地产新营销：带你打通新周期下地产营销的“三山十二关”

本书把当下最先进和独创的地产营销技术以及实用的经典理论，提炼总结成了“三山十二关”通关地图，系统性地讲解了房地产抖音流量、创新自渠获客模型和案场硬核转化力。所有知识点均由团队实战提炼，经过多次市场验证，颗粒度高，复制性和落地性强，有助于帮助操盘手迅速掌握地产新周期下的营销新技术，建立系统化的地产营销思维，既是地产营销领域少见的实战教科书，又是项目操盘随时查阅的工具书。
行业洗牌、周期轮换，区域深耕型的中小房企突然从跟跑变成了领跑，一下子没了方向，其实当下正是此类房企历史级别的窗口期。作者专门写了一篇关于中小房企未来战略发展的思考，为了不影响本书整体结构，放在了微信公众号里，房企老板和经营一把手可以扫码，发送关键词“战略发展”获取并阅读。

今朝中国创始人，同袍荟发起人，房地产新营销架构师，中小城市房地产营销实战专家，房地产营销知识付费领域头部博主，抖音号“宋博地产营销课&同袍荟”主理人，业务范围涵盖前策定位、销售代理、策略推广、项目诊断、营销顾问、企业内训、抖音陪跑等地产营销全链条，服务操盘项目过百。在国内多个核心城市成功举办地产新营销公开课，被中华网、凤凰网、和讯网等权威媒体多次报道。

目录
上篇　流量之山
第1关　抖音逻辑关 / 006
1.1　抖音发展现状及特点 / 006
1.2　开发商使用抖音情况 / 009
1.3　抖音的算法及推流机制 / 011
1.4　打造账号垂度，精准推流 / 014
1.5　开发商做抖音的六大人设 / 017
1.6　新媒体运营团队搭建 / 023
第2关　短视频制作关 / 026
2.1　做好短视频的“天龙八步” / 026
2.2　短视频如何选题 / 030
2.3　短视频文案的黄金五段式 / 033
2.4　短视频破完播率的九大钩子开头 / 036
2.5　短视频的五种拍摄方式及爆款模板 / 038
2.6　评论区的运营技巧 / 044
2.7　DOU 投流获取精准客户流量 / 047
2.8　抖音涨粉的八大技巧 / 054
2.9　短视频制作的“八荣八耻” / 063
2.10　快速起号方法论 / 065
第3关　直播获客关 / 066
3.1　房地产直播间的“人”“货”“场”打造 / 067
3.2　房地产直播间场观引流方法 / 072
3.3　房地产直播间留客七大技巧 / 079
3.4　房地产直播间的六类话术 / 082
3.5　房地产直播间的六大留资技巧 / 083
3.6　房地产直播的十大断播雷区 / 088
3.7　数字人直播的现状与未来 / 091
第4关　矩阵裂变关 / 094
4.1　房地产抖音营销两大矩阵 / 096
4.2　他山之石，可以攻玉——利用经纪人账号搭建抖音营销矩阵 / 098
4.3　他山之石，可以攻玉——利用异业联盟账号搭建抖音营销矩阵 / 099
中篇　自渠之山
第5关　创新模式关　和　第6关　维护激活关 / 106
6.1　对县域房地产市场的认识 / 107
6.2　自渠独孤九剑之“头号计划” / 109
6.3　自渠独孤九剑之“红海行动” / 112
6.4　自渠独孤九剑之“敌后根据地” / 117
6.5　自渠独孤九剑之“百团大战” / 121
6.6　自渠独孤九剑之“群狼阵法” / 126
6.7　自渠独孤九剑之“猛虎阵法” / 129
第7关　老带新关 / 134
7.1　老业主的社群运营 / 135
7.2　老带新效果不好的常见原因 / 136
7.3　老带新第一法则：先交朋友，再谈生意 / 136
7.4　研究老业主样本，绘制精准客户地图 / 140
7.5　老带新核心命门：多为老业主制造被动询问的场景 / 142
第8关　高能活动关 / 145
8.1　反差类活动 / 147
8.2　健康类活动 / 149
8.3　儿童类活动 / 151
8.4　老带新活动 / 152
8.5　借势类活动 / 153
8.6　噱头类活动 / 154
下篇　转化之山
第9关　实效策略关 / 160
9.1　实效定位策略 / 160
9.2　实效价格策略 / 165
9.3　实效推广策略 / 170
9.4　实效推盘策略 / 180
9.5　实效成交策略 / 187
第10关　硬核团队关 / 195
10.1　如何制定机制招聘优秀营销团队 / 197
10.2　如何打造营销团队的硬核 / 205
10.3　自销与代理如何选择 / 213
10.4　独代与双代如何选择 / 214
10.5　智慧案场，科技赋能 / 216
第11关　滞销破局关 / 219
11.1　三眼理论 / 221
11.2　问道三人 / 222
11.3　无卖点项目滞销破局 / 227
11.4　停工延期项目滞销破局 / 230
11.5　无法降价项目滞销破局 / 233
11.6　尾盘项目滞销破局 / 236
11.7　大面积豪宅户型滞销破局 / 238
11.8　顶底房源滞销破局 / 240
11.9　商铺滞销破局 / 242
11.10　车位滞销破局 / 246
第12关　私域转化关 / 252
12.1　公域流量和私域流量的特点 / 252
12.2　如何把流量从公域导到私域 / 255
12.3　私域运营的五个方面 / 256
后　记 / 263

