新租赁准则的影响及应对

2006年2月发布的《企业会计准则第21号—租赁》（以下简称“原租赁准则”），对企业发生的租赁业务的确认、计量和相关信息的列报进行了规范，发挥了积极作用。然而，随着市场经济的日益发展和租赁交易的日趋复杂，承租人会计处理相关问题逐步显现。原租赁准则下，承租人和出租人在租赁开始日，应当根据与资产所有权有关的全部风险和报酬是否转移，将租赁分为融资租赁和经营租赁。对于融资租赁，承租人在资产负债表中确认租入资产和相关负债；对于经营租赁，承租人在资产负债表中不确认其取得的资产使用权和租金支付义务。由此导致承租人财务报表未全面反映因租赁交易取得的权利和承担的义务，也为实务中构建交易以符合特定类型租赁提供了动机和机会，降低了财务报表的可比性。

义务，也为实务中构建交易以符合特定类型租赁提供了动机和机会，降低了财务报表的可比性。

新租赁准则实现了长久以来将租赁计入承租人资产负债表内的目标。所有为业务需要而租赁使用重大资产的企业，其报告的资产和负债都将上升。受影响的行业众多，比如租赁飞机的航空业，租赁店铺的零售业，等等。租赁的规模越大，对关键报告指标的影响就越大。

新租赁准则带来的主要变化将提高透明度和可比性。财务报表使用者将得以次看到企业对自身租赁负债所做的评估。该评估将采用准则规定的计算方法，所有按照《企业会计准则》进行报告的企业都要按照该方法进行计算。

新租赁准则修订的主要内容包括：

1. 完善租赁的定义，增加租赁的识别、分拆及合并等相关原则新租赁准则里规定，如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。新租赁准
则引入了“控制”“已识别资产”等概念，规定承租人在资产负债表中确认经营租赁的相关权利和义务，从而使得租赁与服务的会计处理产生较大差异。

新租赁准则对于分拆租赁和非租赁组成部分给出了明确的指引，对于满足条件的租赁应当将租赁合同进项合并也给出了说明，这在原租赁准则中都没有具体的指引（除了土地和房屋的租赁）。

2. 承租人的单一租赁模式和会计处理的变化
原租赁准则要求以风险和报酬转移为基础将租赁划分为融资租赁与经营租赁，对经营租赁承租人不确认相关资产和负债。新租赁准则下，承租人不再将租赁区分为经营租赁或融资租赁，而是采用统一的会计处理模型，对短期租赁和低价值资产租赁以外的其他所有租赁均确认使用权资产和租赁负债，并分别计提折旧和利息费用，即采用与原融资租赁会计处理类似的单一模型。

计提折旧和利息费用，即采用与原融资租赁会计处理类似的单一模型。

3. 出租人的租赁分类原则及会计处理
新租赁准则总体上继承了原准则中有关出租人的会计处理规定，即保留了融资租赁与经营租赁的双重模型。在分类方面，新租赁准则提出了分类的原则，即基于风险和报酬的分类标准，强调了要依据交易的实质，而非合同的形式，对租赁进行分类。

同时，新租赁准则对于租赁合同的变更给出了明确的指引，对于售后租回需要根据是否发生销售而采取不同的会计处理，调整了转租出租人对转租赁进行分类和会计处理的规定，指出转租赁的分类要看使用权资产而非之前规定的标的资产。此外，基于现实需求，增加了对生产商或经销商作为出租人的融资租赁的会计处理规定。

4. 新租赁准则与收入准则的衔接在原租赁准则中对售后租回交易的会计处理主要取决于回租是被分类为融
资租赁还是经营租赁，在新租赁准则中对于售后租回交易的决定性因素是资产的转移是否满足《企业会计准则第14号—收入（2017）》（以下简称“收入准则”）中的销售条件，企业应使用收入准则来确定资产转让是否满足销售条件而进行不同的会计处理。

如果出租人（买方）取得对标的资产的控制，且该转让根据收入准则被分类为出售，承租人（卖方）按照保留的使用权与资产原账面金额相关的比例计量回租中的使用权资产。承租人（卖方）确认的利得（或损失）以与转移至出租人（买方）的权利相关的利得（或损失）总额的相关比例为限。出租人（买方）对购买予以核算，并根据新租赁准则对回租进行会计处理。

如果资产转让不属于销售的，承租人（卖方）继续确认被转让资产并将取得的转让价款确认为金融负债，出租人（买方）不确认被转让资产，所支付的转让价款确认为金融资产。

5. 完善与租赁有关的信息披露要求
新租赁准则要求对几乎所有的租赁确认一项使用权资产和租赁负债，准则还强化了披露要求，承租人需要提供这些资产和负债的更多信息，比如，和租赁相关的使用权资产、租赁负债、折旧和利息、短期租赁和低价值资产租赁、现金流出总额及售后租回交易产生的利得和损失等在财务报表中的披露作了明确的要求。

