物业项目经理工作指导手册
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作者滕宝红
出版社人民邮电出版社
ISBN9787115630650
出版时间2023-11
装帧平装
开本其他
定价79.8元
货号29655024
上书时间2024-10-21
商品详情
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导语摘要
作为物业公司的重要成员，物业项目经理的管理作用与价值越来越显著。物业项目经理
只有充分发挥自身价值，不断提升管理质量，才能更好地满足业主的需求，实现公司的精细化管理。
本书充分考虑了物业项目经理的管理专业性和实践应用性等，从筹建物业管理处、维护
物业项目安全、管理辖区绿化、控制物业成本等多个方面介绍了物业项目经理的工作内容，同时，对于比较棘手的物业成本控制、客户投诉处理等问题给出了实用的解决方案，并配有多个实战范本，力求重现真实的物业项目经理管理场景。
本书适合物业公司的负责人、培训工作人员和物业项目经理阅读。
作者简介
滕宝红
管理顾问，中国生产力促进中心协会智慧城市卫星产业工作委员会副主任、职业能力测评中心指导师。
拥有20多年的企业现场管理及咨询经验，擅长各类现场改善、现场管理技术及国际标准管理体系的辅导和培训。
曾为众多企业进行各类管理体系及现场改善的辅导和培训，包括福田物业、建业物业、中棱环保等。
目录
目录
第 一章 物业项目经理岗位认知................................. 1
物业项目经理是管理某个物业项目的第 一责任人，也被称为物业经理、
物业管理处经理（主任）、项目经理、物管主任等。为了便于阅读，本书
统一称之为物业项目经理。物业项目经理要想对自己的各项工作有所认识，
就一定要先对自己有清晰的定位，了解自己的岗位职责、工作目标和素质.
要求。
1.1 物业项目经理的职责要求............................................... 2
1.2 物业项目经理的素质要求............................................... 3
1.2.1 具备最基本的道德素质 .....................................................3
1.2.2 具备一定的文化涵养和专业素质 .....................................3
1.2.3 不可缺少的个性化因素 .....................................................4
1.3 物业项目经理的工作目标............................................... 5
1.4 物业项目经理的工作计划............................................... 9
第二章 物业管理处的筹建................................13
物业管理处是物业项目的现场办事机构，物业项目经理是这一机构的
直接责任人。物业管理处的筹建工作做得好不好，直接关系到以后的验收接
管、入伙装修及常规服务期的工作。
2.1 确保物业管理用房符合法律规定.................................. 14
2.2 配备好物业管理用具.................................................... 14
2.3 确定物业管理处的组织架构......................................... 15
2.3.1 物业管理处的职能 ...........................................................15
2.3.2 物业管理处的内外组织框架 ...........................................16
2.3.3 物业管理处内部职责分工架构 .......................................16
2.4 物业管理处工作人员配备............................................. 17
2.4.1 物业管理处岗位职责架构 ...............................................17
2.4.2 编写物业管理职位说明书 ...............................................18
2.4.3 人员要在入伙前三个月到位 ...........................................19
2.4.4 新项目启动前要培训员工 ...............................................19
2.5 物业管理制度的设计.................................................... 19
2.6 物业管理处工作流程设计............................................. 20
2.6.1 物业管理处工作流程 .......................................................21
2.6.2 物业管理处外部运作流程 ...............................................21
2.6.3 物业管理处内部运作流程 ...............................................22
2.6.4 物业管理处日常工作监督检查流程 ...............................23
2.6.5 物业管理处客户信息反馈流程 .......................................23
2.6.6 硬件采购、配置流程 .......................................................24
2.7 制订物业管理处入驻后的工作计划............................... 25
【实战范本01】物业管理处全体员工入驻后岗前培训计划...... 25
【实战范本02】物业管理处进驻后工作计划............................. 26
【实战范本03】项目物业管理处成立至房屋交付使用工作.
