律师视界:法案析疑
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广东广州
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作者王腊清著
出版社世界图书出版广东有限公司
ISBN9787510064326
出版时间2013-07
四部分类子部>艺术>书画
装帧平装
开本小16开
定价48元
货号8049152
上书时间2024-12-10
商品详情
- 品相描述：全新
- 商品描述
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内容摘要
第61条规定，“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。《城市房屋权属登记管理办法》第5条也规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护”。上述法律规定表明，房屋出租，出租人必须是拥有该出租房屋所有权证书并依法享有对该出租房屋行使占有、使用、收益和处分权利的权利人。但现实生活中处于城市中的小产权房，由于其自身的特殊性大多数属于违法建筑，故不可能依照《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定到当地人民政府房产管理部门申请登记并获得通过，也就无从获得房屋所有权证书。而《房地产管理法》第53条又明确规定“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”。故此，没有获得房屋所有权证书的小产权房对外出租，我国法律是不予认可的。更何况《城市房屋租赁管理办法》第6条明确规定“未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租”。《城市房屋租赁管理办法》第13条还规定，“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案”。第17条同时规定，“房屋租赁证是租赁行为合法有效的赁证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的赁证。租用房屋用于居住的，房屋租赁证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一”。很显然，未能依法取得房屋所有权证的小产权房在出租过程中，不仅办不到房屋租赁证，而且也不能作为承租人从事生产、经营活动和用于居住的合法场所。因此，未能依法取得房屋所有权证的小产权房的租赁行为是不受我国法律所保护的，一旦引起纠纷，必然导致租赁合同无效，其法律风险显而易见。2.未经消防验收合格的法律风险案例：蔡某某三人将其自建的晖X大厦（有历史遗留违法建筑申报材料）经与承租方周某某、吕某某协商出租给周某某、吕某某开办商场，双方签订的租赁合同约定了租期、租金支付与违约责任等。在签订租赁合同后，承租方便进场装修。由于当地公安消防部门认为该出租标的物——晖X大厦违反了《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）第11条的规定，遂对其下达了《责令限期整改通知书》。由此，租赁双方引发了租赁合同效力的争议。
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