新时代甘肃律师案例选集

甘肃省律师协会，是依照《中华人民共和国律师法》设立、由甘肃省律师组成的社会团体，受甘肃省司法厅的指导和监督，对甘肃省律师队伍实施行业自律管理。甘肃省律师协会现有团体会员576个，个人会员8007人，成立了行业规划与发展、维护律师执业权益、惩戒、青年律师工作、老年律师工作、“一带一路”、法律援助与公益法律服务等13个专门委员会，及刑事辩护、民商事、政府法律顾问、企业法律顾问、劳动与社会保障法、互联网与新技术、知识产权、财税、建设工程与房地产、未成年人保护、涉外法律服务、乡村振兴、生态文明等14个专业委员会。

第一章 民商事业务案例

第二章 企业法律事务案例

第三章 税务法律业务案例

第四章 劳动人事争议案例

第五章 涉外法律事务案例

第六章 刑事辩护业务案例

第七章 建设工程和房地产业务案例

第八章 知识产权法律业务案例

第九章 金融法律业务案例

第十章 行政法律事务案例

《新时代甘肃律师案例选集（套装上中下）》：

 【案情简介】

 郭某某夫妻二人均为残疾人，腿脚行动不便，原有一套位于某小区三楼的老式住房。2019年3月20日，郭某某与甲公司签订《商品房预订单》《商品房买卖合同》，双方约定房款总价格为488680元，并就其他事项进行了约定。郭某某共支付购房款388680元，甲公司出具了盖有财务章的收款收据。2019年5月，甲公司向郭某某交付了房屋钥匙和水电卡，郭某某装修后开始入住使用该房屋，但由于甲公司单方面原因一直未能办理房地产过户手续，余款100000元郭某某夫妻二人也未支付。2021年4月，甲公司进入破产程序，郭某某向破产管理人申报债权时却因购买的上述房屋未经网签、在出售前已向银行抵押、购房款未交付至该公司账户等原因，被破产管理人告知该债权不予确认。

 郭某某遂委托甘肃赤辉律师事务所律师张燕燕作为代理人，请求人民法院判决：（1）确认郭某某就甲公司所开发的某小区1301室已付房款388680元为购房债权。（2）确认郭某某作为商品房消费者，享有的购房债权优先于抵押权人的抵押权。（3）本案的诉讼费用由甲公司承担。

 【代理意见】

 郭某某、甲公司之间既签订了《商品房预订单》，也签订了《商品房买卖合同》，双方形成商品房买卖合同关系，且所购房屋未被法院查封。

 至于网签，不是合同生效要件。网签系统是房屋行政主管部门为防止一房多卖而建立的网络化管理系统，代表了房屋行政主管部门对双方合同关系的确认及公示。

 至于本案房屋在合同签订之前是否设定了抵押权，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条的会议精神为，购房人的权利是否优先于抵押权，取决于其是否为消费者购房人，而与抵押权设定在出售之前还是出售之后无关。对于购房人是否明知的问题，最高人民法院认为，不应当区分是否明知，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。

 郭某某购买有电梯的某小区1301室住房是为居住使用，应属于消费性购房。郭某某夫妻均为残疾人、郭某某丈夫还患有眼疾，目前的住房位于三楼，生活起居颇为不便，购买电梯房是为了改善居住条件。加上独子已成年，不论是为了改善居住条件便于夫妻二人日常生活，还是为了给成年儿子准备婚房，均属消费性购房。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、第126条的规定，郭某某应当认定为消费性购房人，其物权的期待权优先于抵押权。

 郭某某已支付的价款约为合同约定总价款的80%。甲公司开具了盖有公司财务专用章的收据两张，应当认定房款已实际支付。收款人李某某为公司持股86%的大股东，为该公司的执行董事兼经理，法定代表人，李某某完全可以代表公司收取购房款。该公司明显存在公司人格与股东人格混同的现象，公司内部财务管理的问题与郭某某无关。

 甲公司已于2019年5月15日向郭某某交付所购房屋；郭某某签字领取了某小区门禁卡、房屋钥匙、水电卡，也向某小区的物业公司交纳了水电费，物业公司出具了盖有财务章的收据。在房屋装修后，郭某某开始人住使用该房。

 综上，郭某某就购买某小区1301室房屋支付的购房款应当确认为购房债权，且其符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、第126条规定的受优先保护的商品房消费者的条件。郭某某作为商品房消费者，享有的购房债权优先于抵押权人的抵押权。

 【裁判结果】

 一审法院判决支持了郭某某的全部诉讼请求。一审宣判后，各方当事人均未上诉，一审判决已生效。

 【裁判文书】

 法院认为，本案的争议焦点有三：（1）是否适用《民法典》实施之前的、当时的法律、司法解释进行处理。（2）郭某某就某小区13层1301室已付房款是否为购房债权。（3）郭某某能否作为商品房消费者，其享有的权利是否优先于抵押权人的抵押权。

 对于第一个焦点，法院认为本案双方房屋买卖的法律事实发生在《民法典》实施之前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定进行处理。

 对于第二个焦点，法院认为郭某某与甲公司签订的《商品房预订单》及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。甲公司对其向郭某某出具的加盖公司财务专用章的共计388680元收据的真实性没有异议。郭某某已经按照约定交付了大部分购房款，甲公司也向郭某某交付了所购房屋，故郭某某提出依法确认已付房款为购房债权的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。

 ……

本书案例均为律师办理完结的实务案件。首先，在诉讼案件中，办案律师的代理意见、辩护意见全部或大部分被人民检察院《不起诉决定书》、人民法院《刑事判决书》或《民事判决书》、仲裁委员会《仲裁裁决书》采纳；在非诉讼案件中，办案律师的意见得到了重视并发挥了重要作用。其次，这些案例的案件类型多样，在精选出的十类业务案例中又有若干种不同案件，具有专业性、典型性、示范性特点，充分反映出律师办理案件的业务技能、专业水平和职业道德水准。再次，案例结构上分为标题、办案律师(撰写者)所在律师事务所名称及律师姓名、案情简介、辩护意见或代理意见、审查起诉结果或判决结果、裁判文书、案例评析、结语和建议。非诉讼案例结构主要为案情简介、律师意见、案件结果、成果文书、案例评析、结语和建议。