地产数智化经营

地产行业进入新周期，环境多变，竞争激烈，业务复杂，风险频发。地产企业需要建立预见性4P体系，实现大运营智能决策。
    预见性4P体系是指，在地产行业全周期、全层级、全专业、全项目、全业态的视角下，以预测（prospect）、预演（preview）、预警（pre-alert）、预控（pre-control）为手段，以货值、利润、现金流为核心工作对象，以数据模型和逻辑运算为驱动，以数据化、智能化平台为依托，实现战略、经营、业务一体化的运营管理体系。
    预见性4P体系广泛应用于大运营管理的核心业务场景，包括投前测算、投后运营、经营监控、动态货值、战略推演等。预见性4P体系有助于提升投资质量、运营效能，能够促进投资收益的扩大化和抵御经营风险，是房企总裁、业务总监、一线员工进行管理和业务决策的新一代智能工具。
    本书分析了预见性4P体系产生的行业周期特点，阐述了4P的具体内容、理念、逻辑和应用场景，总结了行业经典案例的打法和特点，重点呈现了该体系的构建步骤、数据资源、平台保障和实施准备，*后还提供了重点城市行业环境的数据分析、前10强房企经营与运营的数据指标分析。这是对标杆房企数智化实践的深度总结，是对地产大运营新发展的系统梳理，希望能够给管理决策者带来更多启发和借鉴

爱德地产研究院提供咨询服务的地产客户覆盖70%百强企业。通过打造适配的组织运营机制、构建数智经营决策体系，做行业发展的推动者、管理变革的助力者、创新服务的先行者。
爱德数智自2006年成立至今，共为1000多家房地产企业成功部署信息化系统，服务超过21万地产用户。
地产10强中，8家是爱德战略客户。万科、碧桂园、保利、招商、金地、融创、龙湖、绿地、中海、新城等名企巨头分别上线各类管理系统。
爱德数智的创新产品中，数智决策系统、跟投系统、投资管理系统、计划运营系统、设计系统、工程管理系统，成为卓越房企的“新宠”。

序
趋势篇 
章 环境分析：房地产行业跨入低增长周期
  节 宏观环境分析：人口与城镇化的推动力在减弱
    一、人口增长持续走低，将进入0.3% 的低速新区间
    二、城镇化率平均增速将降低至1%左右 
    三、土地成交体量将保持在4% 的低速增长区间 
  第二节 行业分析：量价全面进入低增长阶段
    一、销售面积累计增长：峰值更低，周期更长
    二、未来三年商品房销售面积或将持续负增长 
    三、全国商品房销售额增长放缓 
    四、房价指数将降低至5%以下 
 
第二章 经营分析：房企权益净利持续低增长
  节 利润为王：权益净利是房企经营决策更核心的指标依据
    一、权益净利指标体系的价值与修正逻辑
    二、权益净利进入中低速增长阶段 
    三、四项子指标的周期性变化趋势
    四、权益净利分析体系的四大应用场景
  第二节 权益利润之争：前10 强房企谁是未来的利润之王
    一、趋势分析：中海超越房企三巨头 
    二、增长率分析：融创、碧桂园成为高基数、高增长的代表
    三、预测分析：万科一路攀升将重回行业
    四、前10强均值趋势：规模和利润影响权重逐步加大 
 
第三章 运营分析：低增长时代的精益运营之道
  节 15家标杆房企精益运营指标分析
    一、房企的发展能力指标
    二、房企的杠杆能力指标
    三、房企的周转能力指标 
    四、房企的赢利能力指标 
  第二节 核心能力评级：三大梯队能力变迁
    一、梯队：发展能力和赢利能力将持续强化 
    二、第二梯队：周转能力、赢利能力和发展能力都将得到强化  
    三、第三梯队：发展能力和杠杆能力将持续强化
 
理念篇 
第四章 预见性经营决策4P体系，为经营决策服务
  节 房企经营预测三要素
    一、三要素经营逻辑 
    二、房地产行业的经营管理现状
  第二节 爱德地产的4P经营逻辑
    一、资产保值与增值：落专业、控减损、促增长 
    二、销售与投资管理：“预警”联动“预控”，防患于未然 
    三、投后运营管理：“预警”未来，溯源归因，推导当下决策管理

第五章 预测：把业务经验沉淀为数据测算模型
  节 业务预测识别销售与利润风险 
    一、缺少全局观或使销售下滑
    二、缺少决策力易使实效与初衷不匹配 
    三、缺少预测体系给企业带来的痛点
  第二节 三大层级预测提升经营决策速度和质量
    一、预测内容：从项目到公司的三大层级 
    二、项目层级预测价值：全周期保障投资收益 
    三、公司层级预测价值：预控全年经营目标 
    四、动态调整预测：有效应对变化和风险
    五、预测体系的三大管理价值
  第三节 动态预测的三大核心
    一、动态模型：实现多层级经营数据的输出
    二、投前预测核心：自动化运算的策略和参数 
    三、项目经营预测的核心：三次干预四级控制下的平滑术
    四、动态调整预测的核心：敏感性分析

