料供应与需求之间存在着时空的差异，所以在客观上形成了材料储备。材料储备并不是越多越好，而是要有一个度，即要制定材料储备额，常用的是经济订购批量法。

经济订购批量就是项目在一定期间材料存货相关总成本达到的一批采购数量。与存货相关的成本，是指为形成和维持材料采购管理而引起的各项费用支出，其总额随材料数量、价格等属性的变化而增减，主要由订货成本、购买成本、储存成本和缺货成本四部分构成。

确定经济订购批量的目的，就是使与材料有关的上述四项成本总和达到；根据施工项目的一般情况，由于订货成本和储存成本相对较小，重点要考虑购买成本和缺货成本之和的小化，终得出一定期间的经济采购量。

2. 编制采购计划

根据材料的需用计划和采购的经济采购量的分析结果以及将要选择的合同类型编制采购计划，说明如何对采购过程进行管理。具体内容包括：

（1）合同类型。

（2）组织采购的人员。

（3）管理潜在的供应商。

（4）编制采购文档。

（5）制定评价标准等。

采购计划一般由项目物资部门制订，根据项目需要，采购管理计划可以是正式、详细的，也可以是非正式、概括的，关键强调其正确性、及时性和可执行性。

（三）采购询价

采购询价就是从可能的卖方那里知悉谁有资格、谁能成本完成材料采购计划中的供应任务，从而确定供应商的范围。该过程的专业术语也叫供方资格确认，获取信息的渠道有招标公告、行业刊物、专业建筑网站等媒体。

做好采购询价管理，现在需要充分利用计算机管理系统，借助网络优势，快速地浏览和获取需要的信息，从而保障得到询价结果的高效率。

（四）供应商的选择

供应商是项目采购管理中的一个重要组成部分，项目采购时应该本着“公平竞争”的原则，给所有符合条件的供应商提供均等的机会，一方面体现市场经济运行的规则，另一方面也能对采购成本有所控制，提高项目实施的质量。因此，在供应商的选择上要注意如下两方面的问题。

1. 选择供应商的数量

一般来说，供应商的数量以不超过3～4家为宜。

2. 选择供应商的方式

选择供应商的方式主要包括公开竞争性招标采购、有限竞争性招标采购、询价采购和直接签订合同采购。四种不同的采购方式按其特点来说，分为招标采购和非招标采购。在项目

采购中采取公开招标的方式，可以利用供应商之间的竞争来压低物资价格，帮助采购方以价格取得符合要求的工程或货物，并且多种招标方式的合理组合使用，也将有助于提高采购效率和质量，从而有利于控制采购成本。

（五）采购环境的利用

充分利用采购环境的一个重要内容就是熟悉市场情况、了解市场行情、掌握有关项目所需要的货物及服务的多方面市场信息。比如，结合所采购货物或服务的种类、性能参数、质量、数量、价格的要求等，了解并熟悉国内、国际市场的价格及供求信息，所购物品的供求来源、外汇市场情况、国际贸易支付办法、保险合同等有关国内、国际贸易知识和商务方面的情报和信息。这就要求项目组织建立有关的市场信息机制，以达到有效利用采购环境的目的。良好的市场信息机制包括下图所示三个方面的要求。（图详见书本）

只有建立了良好的市场信息机制，才能在项目采购中做到知己知彼，并对采购环境有充分的了解和把握。这使得采购者能处于供需双方的有利地位，获得价格上的优势，不仅能取得高质量的货物或服务，也能取得成本上的利益。而如果缺乏了对相关信息的熟悉，会造成采购工作的延误，采购预算的超支，失去成本控制的优势。

（六）采购合同签订

选择供应商的主要参照条件就是采购询价环节的评价结果，当然，也要参照其他标准，如供应能力、历史信誉等。比如具体确定商品混凝土的供应商是一家还是多家，一般都要考虑不少于2家供应商，以防供应不及时导致停工风险的发生，这里就需要考虑到混凝土浇筑本身需要连续性等要求。

采购合同就是在确定了供应商后，项目与供应商之间签订的确保双方履行约定的一份法律文件。在签订之前，需要对合同类型进行选择，因为不同的合同类型决定了风险在买方和卖方之间分配。项目的目标是把的实施风险放在供应商，同时维护供应商对项目经济、高效执行的奖励；供应商的目标是把风险降到，同时使利润化。

常见的合同可分为以下几种： 成本加奖励费合同，主要用于长期的、硬件开发和试验要求多的合同； 固定价格加奖励费用合同，是长期的高价值合同；固定总价合同，适用的项目易于控制总成本，风险小。

（七）采购环节成本控制的要点、内容、方法及执行部门

材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以限度地减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。具体流程如下表所示。（表详见书本）