广厦天下:房地产经济学ABC

  在过去近20年来，房地产业几乎始终是社会关注的舆论焦点、百姓谈论的热点、政策调控的重点、学者褒贬发挥的兴奋点。谈价格、话规模、说信贷、问走势、议冷热、吁公平、论财富、侃排行。大声疾呼的、忧心忡忡的、冷嘲热讽的、建言献策的、痛加斥责的、奔走呼号的，都有。当然，在这个过程中，话题的核心点也有变化。大约说，2002～2008年间以“怨”为主，“泡沫…‘房奴…‘暴利”等就产生于这个区间；此后到2012年间，以“控”为主，频出的政策调控，目标是“让房价回归合理水平”；再到2017年左右，以“建”为主，：3600万套保障房以及后来的公租房、“棚户区”改造等把供给改善推到了社会关注的前沿；再此后迄今，以“稳”为主，外加“限”字，稳预期、稳房价、稳供求以及限购、限售、限买、限贷甚至“限离婚…‘限迁户”等成为“关键词”。

    咱们的话题就从中国为什么会出了个房地产开始。

    在过去很长一段经济建设的历史时期内，包括计划经济时期和改革开放初期，中国并无一个叫“房地产”的产业，当然也就没有房地产市场。但是，在20世纪80年代初期，在酝酿1980年到2000年那个“翻两番”战略时，就不断有学者提出“住房制度改革”和“住房商品化”的问题了。但当时，说住房“商品化”，也就是房子可以买卖，这提法很是让人有“石破天惊”的感觉。

    尽管当时几乎所有人都觉得让百姓自己买房子住是个遥不可及的事，但开始这方面的探索却千真万确是历史必然。现在的“40后…‘50舌”甚至“60后”都会记忆犹新，那个时候中国的城镇真的是面临严重的房荒、严重的住房危机。危机到什么程度?20世纪70年代末，当时北京的领导人推动，在北京的“前三门”地区盖了一大批高层建筑。这可以视为是长期动乱之后，在我们国家开创了给老百姓大规模建住房的先河。但这批住房建成后。用“杯水车薪”都不足以形容供求差距之大。最后，这批房子需中央政治局开会定方案才最终分下去。从当时人民群众普遍的住房困难状况看，即使是北京“前三门”这样规模的建房，哪怕是初步缓解也将是遥遥无期。再往下该怎么走?这成为人们思考的一个战略性焦点问题。

    1980年4月，邓小平同志在一次与中央负责同志的谈话中提出：关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次性付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。农村盖房要有新设计，不要老......

关于住房这件事，中国只有两个人的话屡被验证其正确。一个人的名字已不可再提，另一个人是陈淮。