物业轻松管理

“宅者，人之本也”，近年来，伴随房地产市场的集约型增长，物业服务行业也进入了迅猛发展的新时期。2016年度，全国法院审结的物业服务合同纠纷案件超过了28万件，是2015年的2倍，2017年度，全国法院审结的物业服务合同纠纷案件已经超过了30万件。如何有效地化解纠纷、维护小区的和谐，成为人们关注的焦点。

本所自2006年成立至今，一直坚定不移地走专业化道路，通过不断的创新、探索、试错、总结经验，创设了“元甲模式”。近年来，以“元甲模式”为依托，成立了专门处理物业类纠纷的专业化团队，至今已服务了110多家物业服务企业，通过经验的总结和对相关法律法规的研究，撰写本书。

物业服务企业作为传统行业的典型代表，存在的问题也相当典型，物业费的收费标准依然十几年如一日，其中不乏几十年如一日的，然而涨价一分钱，都要比登天还难；房屋老旧、漏水情况比比皆是，专项维修资金不知如何动用；业主和物业服务企业之间的信任危机与日俱增；物业服务企业缺少专业的培训，导致员工不知如何应付业主提出的各种问题……

本所通过经验的总结和大数据分析，从事实出发，从物业服务实践到物业服务法律法规，全面剖析物业服务过程中的常见问题，通过对典型案例的分析，给读者以参考和借鉴。希望借此为构建和谐社区，尽我们绵薄之力。

　　李维，资深律师，北京市元甲律师事务所物业部门负责人，擅长合同纠纷、侵权纠纷、劳动争议等诉讼案件，同时也专注企业法律顾问。

　　物业管理大数据报告

　　章 物业服务

　　节 前期物业服务 /

　　一、前期物业服务合同要求 /

　　二、前期物业产生原则 /

　　三、前期物业服务合同的效力及相关注意事项 /

　　四、前期物业服务合同样本 /

　　第二节 业主委员会委托物业公司 /

　　一、合同签订注意事项 /

　　二、物业服务合同的效力 /

　　三、合同模板 /

　　第三节 产权单位委托 /

　　一、产权单位 /

　　二、产权单位委托物业公司的协议范本 /

　　三、产权人委托 /

　　四、街道证明 /

　　五、事实服务 /

　　第二章 物业管理

　　节 住一层，不交电梯费 /

　　第二节 房子漏水，不交物业费 /

　　一、房屋漏水——楼上装修 /

　　二、房屋漏水——房屋质量 /

　　第三节 没有物业合同或合同到期 /

　　一、签订前期物业服务合同，未同业主签订合同案例分析 /

　　二、与业委会签订合同，未同业主签订合同 /

　　三、无合同之居委会街道出具证明 /

　　第四节 开发商过度承诺 /

　　第五节 物业资质 /

　　第六节 时效 /

　　一、诉讼时效之部分支持 /

　　二、诉讼时效之驳回起诉 /

　　三、诉讼时效之支持原告 /

　　第七节 物业费上调 /

　　第八节 财物损失 /

　　一、财物损失被驳回 /

　　二、财物损失赔偿 /

　　第九节 安全保障义务 /

　　第十节 房屋产权证 /

　　第十一节 拒绝缴费 /

　　一、以收费高拒绝缴费 /

　　二、拒绝缴费之债权债务转移 /

　　三、拒绝缴费之私搭乱建 /

　　第三章物业费上调

　　一、概述 /

　　二、规定与实践 /

　　三、三种物业费调整情形 /

　　四、物业费上调操作流程 /

　　第四章 住宅专项维修资金

　　节 概述 /

　　第二节 维修资金使用范围及流程 /

　　一、使用范围 /

　　二、住宅专项维修资金使用流程 /

　　第三节 应急维修资金 /

　　一、概述 /

　　二、六种应急状况 /

　　三、《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》内容 /

　　附录：物业法律法规检索

　　一、物业常用十部法律文件 /

　　二、物业常用其他法律规定 /

　　李维，资深律师，北京市元甲律师事务所物业部门负责人，擅长合同纠纷、侵权纠纷、劳动争议等诉讼案件，同时也专注企业法律顾问。

　　物业费的拖欠一直是摆在物业服务企业面前的难题，症结究竟在哪?业主不交物业费的理由千千万万，究竟哪些是合理的?

