会买房必定赚 巧装修得益多
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广东广州
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作者关其方编著
出版社广东人民出版社
ISBN9787218106281
出版时间2015-08
装帧平装
开本其他
定价48元
货号8718854
上书时间2024-09-01
商品详情
- 品相描述：全新
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导语摘要
衣、食、住、行这几方面人人必需，这本书的内容涉及其中一方面一一住宅，人的一生积蓄大半花在这方面。怎样买楼才合适及划算呢？怎样装修才叫作得法及不花冤枉钱呢？好，我教你，这本书就讲这两项内容。
关其方编著的《会买房必定赚巧装修得益多》每篇文章都已在广州各大报专栏上发表过并已经广受欢迎。笔者从二百多篇中挑选出这几十篇结集发行。可以这么说，就某一篇或三五句话都将能给你千百倍的回报与得益。楼价昂贵，动辄一两百万元一套，甚至上千万元或更多，选楼知识显得尤为值钱，仅一丝之差，性价比高低便大为不同，效益也以十万元为单位呈现出来。
作者简介
关其方， 建筑专家。1960年毕业于华南理工大学建筑系。原广州市建筑总公司设计院审图兼设计师，大型楼盘总工，理论、设计、计算与实践皆精，并能亲手操作，知识坚实。时年七十有余，仍勤学苦研。学养有素，读者从本书可见其一斑。现任多家建筑公司的顾问、技术代表、看房专家。长期密切接触与研究楼市，成绩可观，才财双丰。系《南方日报》《羊城晚报》《南方都市报》《新快报》等多份报刊专栏作者。
目录
上篇
选楼要点逐个谈
一、选楼看什么
（一）选楼有何要点？
（二）擦亮双眼去买楼
二、怎样察看楼房质量？
（一）住宅质量逐点看
（二）美色常惑人，当心有误——玻璃幕墙及大理石不可滥用
（三）买楼辨质量——岂可放过套间房顶／31
（四）晴天观漏
三、你懂房屋结构吗？
（一）买楼懂点房屋结构益处多
（二）怎样识别危险裂缝
四、怎样品户型及楼盘杂项？
（一）楼盘“相马”品户型——按图说“骥”
（二）买房要跟潮流吗？
（三）拣楼还需看庭院——食当有肉，居当有绿
（四）好看不好看说得清
（五）买楼送天台——发展商开的空头支票
（六）模型好看总失真
（七）小区买楼——寻找住公园的感觉
（八）买高层住宅好，还是买多层住宅好？
五、建筑评论
（一）何必流行欧陆风格
（二）楼宇设计是重要卖点——建筑有艺术，身价自不同
（三）住宅建筑的发展方向
（四）建筑文化特色与房地产开发
（五）举例点评楼盘——荟贤大厦
（六）采光、透气要方便舒适
六、根据建筑设计来买房
（一）几款值得的靓楼
（二）新潮房型款式分析
（三）高层住宅单体平面的要求
（四）普通人家拥有别墅也不难
（五）怎样挑选经济实惠的别墅？
（六）以水为材造环境——住宅建筑中的理水诀窍
（七）小区娱乐设施需巧做安排
（八）让买家住得舒心——环境是卖点，庭园是要素
（九）套间布局有讲究
（十）剖面设计也有可为
（十一）罗马广场与柱廊
（十二）公厕建造有讲究
（十三）设计的竞争说到底是文化的竞争
七、怎样提高楼盘素质？
（一）策划篇
（二）售楼篇
下篇
装修要点逐个谈
一、顾大局、识大体
（一）为何要装修？
（二）装修，莫走入误区
（三）效果图的困惑
二、装修不当会出事
（一）室内装修不能乱拆乱建
（二）混合结构如何装修
三、局部怎样处理
（一）细部设计很重要
（二）单元里的细部设计