指引................................................................... 27
第三章 物业项目接管验收......................................31
物业的接管验收是关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。
在完成接管验收后，整体物业连同配套的设备、设施就应该移交给物业公
司了。因此，为确保今后物业管理工作能够顺利开展，物业公司必须认真验
收，以分清工程缺陷的整改责任，避免业主承担工程风险。
3.1 接管验收及其责任........................................................ 32
3.1.1 物业竣工验收 ...................................................................32
3.1.2 物业接管验收 ...................................................................32
3.1.3 建设单位与物业公司在接管验收中的责任 ...................33
3.2 接管验收的准备工作.................................................... 34
3.2.1 审核并确认接管验收 .......................................................34
【实战范本01】××接管验收通知............................... 34
【实战范本02】新建房屋交接责任书............................ 35
3.2.2 编写接管验收方案 ...........................................................37
3.2.3 确定验收标准 ...................................................................38
3.2.4 对验收人员进行培训 .......................................................41
3.2.5 准备好相应的验收表格 ...................................................41
3.2.6 验收工具与物资要准备充分 ...........................................42
3.2.7 验收前应召开接管、验收会议 .......................................43
3.3 新物业接管、验收实施................................................. 43
3.3.1 工程资料的接管 ...............................................................43
3.3.2 对房屋实体进行验收 .......................................................46
3.3.3 处理接管、验收的遗留问题 ...........................................48
3.3.4 明确交接验收后的物业保修责任 ...................................48
3.3.5 办理交接手续 ...................................................................49
3.4 接管、验收后的工作.................................................... 49
3.4.1 验收后入住前的设施成品保护 .......................................49
3.4.2 落实保修事宜 ...................................................................51
3.5 旧有物业的接管........................................................... 52
3.5.1 旧有物业接管、验收的内容 ...........................................52
3.5.2 交接前的准备工作 ...........................................................53
3.5.3 新老物业公司交接程序 ...................................................54
3.5.4 新老物业交接应该特别注意的事项 ...............................55
第四章 新建物业入伙服务......................................59
入伙是物业管理正式运作的开始，也是物业管理工作中难度最大的一个
环节。入伙工作做得好，开发商的很多遗留问题就会得到妥善解决，业主也
会对物业公司留下美好的印象。
4.1 入伙的准备................................................................... 60
4.1.1 资料准备 ...........................................................................60
4.1.2 制订入住工作计划 ...........................................................61
4.1.3 入住仪式策划 ...................................................................63
【实战范本】业主入住仪式活动策划方案.................... 63
4.1.4 环境准备 ...........................................................................69
4.1.5 与开发商做好沟通 ...........................................................69
4.1.6 做好相关部门的协调工作 ...............................................70
4.1.7 进行入伙模拟演练 ...........................................................70
4.1.8 做好应对突发事件的准备 ...............................................70
4.2 办理入伙手续............................................................... 71
4.2.1 办理集中入伙手续时要环环相扣 ...................................71
4.2.2 积极答复业主的疑问 .......................................................72
4.2.3 零散入伙期间要与开发商沟通协调好 ...........................73
4.3 做好新入伙小区的管理................................................. 73
4.3.1 安全管理 ...........................................................................73
4.3.2 工程返修工作 ...................................................................74
4.3.3 成品保护与设备设施保护 ...............................................74
4.3.4 完善小区基本资料及管理制度 .......................................74
第五章 物业二次装修管理......................................77
装修管理是新入伙小区尤其是集中入伙小区最主要也是最重要的工作。
据统计，一般中型以上小区在新入伙一年内，装修管理的工作量往往占小区
物业管理工作量的一半以上。
5.1 二次装修管理的基础工作............................................. 78
5.1.1 有关装修管理文本的拟订 ...............................................78
【实战范本01】小区装修管理规定............................... 79
5.1.2 正面宣传、合理引导 .......................................................87
5.1.3 在集中装修期组建小区装修办公室 ...............................87
5.2 装修申报与审批........................................................... 88
5.2.1 要求住户在装修前进行申报 ...........................................88
5.2.2 装修审批 ...........................................................................90
5.2.3 与装修人签订“装修协议书” .........................................90
【实战范本02】装修协议书........................................... 90
5.2.4 收取装修押金 ...................................................................94
5.2.5 酌情收取装修管理费 .......................................................94
5.2.6 与装修公司签订责任书 ...................................................95
【实战范本03】装修施工责任书................................... 95
5.3 装修期间的管理........................................................... 96
5.3.1 要尽告知和督导义务 .......................................................96
【实战范本04】小区住宅装饰装修告知书.................... 97
5.3.2 采取措施有效防止干扰 ...................................................98
5.3.3 定期巡查装修现场 ...........................................................99
5.3.4 对装饰装修违规现象的处理 .........................................100
第六章 物业设施设备日常管理.............................. 103
物业设备很多，且大部分设备都需要24小时运行来保障业主的日常生活
需要。若无专人做好日常保养，一旦设备出现故障，就会给业主的生活造成
极大的不便，也会造成业主满意度下降，业主就可能会以此为由拒缴物业管
理费等。另外，经常保养可以延长设备的使用寿命，降低运营成本，所以物
业项目经理应重视对设备的日常管理。
6.1 设施设备运行管理...................................................... 104
6.1.1 制订合理的运行计划 .....................................................104
6.1.2 配备合格的运行管理人员 .............................................104
6.1.3 提供良好的运行环境 ..................................
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