第六章 预演：从战略目标到业务运营的场景化推导
  节 预演的价值：避免战略规划的盲目
    一、没有战略规划，经营计划越调越乱 
    二、个人意志代替战略规划，存在很大的盲目性 
    三、预演体系的价值：以科学规范体系助力战略目标高效落地
  第二节 集团战略目标和业务计划的预演
    一、趋势推演：确定集团的远期战略目标
    二、目标分解：确定各层级的远期战略目标 
    三、业务推演：确定年度核心业务计划和资金缺口
  第三节 确定战略实施路径和项目经营计划
    一、项目推演的整体框架 088
    二、战略调整：“两上两下”形成终的战略目标
    三、战略检视：评估目标和计划的合理性 
    四、推演结果：输出四个层面的成果
  第四节 预演难点：利益冲突产生经营风险
    一、运营数据辅助交圈决策 
    二、战略沟通：多业务条线交圈，制定策略 
    三、战略测算：快速调用内置标准化参数 
    四、战略评价：从交圈视角分析战略目标的合理性
第七章 预警：经营过程风险的预先识别与控制
  节 风险管理痛点及应对工具
    一、风险管理实践中的五大痛点 
    二、风险管理的思路和逻辑
    三、风险管理闭环
  第二节 风险识别：建立识别标准和框架
    一、定量风险：基于经营目标卡位标准，识别指标达成类风险
    二、定性风险：基于公司职能条线梳理核心业务点，识别业务风险
  第三节 风险预警：主动识别，分级推送
    一、设计指标达成类风险的预警机制 
    二、主动 被动管理，实现业务风险预警
  第四节 风险寻源：定位业务着力点，提出解决方案
    一、指标树寻源法 
    二、数据图谱寻源法
    三、定位业务着力点，直接指导业务操作 
    四、敏感性分析，提出多项解决方案
  第五节 风险跟踪：杜绝类似的风险再次发生
    一、实施风险评价及考核，增强执行的主动性 
    二、做好风险后评估，杜绝发生同样风险 
    三、完善风险数据库，为其他项目提供对策查询

第八章 预控：标准卡位的预实分析，前瞻性保障经营目标的实现
  节 五大管控场景下的五维设计
    一、价值规划：五个管控场景，实现多层级管理目标
    二、价值落地：五个维度设计，完成数智化运营系统落地
  第二节 建立目标管控体系
    一、管理痛点：不联通、不准确、不动态 
    二、管控地图：按层级、角色分解经营目标  
    三、建立经营运营卡位标准  
    四、管理协同：跨职能线、跨层级的协同型经营管理 
    五、跟踪调整：基于目标及评判标准，进行风险预警
  第三节 预实分析与在线激励
    一、预实分析展示：根据各层级目标预实数据形成分析简报 
    二、基于卡位标准，预判企业经营健康程度  
    三、考核监控：基于经营指标动态结果进行在线激励

案例篇
第九章 预测案例：1 000亿级快周转型X企的经营预测实践
  节 动态货值预测管理，保障销售与利润化
    一、管理目标：动态货值预测，支撑供销存业务管理 
    二、管理痛点：基础数据维护不及时、版本管理不完善、缺少预判性 
    三、改进方向：及时性、全面性和预判性  
    四、预测关键点：差异化、多版本、阶段性、预实管理
  第二节 动态货值预测的核心：对未售货值进行动态预测
    一、操盘项目的动态货值预测：按天实时获取项目数据 
    二、未售货值价格预测的要点和重点
    三、管理闭环：形成全周期供货、销售、回款、交楼全链条的预测
    四、分析结果看板展示，实现动态跟踪及预警

第十章 预演案例：2 000亿级均衡型H企盈利战略的数智化推演
  节 确定诉求，规划蓝图
    一、找痛点：数据采集精度低，推演分析不全面 
    二、明确诉求：围绕盈利目标进行智能化的战略推演 
    三、规划蓝图：搭建智能化、多元化的盈利规划测算平台
  第二节 实施战略推演，在线测算与调整
    一、汇总现有项目和虚拟项目，形成战略目标 
    二、损益线与现金流线并行，测算盈利结果 
    三、优化测算结果，保障盈利规划目标
  第三节 输出盈利目标，辅助经营决策
    一、明确运营方向：将盈利规划目标转换为业务管理目标 
    二、辅助管理决策：将盈利规划动态数据应用于业务场景 
    三、盈利规划信息化的价值

第十一章 预警案例：3 000亿级利润型S企的指标预警与风险寻源
  节 集团预算视角下的三级预警机制
    一、集团三级管控场景下预警对标刻度设计
    二、区分三大版本，建立预警指标的关联  
    三、灵活设计三级预警流程 
    四、分级展示预警结果，增加切换和跳转功能
  第二节 项目全周期动态收益预警管理实践
    一、经营目标的风险预警  
    二、节点偏差的风险预警
  第三节 围绕全周期和进度类目标规划风险寻源路径
    一、全周期预警指标的风险寻源方式
    二、进度类目标的风险寻源路径