（三）栋梁无辜——怎样处理厅的横梁
（四）使其有用——对柱子的处理方法
（五）装修天花要考虑的因素
（六）永不漏水的厕所——蹲厕的厕台做法
四、走廊怎样利用？
（一）走廊的得失
（二）住宅走廊有妙用
五、阳台的妙用
（一）阳台还是留下好
（二）阳台既要实用亦要美
（三）阳台不可少
六、装饰材料的选择
（一）材料贵贱不是标准
（二）适当运用材料
七、家居装修中颜色的处理
（一）色彩跟着潮流走
（二）装修有章法，却无定式
八、实用率的奥妙
（一）确有其事，实用率可以退为进
（二）花1平方米做走廊来隐蔽厨厕
九、正确认识建筑面积
（一）面积大不等于住得好
（二）提高居住质量——面积多了怎么用
（三）单元扩大了，装修怎么搞
十、巧妙装修能增加有效面积
（一）家装擅用“1平方法”
（二）改善1平方，房价能增值
（三）装修要方寸必争
十一、扩大室内空间的各种方法
（一）如何使室内空间变大
（二）采光好，屋自大
（三）四五平方怎样改成两间房
十二、平面布局巧间隔
（一）把罐状房改得舒适
（二）改造农居也有办法
（三）室内微调作用大
（四）巧改布局，感觉不同
（五）来者之鉴
（六）善用特点
（七）因地、因人制宜
（八）乱中见规矩
（九）厅门不宜多
（十）60平方可做出三房两厅
（十一）窗多有好处
（十二）每项细节都有讲究
（十三）灵活改造空间更宜居
（十四）平淡中见真功夫
（十五）当大则大
（十六）开放式厨房利弊谈
十三、设计理念
（一）设计立意与演绎
（二）概念不明则大乱
（三）美居有哲理
（四）主次要分清
（五）厅是家的面子与核心
（六）家居设计示范——莫把败笔当创意
（七）和谐的室内装修才
十四、室内陈设有讲究
（一）家具布置有何规矩？
（二）你会选择家具吗？
（三）鲜花，唤醒年节味道
另篇
举个选楼与装修实例
——广州宜家是怎样找出来的
一、该宅的性
（一）大环境比较
（二）小环境比较
（三）生活配套设施比较
（四）其他方面比较
二、该宅的由来
三、该宅室内设计赏析
（一）改建图中的编号说明
（二）室内设计赏析
四、该宅价值
五、该宅现状图简介
附录
一、选楼的几条经验
（一）子母并贵，化难题为有利
（二）“物美价廉”背后有陷阱
（三）这些事项一定要落实
二、论加装电梯
（一）在既有建筑上加装电梯难不难呢？
（二）办法依然有
（三）澄清两个基本概念
（四）钢架玻璃电梯厢可行吗？
（五）生财“新道”
三、木材及有关知识简介
（一）什么叫红木？
（二）红木类各木种简介
（三）为什么红木昂贵？
（四）怎样识别红木？
（五）购买红木家具的注意事项
（六）选购家具要领
（七）其他木材
（八）珍稀木材金丝楠
后记
主编推荐
设计师开个小差、建材商撒个小谎、装修工偷个小懒，看似无关紧要，你的之家可能就要与梦想越来越远了……怎样买房才既划算又适合自己？怎样装修才叫得法而不花费冤枉钱呢？看了这本书你就知道了！
楼价昂贵，动辄一两百万元一套，甚至上千万元或更多，选楼知识显得尤为值钱，仅一丝之差，性价比高低便大为不同，效益也以十万元为单位呈现出来。可以这么说，某一篇或三五句话可能给你带来千百倍的回报与得益。
故此，出版此书，希望能给买房及装修的读者带来一定的帮助。
精彩内容
媒体评论
选楼看什么？
（一）选楼有何要点？
这个话题，对于购楼者来说就是教你如何买楼；对于发展商来说，就是要告诉大家怎样筹划楼盘才能畅销。
选楼着重考虑的因素有六项：
（1）地头适当；
（2）价钱相宜；
（3）总体规划完整；
（4）单体及单元布局妥当；
（5）房屋质量坚固，符合施工规范；
（6）物业管理服务周到，收费低廉，治安良好。
下面，我们逐项来说一说。