本书把当下最先进和独创的地产营销技术以及实用的经典理论，提炼总结成了“三山十二关”通关地图，系统性地讲解了房地产抖音流量、创新自渠获客模型和案场硬核转化力。所有知识点均由团队实战提炼，经过多次市场验证，颗粒度高，复制性和落地性强，有助于帮助操盘手迅速掌握地产新周期下的营销新技术，建立系统化的地产营销思维，既是地产营销领域少见的实战教科书，又是项目操盘随时查阅的工具书。
行业洗牌、周期轮换，区域深耕型的中小房企突然从跟跑变成了领跑，一下子没了方向，其实当下正是此类房企历史级别的窗口期。作者专门写了一篇关于中小房企未来战略发展的思考，为了不影响本书整体结构，放在了微信公众号里，房企老板和经营一把手可以扫码，发送关键词“战略发展”获取并阅读。

今朝中国创始人，同袍荟发起人，房地产新营销架构师，中小城市房地产营销实战专家，房地产营销知识付费领域头部博主，抖音号“宋博地产营销课&同袍荟”主理人，业务范围涵盖前策定位、销售代理、策略推广、项目诊断、营销顾问、企业内训、抖音陪跑等地产营销全链条，服务操盘项目过百。在国内多个核心城市成功举办地产新营销公开课，被中华网、凤凰网、和讯网等权威媒体多次报道。

