土地管理案例教程

第一章 土地管理案例分析基本理论

第一节 土地管理的四个W

一、什么是土地管理

二、为什么要进行土地管理

三、土地管理的主要内容

四、如何进行土地管理

五、土地管理主要法律法规

第二节 资源管理之土地用途管制制度

一、概述

二、土地用途改变的管理规定

三、土地闲置的管理规定

第三节 资产管理之土地产权制度

一、土地所有权

二、土地使用权

三、土地他项权利

第二章 土地用途管制相关案例

第一节 土地用途改变的案例

一、承包地种植核桃树是否合规

二、耕地上种树是否破坏种植条件

三、耕地用于养殖是否属于破坏耕地行为

四、非法占用耕地的行为是否构成非法占用耕地罪

五、耕地租赁给砖厂是否属违法

六、集体建设用地改变用途如何处罚

七、工业用地水面养鱼是否属改变用途

第二节 土地闲置的案例

一、因法院查封而闲置的国有土地是否可以收回

二、因政府原因而闲置的国有土地是否可以收回

三、实际未交付的国有土地闲置如何处置

四、耕地闲置是否可以收回

五、空闲宅基地是否可以收回

六、空闲宅基地的认定与处置

第三节 涉及多个部门用途管制的案例

一、应该按照什么用途批准这宗地

二、多部门土地分类对土地管理的影响

第三章 土地权属管理相关案例

第一节 国有与集体土地所有权的案例

一、区政府是否具有用地审批权限

二、河道属于国有还是集体所有

三、村民农转非后集体土地归谁

四、生产队是否具有发包权

五、历史用地归生产大队所有还是生产队所有

六、土地归村民小组所有还是乡所有

七、林权证是否土地权属的证明

第二节 城市国有土地使用权的案例

一、城市私房用地使用权是否可以转让

二、划拨土地使用权是否可以转让

三、划拨土地使用权的非法转让

四、划拨土地使用权是否可以继承

五、出让土地使用权的转让

六、未领取产权证的房屋是否可以转让

七、一房多卖后的土地权属问题

八、填海造地形成的土地使用权

第三节 农村宅基地使用权的案例

一、宅基地使用权是否可以继承

二、宅基地使用权是否可以转让

三、申请分户是否可以重新分得宅基地

四、宅基地互换协议是否有效

五、宅基地使用权的纠纷

六、宅基地建房是否需要审批

七、遗赠的农村房屋可否登记

八、因继承房屋形成的一户两宅是否违法

第四节 农村承包地使用权的案例

一、土地承包经营权是否可继承

二、“农转非”后是否还享有土地承包经营权

三、奖励性“农转非”后是否还有土地承包权

四、无力耕种的承包地是否可以退回

五、女子出嫁后承包地是否要被收回

六、是土地侵权纠纷还是土地权属争议

第五节 他项权利的案例

一、划拨土地上的房屋出租问题

二、未登记的房屋抵押合同是否产生抵押权效力

三、未经村委会同意是否可以转包

四、宅基地是否可以抵押

……

第四章 综合案例

参考文献

第一节土地管理的四个w一、什么是土地管理什么是土地？分别从学理与法理两个维度进行分析。在土地管理专业相关课程中，如土地管理学、土地资源学、地籍管理、土地评价等，专家、学者对土地概念进行了全面、系统的阐述。主要观点如下：①从内涵上讲，土地具有资源与资产双重属性；②从外延上讲，土地有狭义与广义之分，狭义的土地是指地球表面的陆地及其内陆水域，广义的土地是指整个地球表面，包括陆地、内陆水域、海洋、海岛，以及气候、矿产等资源，广义的土地等同于自然资源。有关土地的表述也散见于相关的法律法规中。1982年《宪法》第九条规定：矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。1982年《宪法》第十条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。2009年《民法通则》第七十四条规定：劳动群众集体组织的财产包括土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等。上述法律规定中土地与森林、草原、矿藏等资源是并列出现的，这里的土地只是自然资源的一种类型，是更为狭义的一种理解。除了上述法律规定外，由《森林法》《草原法》《城市房地产管理法》《海域使用管理法》《农村土地承包法》《海岛保护法》等法律名称及所属部门职能分工来看，长期以来土地属于分散、多部门管理。随着2018年自然资源部的成立以及自然资源资产产权制度和用途管制制度的提出，土地的管理已经由耕地、建设用地等陆地部分逐渐拓展到水域、海域、无居民海岛等。未来需要在自然资源统一管理的大背景下思考土地管理的问题。由于篇幅所限，本书重点针对城市建设用地、耕地、宅基地等土地类型。

【拓展阅读】1.朱道林、自然资源资产产权制度改革须遵循自然资源属性[J].中国土地，2019(06):11-12.2.马永欢，吴初国，黄宝荣，等，一图看懂什么是自然资源[J].青海国土经略，2018(02):30-32.二、为什么要进行土地管理随着人们不断增长与变化的用地需求，土地开发利用活动日益频繁。与此同时，违法违规等土地利用行为也屡禁不止。近年来引起中央及地方政府高度关注的秦岭别墅、京津冀大棚房、黑龙江曹园私宅等典型案例充分说明土地管理的必要性、艰巨性、长期性。案例1：“秦岭别墅”案例。2014-2018年秦岭违建别墅始终得不到解决，2018年7月，习近平总书记对秦岭违建别墅再作批示：“首先从政治纪律查起，彻底查处整而未治、阳奉阴违、禁而不绝的问题”，这是总书记针对这个问题的第六次重要批示。最终清查出1194栋违建别墅；其中依法拆除1185栋、依法没收9栋；网上流传甚广的支亮别墅（实为陈路）全面拆除复绿；依法收回国有土地4557亩、退还集体土地3257亩；实现了从全面拆除到全面复绿；一些党员干部因违纪违法被立案调查。(资料来源：中国经济网)案例2：“京津冀大棚房”案例。2019年自然资源部对京津冀三地进行了初步排查，发现违法建设“大棚房”项目2799个、棚数36675个，涉及土地面积9869亩，集中分布在京津的郊区县和河北省涿州、大厂、广阳、安次、宣化等环京市县，购买者七成以上是城市居民。自然资源部、农业农村部已对京津冀地区大棚房开展联合督察，并部署开展全国性初步排查。“大棚房”占用的土地70%是耕地，其中也有永久基本农田。（资料来源：中国经济网）案例3：“黑龙江曹园私宅”案例。绿水青山就是金山银山。但在森林资源丰富的黑龙江牡丹江市，曹某在张广才岭国有林区里，毁林削山挖湖建私家庄园。经初步查实，“曹园”中地面建设和水面占地19公顷左右，远超黑龙江省林业厅批复的2.76公顷的建设面积。2018年11月15日，牡丹江市森林公安局对“曹园”涉嫌非法占用农用地进行立案。（资料来源：中国经济网）上述这些典型案件暴露出目前土地管理的诸多问题，一是土地管理主体的问题，相关管理部门之间职责不清，管理部门执法意识、管理水平与能力均有待提高；二是土地管理对象的问题。相对于城市土地管理而言，农村土地尤其是山地与林地、耕地与基本农田仍然是管理的重点、难点。如何整合部门职责，对山水林田湖统一管理成为新时代土地管理的关键。

本书分为理论与案例两个部分。理论部分回答了土地管理的四个问题，重点阐述土地用途与土地权属两项基本制度，为后面案例的分类与分析提供了理论依据。案例部分难易程度适中、主题明确，分为土地用途管制案例、土地权属管理案例、综合案例，并进行了法理与学理的剖析。