　　张三说：小区绿化不好，物业公司吭哧吭哧多种点树;一楼的赵六说，种这么多树干吗，夏天都是蚊子……

　　李四说：小区门禁形同虚设，谁都能进来，物业公司要严格把关。王五说：什么破物业，我这忘带门禁卡了，进小区这个费劲儿……

　　房屋漏水，物业说找开发商，业主说物业公司推卸责任;物业公司给维修，业主说，修也修不好，这本身是开发商的责任，您物业公司凭什么给维修，您这属于越权……

　　物业公司到底该何去何从?

　　为了更好地解决物业中存在或者不存在的问题，尤其是物业费拖欠问题，作者所在的元甲律师团队研究了2017年度的1016例物业服务合同纠纷的案例，总结归纳如下：

　　一、收费要尽早，千万别拖延

　　物业费本身标的额相对来说不算特别大，一年催收一次，数额不是很大，觉得不过瘾，攒个十年八年的一起要，实在要不上来，若起诉到法院，累计的金额也相当于起诉费用，常理上这样做确实没什么问题。但是，前提是，物业服务企业能够将欠费全部收回，起诉到法院的，且能得到法院全部支持的，再理想点还能够支持点滞纳金，哪怕是1块钱，也能起到一点点效应。

　　通过法院对物业纠纷判决的相关数据分析，不难看出，欠费的时间越长，相对地，打折的比例越高，滞纳金或者违约金就越不可能获得支持，更糟糕的是有可能会形成这样一种效应：

　　被允许少缴费的业主，将这一纸判决发到业主群里，扬扬自得：看看咱们，10年不交物业费，不仅不交滞纳金，还能减免……

　　缴费的业主会是什么反应呢?

　　物业服务企业将会遭遇什么呢?

　　二、法律意识淡薄

　　1.诉讼时效问题

　　2017年10月1日之前，关于合同纠纷的诉讼时效为2年，2017年10月1日之后，新的《民法总则》规定：合同纠纷的诉讼时效为3年。然而在新法生效前签订的合同是否适用新法，目前尚不确定，那么，凡是超过2年没有催收物业费的物业服务企业，就面临被驳回起诉的风险。

　　通过分析数据，不难看出，8%的业主在行使诉讼时效抗辩权，其中近一半被判决：酌减物业费或者驳回。物业服务企业很难承受败诉或减物业费的判决，哪怕只是其中一户被判驳回，俗话说：好事不出门，物业公司胜诉的判决几乎没有业主会去传播，但是一旦败诉或者被驳回，其宣传效果不亚于央视黄金时间段的广告，此所谓坏事传千里，古人诚不我欺也。

　　2.房屋质量问题

　　通过上述数据分析还可以看出16%的业主存在房屋质量问题，法院以此为由判决酌减物业费的比例占33%。

　　众所周知，房屋的质保期是5年，房屋产生问题，业主应当根据其与开发商签订的房屋买卖合同向开发商主张相应损失，而不是以此为由酌减物业费。很多法院之所以判决酌减物业费的理由是物业公司没有告知业主解决途径，或者没有给予协助等。因此，如果物业公司接收的项目确实存在这样的问题，如何降低相应的法律风险，把自己的损失降到，值得商榷。

　　3.不答辩也减免，去哪说理去

　　数据分析过程中，我们发现了一个很奇怪的现象，有的欠费的业主没有到庭，或者出庭没有答辩，或者没有证据提交，居然也判决减免物业费，这样一份判决居然还没人上诉，还生效了……;此时的业主群里将是怎样一番光景呢?

　　张三：同志们，开庭我都没去，物业费都不用全额缴……

　　4.放在手里的筹码，不好意思用

　　1000个案例中，超过35%的物业服务企业没有主张滞纳金，有些物业服务企业确实不知道还能要滞纳金这回事儿，有些物业服务企业一算滞纳金可能已经超过本金了，深思熟虑之后，突然想到超过本金的不支持，那就算了，不要了，还有的企业害怕“激化矛盾”，总之顾虑重重。

　　三、心动不如行动

　　整个2017年度，全北京市通过法院判决解决的物业服务合同纠纷案件2083件，上图显示的是各区县在建委备案的项目数和1016个分布在各区县的案件。