1.地头（楼盘所在的地理位置）要适当
地头怎样才算适当呢？
（1）交通方便。
（2）该地段无污染。举例说，不要在水泥厂的下风，不要在造纸厂、电镀厂、屠宰场、垃圾场、臭水涌的附近，不要在玻璃幕墙的对面。除了空气及水质的污染之外，还有噪声、蚊虫、强光、气味的干扰。
（3）生活方便。距离市场、医院、小学不太远，但也不宜靠得太近。有些人选地头常被旧观念影响：
①以自己住惯的地点为圆心衡量楼盘的远近。比方说，一向住在西关的人可能说天河太远。
②以离上班地点近、亲朋近为主要考虑点。这个观念其实落后了，因为随着社会的发展，我们的工作单位、亲朋居所是可能会变动的，而房屋的置换相对来说不那么容易。
选地头应看重的因素：
①符合城市规划发展方向。发展快的地段，房屋升值潜力大。
②附近高级住宅多，名校多，在公园旁。
③最好在有点风景的地方。
２.价钱要相宜
价钱相宜不仅仅是指价钱便宜。关于价钱方面，提供以下几点意见做参考：
（1）每平方米6000元不算便宜，3万元也不为贵，关键看楼盘的质量。只要求价与物大致上相匹配，或者是物有所值。
（2）不要一开始就把自己的目标局限在某一个价位上（例如：每平方米9000~10000元），也要考虑其他价位，比较哪一种更相宜。
（3）以楼房本身而言，究竟一平方米的成本造价是多少呢？以目前物价来说，低层建筑（4层以下）每平方米造价3100元左右，多层建筑（8层以下）约3800元，小高层（15层以下）约4700元，高层高档建筑（40层以下）5700元左右。
除了建筑造价之外，还有环境设施费、地价、税费及其他杂项，以上各项之和才叫总成本。总成本约为建筑造价的2.3倍（不包括地王价）。以多层建筑为例，总成本可以算出一个大概数（3800元×2.3=8740元）。低于这个数就是亏本，高于这个数就是盈利。利润多少才是合理呢？房地产开发工作艰巨且周期长，毛利20%~25%是比较合理的。这样算来，每平方米售价为1万~1.1万元左右，是个较合适的定位。这是一个大概数，每个区域有所不同，尤其是地的来源不同，因此会有差别。售价往往不是合理价，大多高于合理价，主要取决于市场的供求情况，也与经济及政治气候有关，越接近成本价钱越相宜。购楼不宜过分强调要合理价，购楼主要是捕捉适当的时机。（请参考后记，294页）
３.总体规划要完整
一个楼盘的素质高不高，很大程度体现在总体规划上。总体规划水平高不仅能给居民带来物质生活的享受，而且也能提供精神生活的享受。随着时代的进步，楼盘规划水平在不断地提高。对总体规划过高要求不现实，但最基本的要求应该能做到：
（1）各栋楼之间的间距要适当。房屋间距是发展商与购楼者争夺的焦点。对发展商来说，房屋排得越密就有越多的建筑面积可卖；对购楼者来说，房屋间距大些，生活会舒适些。这个矛盾怎么解决呢？本着节省及有效地利用土地资源，又保证人体生理上及卫生上的要求的宗旨，规划科学研究的结果是：冬至日后排房屋首层窗台有不少于1小时的日照（或大寒日有不少于3小时的日照）。每年冬至日这一天是太阳运行最低的角度，冬至这一天，如果后排房屋的首层仍有阳光，那么其他日子以及首层以上的各层则有更多的阳光了。广州地区约为1H（H是前排房屋的高度）。举个例说，前排房屋如果18米高，那么后排房屋距离前排房屋要有18米宽，才符合要求。广州地区根据这个标准结合现实可行的情况，规定使用0.7H（东西朝向为0.5H）。购楼者看楼盘时按这个标准去衡量就是适当的了，但现在市面上一些楼盘连这个标准也达不到。
关于房屋间距方面，笔者有几点经验供大家参考。
①假如有两个楼盘的楼价相同，但房屋间距不同，其实际楼价是不相同的，间距窄者实质上升了楼价。