还强化了披露要求，承租人需要提供这些资产和负债的更多信息，比如，和租赁相关的使用权资产、租赁负债、折旧和利息、短期租赁和低价值资产租赁、现金流出总额及售后租回交易产生的利得和损失等在财务报表中的披露作了明确的要求。

对于承租人选择不同的过渡方案，追溯调整法和简化的追溯调整法的相关披露要求也作了明确的规定。

对于出租人，增加了出租人对其所保留的租赁资产相关权利进行风险管理的情况，融资租赁的销售损益、融资收益、与未纳入租赁投资净额的可变租赁付款额相关的收入，经营租赁的租赁收入等信息的披露要求。

本书将从全面的角度对新租赁准则的变化和产生的影响进行深入的解读，希冀对读者理解和运用新租赁准则能有所帮助。

本书由实践和理论经验丰富的行业内人士根据新的市场变化和市场需求，结合行业特点和新租赁准则的要求编写而成。本书详尽的介绍了新租赁准则的规定，并将新租赁准则和旧租赁准则进行了充分的对比分析，结合新租赁准则中的重点和难点进行了深入浅出的解读，给出了切实可行的过渡方案，并结合行业的特点对受新租赁准则影响*的五个行业进行了分析。全书从九个篇章对新租赁准则进行了全面的解读，可以作为企业财务人员，租赁业务人员，高校学生的学习用书。

田曙光，毕业于吉林大学，曾在四大会计师事务所之一的普华永道工作逾十年之久。拥有中国注册会计师和美国注册会计师资格。目前供职于大型国有租赁公司财务部，对租赁行业有深入的了解，同时对于会计准则有深入的解读。

章  租赁定义

节  什么是租赁  /  2

第二节  租赁合同的分拆和租赁合同的合并  /  18

第三节  租赁期的确定  /  25

第二章  承租人

节  使用权资产和租赁负债的初始计量  /  36

第二节  使用权资产和租赁负债的后续计量  /  44

第三节  租赁变更  /  51

第四节  短期租赁和低价值资产租赁  /  58

第五节  承租人的列报和披露  /  62

第六节  其他承租人事项  /  65

第三章  出租人

节  如何判定经营租赁和融资租赁  /  68

第二节  经营租赁的初始计量、后续计量和变更  /  71

第三节  融资租赁的初始计量、后续计量和变更  /  73

第四节  出租人的列报和披露  /  80

第四章  售后租回和转租赁

节  售后租回  /  84

第二节  转租赁的定义及会计处理  /  92

第五章  税务篇

节  新租赁准则下的税务概述  /  96

第二节  新租赁准则对增值税的影响及应对  /  98

第三节  新租赁准则对企业所得税的影响及应对  /  103

第四节  新租赁准则对房产税的影响及应对  /  110

第五节  新租赁准则对印花税的影响及应对  /  111

第六节  新原（旧）租赁准则下主要变化点的税收影响  /  112

第七节  过渡方案的税务影响  /  118

第八节  新准则其他租赁场景的税务影响  /  119

第九节  新租赁准则下税法规定急需明确的问题  /  121

第六章  企业合并

节  企业合并中的被收购方属于承租人的处理  /  124

第二节  企业合并中的被收购方属于出租人的处理  /  125

第七章  租赁准则过渡方案的选择

节  概览  /  128

第二节  识别租赁的选择方案  /  136

第三节  追溯法与经修订的追溯法  /  138

第四节  简便实务操作方法  /  147

第五节  短期租赁和低价值资产租赁的豁免  /  152

第六节  之前被分类为融资租赁的租赁的过渡  /  154

第七节  其他过渡情形  /  155

第八节  过渡方案的披露  /  161

第九节  下一步工作  /  163

第十节  示例—不同过渡方案的异同  /  164

第八章  差异

节  中国租赁准则与国际会计准则中租赁准则的差异  /  172

第二节  中国租赁准则与美国租赁准则的差异  /  173

第九章  行业影响

节  新租赁准则影响分析  /  178

第二节  对房地产业的影响  /  180

第三节  对消费品和零售业的影响  /  211

第四节  对金融服务业的影响  /  220

第五节  对物流业的影响  /  226

第六节  对电信业的影响  /  233

附录  新租赁准则与原租赁准则之间的对比分析  /  245

索引目录  /  272

本书由实践和理论经验丰富的行业内人士根据新的市场变化和市场需求，结合行业特点和新租赁准则的要求编写而成。本书详尽的介绍了新租赁准则的规定，并将新租赁准则和旧租赁准则进行了充分的对比分析，结合新租赁准则中的重点和难点进行了深入浅出的解读，给出了切实可行的过渡方案，并结合行业的特点对受新租赁准则影响*的五个行业进行了分析。全书从九个篇章对新租赁准则进行了全面的解读，可以作为企业财务人员，租赁业务人员，高校学生的学习用书。

田曙光，毕业于吉林大学，曾在四大会计师事务所之一的普华永道工作逾十年之久。拥有中国注册会计师和美国注册会计师资格。目前供职于大型国有租赁公司财务部，对租赁行业有深入的了解，同时对于会计准则有深入的解读。