第十二章  预控案例：4 000亿级多元化V企的目标预控与在线激励
  节 V企线上大运营预控管理体系
    一、框架：三大运营标准，四大管理标准 
    二、标准：三大运营标准形成线上大运营预控管理体系 
    三、落位：关键场景核心指标
  第二节 在线激励考核，保障目标达成
    一、基于全周期经营模型的激励方案，强化高周转意识  
    二、实时动态地跟踪目标执行计算绩效奖金  
    三、奖金分配细化至基础岗位，激励明确到人  
    四、预测可实现的奖金情况  
    五、奖金预测查询：提升员工积极性和管理效率
    六、绩效应用的优化：更加直观地呈现奖惩预测

建设篇 
第十三章 场景设计与管理规则设置
  节 场景设计：数字化经营的步
    一、Z企：五大场景对应五个主体 
    二、V企：五类管理八大场景 
    三、场景识别：线下场景需跟线上系统匹配 
    四、预警场景方案规划：查看预警、风险寻源、形成重点管理清单
  第二节 管理规则设置
    一、与场景对应的管理规则设计 
    二、指标梳理与设计 
    三、看板设计：指标展示设计 
    四、预警机制的构建：关注重点指标，设计阈值和处理机制 
    五、模型设计：追求测算分离，重点解决“测”的问题

第十四章 主数据管理：构建地产运营管理的数据基石
  节 主数据构建方法
    一、主数据的意义：共享高价值数据  
    二、数据化现状：平台建设事倍功半，数据资产未能发挥价值 
    三、主数据管理存在的难题 
    四、主数据管理目标：保障数据质量  
    五、主数据框架构建：实现主数据统一管理，业务统一应用
  第二节 数据标准：确立定义、管理、服务三大标准体系
    一、主数据定义标准  
    二、主数据管理标准  
    三、主数据服务标准
  第三节 数据治理：数据平台与数据运维
    一、数据治理：对现有数据改造并完成数据拉通  
    二、数据平台：构建统一的主数据工作平台和主数据操作入口 
    三、数据运维：根据主数据管理标准制定保障系统运维的流程和制度

第十五章 系统开发与平台上线
  节 系统方案设计
    一、数据探源：梳理指标，对数据来源分类  
    二、系统设计：进行维度设计和Cube 设计 
    三、输出UI 原型：多元化展现分析结果，形成管理驾驶舱  
  第二节 系统开发
    一、模型开发：四步标准流程
    二、从业务系统到多维Cube数据集成
    三、规范标准化：确保开发过程有章可循 
    四、上线交付与运维保障
  第三节 数智化经营分析平台上线
    一、做什么：数智化经营分析平台的功能 
    二、怎么做：动态预测揭风险，智能测算找原因

数据篇
第十六章 四大都市圈核心城市发展趋势分析
  节 人口增速分析：在低增速背景下，新一线城市具备人口资源集聚优势
    一、长三角城市群：杭州、宁波人口涨幅超4%，是近年人口增长黑马 
    二、粤港澳大湾区城市群：规划利好明显，佛山人口总量已达800 万级别  
    三、京津冀城市群：天津、石家庄人口基数虽大，但人口吸附力较弱 
    四、成渝城市群：成都、重庆两大核心占据区域人口优势  
    五、趋势分析：大湾区的广深珠佛人口吸附力强劲，市场需求稳固
  第二节 城镇化分析：各城市群城镇化结构有差异，协同发展为主要趋势
    一、长三角城市群：各城市城镇化水平较均衡 
    二、粤港澳大湾区城市群：深圳城镇化率已达到100% 
    三、京津冀城市群：区域内城镇化水平分化严重 
    四、成渝城市群：成都是城镇化率超70%的城市 
    五、走势分析：成渝、京津冀的热点二、三线城市仍将推进城镇化高速发展
  第三节 土地供应分析：二线城市的土地成交市场将保持稳势发展
    一、长三角城市群：杭州、南通等环沪城市高速发展  
    二、粤港澳大湾区城市群：广佛土地出让体量保持高水平  
    三、京津冀城市群：天津、石家庄土地成交量将下行  
    四、成渝城市群：成都土地成交发展平稳

第十七章 前10强房企经营指标趋势分析
  节 指标原动力：四大维度分析前10强房企权益净利增长的特征
    一、净资产规模分析：硬实力的比拼 
    二、资产产出率分析：考验下降周期里总资产周转能力 
    三、权益乘数分析：寻找安全高效的边界 
    四、净利润率分析：下降触底
  第二节 前10强房企经营指标能级分析
    一、“单高”型企业 
    二、“双高”型企业
    三、&l