推荐语
（按姓氏首字母排序）
如今的房地产市场雄关漫道，通过营销获得经营性现金流是过关的密钥。以往“酒香不怕巷子深”的逻辑已被抖音传播的“美好生活实景”击穿。
基于此，宋博先生以“从头越”的豪迈，无私分享其率先探索的“三山十二关”通关地图，并整理成《地产新营销》一书。该书系统性强，启发性大，操作性优，落地性好，创造了一个Marketing GPT。
——蓝绿双城控股有限公司董事　冯鑫强
凭时间赢来的东西，时间肯定会为之作证。宋博总常年深耕地产营销领域，善于总结、积极思考、乐于创新。《地产新营销》是一场营销创新的盛宴，更是一场关于如何在竞争激烈的市场中脱颖而出的引导之旅。本次宋博总以“三山十二关”为纲，运用深刻的洞察力和丰富的实践经验，融合前沿科技、策略思考和创意灵感，为每个企业掌舵人和操盘手翻越新营销“三座大山”提供了重要路径。
“如果你停止，就是谷底；如果你还在继续，就是上坡。”
——河北佰盛集团董事长、中欧商学院EMBA　黄一成
在房地产新形势下，营销力是组织的核心能力，“营销创新”上升为决定企业生死存亡的战略性关键举措。房企老板和管理层必须高度重视，通过数字化、智能化手段重构、优化营销业务流程，创新营销方法和工具。宋博先生在该书中给出了系统的方法论、实施路径和实战工具，值得地产从业者一读。
——北京博志成创始人　黄博文
老地产人最幸运的是经历了中国房地产的黄金时代，上岸的可以在别墅里泡茶论道，没上岸的也能在饭局上吹嘘当年的威风史；新地产人还在浮躁和犹豫中徘徊，赶紧降价，赶紧开渠，还是该转行了？
不管是老人还是新人，只要不转行，就要转型！转型就要接受新的工作方式和方法，这也是推荐大家看这本《地产新营销》的原因。也许，从失败案例中总结的教训能让你及时止损；也许，另一个城市的成功案例刚好能帮你解决这个月的自渠上客方案。
祝愿所有还在路上的地产营销人，读完此书，能找到项目和职业生涯的新出路。找不到的，读两遍。
——世联行集团综合业务总经理　刘芳
地产下半场拼的是产品力 营销力，产品力中又涉及营销定位，要将产品无损翻译给客户。营销手艺本身要钻研，地产各专业的界限也会越来越模糊。营销如此重要，现状却“披头散发”。《地产新营销》一书是对地产营销的系统性沉淀，推动行业进化，功不可没！
——东原集团营销总经理　刘依
认识宋博缘于我三年前偶然刷到他的一段视频“红海行动”，当时深耕渠道多年的我非常兴奋，这是我在抖音上看到的为数不多的实战干货，就此在心里种下了想结识宋博的种子。后来去郑州出差，第一时间就联系上了宋博，从此成为很好的朋友。
这本书融汇了流量、自渠、转化三个最核心的技巧，把它们掰开了、揉碎了，且经过反复思考沉淀。在这三个板块里，但凡你精于其一，都能在市场中找到自己独有的价值。如果你通过这本书打开了房地产营销的全局地图，那这价值就倍增了。更难得的是，我太了解宋博为人了，和很多管理层不一样，他扎根一线，认为“现场有神灵”，是无实操不分享的实干家。所以看他分享的知识，真的是性价比超高的一件事情。
——渠联社创始人　李春明
与宋博先生结识是在2012年清华地产班上，当年我在清华和北大讲授如何利用互联网营销。这些年，我在世界各地参加各种数字营销大会，深刻感受到科技发展带来的营销渠道的革命，每次渠道革命必将催生价值洼地。
《地产新营销》这本书融汇了新媒体抖音获客和私域转化技术，并和地产行业有机结合，自成一派，可谓行业凛冬里的一束春光。它被实战验证，亦用结果说话；它值得被推广，更值得无数老地产人以空杯心态重新入场弄潮。
——清华总裁班授课专家、北大经济学院硕士研究生校外导师　刘东明
营销，有章可循，有法可依，有其内在的科学的方法论。严格地说，营销是一门技术。
房地产作为一个上下游产业链条庞杂、开发周期较长的行业，营销有其独特性、复杂性、挑战性，更需要方法论来指导。在行业变局与传播变阵的情境下，地产操盘手必须掌握《地产新营销》中提及的方法论，才能穿越迷雾，穿越周期，抵达彼岸。
——地产操盘手创办人、地产自媒联盟秘书长　路应刚（手哥）
这两年和很多大V合作过，但是宋博老师是少见的既懂流量又懂案场转化的实战派专家型老师。作为开发商体系出来的人，我深知只有坚持一线操盘才能输出如此颗粒度高的行业新技术。该书系统性强、专业度高，把开发商如何做抖音写得深入浅出，好学易用，直接拉齐认知差，其出版发行一定会推动地产营销领域前进一大步。
——百万大V地产酵母、AMG资产策略创始人　孟玥臻
流量的本质是效率的竞争，自渠的背后则是组织的竞争。地产结束过去的单边上涨行情后，大家才会真正关注组织、关注效率，数字化技术以及AI才有真正的应用场合。这是最坏的时代，也是最好的时代，行业回归后，操盘手需要依赖新认知和新工具打开局面，宋博的新书在实践层面做了很好的回应，在这里推荐给大家，助力行业开启新篇章。
——思为科技CEO　彭双全
经过几十年的发展，地产公司从优秀房屋建造商变为美好生活营造者，身份的转变本就任重道远，在全球经济下行的背景下更需要营销技术及模式的创新。宋博长期深入营销一线，善于总结和研究营销新技术，《地产新营销》更是系统性地给出了当今地产营销困局的解题思路，兼具前瞻性与实用价值，是地产人不可多得的案头书。
——建业集团副总裁、建业新生活总裁　史书山
有幸为这个时代的行业营销做一次推荐，地产行业的每个阶段都在发生变化，唯有“新”这个标签永不落伍。当然，也要有持续引领行业发展的新人出现，这个行业才能永远“新益求新”。宋老师的“三山十二关”就是颗粒度极高且落地的地产新营销手段。
山的那边还是山，但你一定要去看一看。
——星河学院创始人、地产IP联盟发起人　学长
从2018年下半年行业龙头万科喊出“活下去”的口号以来，地产人正经历着一个漫长的寒冬，大家都在挣扎中前行，等待着春暖花开。随着市场的巨变，地产营销变得极其复杂。在流量为王的当下，宋博老师的新作《地产新营销》给我们地产人带来了一套全新的地产营销理论体系，用新媒体赋能地产营销。“寒雪梅中尽，春风柳上归”，涉过这残冰黑夜，必将迎来地产人的曙光。
——中铁十八局集团许昌房地产公司执行董事、总经理　杨德新
中国房地产行业发展了几十年，正面临着新老周期的更替，新的周期必定蕴藏着新的商业模式和营销模式。宋博先生是我上海交大PE班的学生，他坚持深耕地产营销领域，而且对新生事物保持高度的敏感性，始终拥有探索的心态。这本《地产新营销》是难得的行业创新图书，相信能给当下处在混沌期的地产人，甚至各个行业的营销人带来深刻的启迪。
——优势资本合伙人、《商界评论》首席经济学家　郑翔洲