②间距若想达到1H，选三楼以上的楼层便可（以楼高6层为例）。层数越高的楼层通风采光越好。但实践告诉我们，如果没有特别的目的（比如想利用天台，或考虑顶层价钱较低等原因），不宜选择顶层，因为上面的隔热层、防水层常常难以令人满意。此外，顶层由于空旷无遮挡，受太阳光辐射较强烈，楼房顶层的圈梁及天面楼板的胀缩变形较大，与外墙砌体容易产生离缝。这种情况当然不是每幢楼都会出现，如果出现，一是会影响室内装修，二是容易渗水。
③同样的间距，点式（即塔状）的楼房由于短，互相遮挡的情况较少些，因此通风采光的情况会比长条形板式的楼房好些。
④个别情况下，间距虽窄，但也可能通风良好。比如一条巷子，由于巷口朝向主导风向，而且巷子末端不堵死，让来风有出处，这种情况就会产生巷道风，即使巷子很长，也是很凉快的。但不要坐在家里想当然，购楼时要到现场实地多体验几次，才能判断哪些单元有风直接吹到，哪些单元风只从旁边吹过，风不入室。
（2）绿地多。植物是保持生态环境的主要因素。当前大环境污染严重，威胁到人类的生存。小区绿化可改善小区气候、营造良好的生存环境。买一个好的单元容易，买一个好的环境难；单元可以进行二次设计，把它改造到满意为止，而小区的环境已成定局，个人对它无能为力。绿化对人们的物质生活很重要，空气清新怡人，可以促进健康；绿化对人们的精神生活也是很重要的，能够陶冶人们的性情。构成风景的主要元素就是绿化，不言而喻，若没有花草树木，还有何风景可言？既然绿化是购楼者非常看重的因素，发展商只有搞好这一点，才能吸引买家。绿化是衡量环境质量的一项极重要的指标，《居住区规划设计规范》（以下简称《规范》）规定绿地率为：新建小区不低于30%，旧区改造不低于25%。随着社会的进步，这个规定指标还会提高，目前所见的小区能达到25%已算不错了，规范规定，一块绿地的窄边要大于8米才计算其为绿地面积，屋边余角的零星绿地不计，可见绿地率不是以所有绿地面积之和为计算基础的。
对绿化环境的认识：
①既要看绿地的数量，还要看绿地的质量。绿地虽然不少，但是只简单地铺铺草皮，只求把黄土盖住，地上稀稀落落地点缀些小树及花，这对小区气候的改善意义不大；需要大绿化，大树葱绿婆娑，能提供休息遮阳和地面活动的环境。一开始若不下点本钱大量种植乔木幼苗，不可能指望将来有林荫夹道的景象。小区环境宜“先绿后园”，即先见绿化，尽快形成面貌，之后才修饰成为花园，没有绿化为基础，什么环境也谈不上。
②小区里有池塘、溪流等水体，对小区环境有好处，水体的面积也算绿化面积。
③单体（或叫作栋，即一幢楼）平面若多曲折，必然把用地分割得较零碎，大块绿地少了，对环境质量有一定的影响。
④所谓“罗马广场”、柱廊等石屎（混凝土）产品，这是一些小区环境的流行配套，其实际意义不大，反而占用了本来就不多的绿地面积，华而不实，由于它的柱式不伦不类，缺乏艺术性，反而有破坏了小区整体形象。当前的小区自然美不足，建设美有余，这是商业炒作的遗孽。有的小区设置了很多瀑布、喷泉或人工景点，超出正常住宅小区的状态，目的是在推销楼盘时制造声势，宣称为公园环境，拍广告宣传，让外来人参观。这些设施日后不可能经常使用，维护费太高。小区环境为居住功能服务，居住就是长期过日子，素淡、实惠、雅俗共赏的做法才经得起时间的考验。但素淡不是虚无与单薄，而是实实际际，既丰富又充实，这需要真功夫，花大力气。住宅小区的景点朝夕相见，不宜设置那些自欺欺人的所谓抽象雕塑或新潮艺术品，这些东西看一两眼还可以，时间稍长会令人厌烦。即使是真正的纯艺术品也不宜多设置，出入皆见，一来变得熟视无睹，二来太熟则烂，再好吃再好看的东西，日日吃，日日看，也变得索然无味，同时也毁了艺术品本身，除非经常一批一批地更换，而这只靠小区的管理费不可能办得到。所以说，又有用又好看的东西才能保存长久。这些东西不是那么容易做得出来的，难就难在这里。
（3）居住环境安宁。在小区中，居住建筑与公共建筑，功能分区明确，各得其所，莫让商店、娱乐场所、小学、幼儿园等公共建筑干扰住宅。居住讲究私密、宁静与安全。有的小区首层全为商店，小区里道路变成马路，人车川流不息，尘土飞扬，这对居住质量有很大的影响。为了不让小区里的交通影响居住区的宁静与人行方便，其中有一种做法是人车分流，车到小区边缘即入地库。
（4）生活设施齐全。为了生活的方便，小区里的公共设施如幼儿园、托儿所、小学、医院、市场、邮局、健身及娱乐场所最好配套齐全，即使小区里没有，附近也应该有。在这方面，大型楼盘较有优势，容易办得起。在此应注意两点：
①配套项目如中学、医院等是有计划，但遥遥无期也等于无，因此要落实年份期限，这是补充合同的内容之一，可以宽限几年，总比“讲唔定”（遥遥无期）强得多。
②即使配套齐全，但摊分到每户的头上负担重，也使人难以承受。有的公共设施办成高价经营，这样的公共设施有也等于无，甚至还不如没有。不过，即使其他设施可以没有，唯绿化及治安这两项一定要保证。
在正常情况下，大盘比小盘起码有额外的好处：小区气候改善明显些；户外活动范围大些，散步或缓步跑都有足够的场地；视觉环境好些。
以上4项是对小区总体规划的最基本要求。不要以为达到这些要求就够了，小区的文化环境、艺术环境、智能环境要求等，还有广阔的领域需要充实提高。发展商若不下大力气去营造这些环境，筹建一个楼盘要三五七年，到楼盘具规模时又落后于人，正如早年的楼盘比现在的楼盘显得落后一样，被购楼者挑三拣四，无可奈何地降价或贱卖。这厢购楼者叹惜买不到合意的楼，那厢开发商守着空楼……
4.单体及单元布局要妥当
（1）怎样选择单体。
一进售楼处，售楼小姐便围上来侍候你，问你欲购多大的单元，不断向你展示各种类型的单元、各种价位、多种楼层的选择等。此时你不要被一叶障目，应抽身出来先去了解总体规划，看模型及总平面布置图，再到实地去对照。选择的方法如下：
①楼外视野开阔，无阻挡。在此提醒购楼者，务必搞清楚前面的开阔地带以后是否还要建楼，必要时要在购楼合同中补充这一保证。
②面向小区的中心花园、小区内外的风景点或大幅绿化地，视野要开阔，而不是穿越两栋楼之间的间距探望。
③朝向好：东南向（南偏东15度左右）最好，其次是南向，东向及北向也还可以，西向不好，尤其纯向西最差。确定朝向即看总平面图示的指北针，最好自己带一个指南针实地核实。不要以为现在有空调了，向西无所谓。向西弊处较多，一是多耗能源，小数怕长计；二是光线过强对身体、眼睛无好处，使室内陈设及衣物加速陈旧。向西单元即使面对风景点，为了遮阳要拉上窗帘，再好的景色也欣赏不到。风景与朝向两者，其中有一大缺陷时应选择以朝向为先，宁可东向（或北向）树木，也不西向罗马广场。
④东西向的单体，每个单元不是向东就是向西，这当然不好，但这个单体也不是无一可取，其末端单元是向南（或向北）的，不要忽视了它。
⑤单体附近有适当的室外空间，便于邻里之间的交往。
⑥出入方便。有的大型小区，边缘的单位距离小区车站很远，长年累月要费时走路，时间一长就让人厌烦。
⑦关于海景楼。住宅面向河溪，本来是很难得的地理位置，但要明白两点：一是现阶段的河流水质污染严重（尚需时日方能治理好），水干（退潮）时，水及岸边是污黑的，有时还发出臭味，避之唯恐不及，日夜对着它，只感到烦恼；二是若光是一条河，没有丘陵、园林或其他成景素材的配合，这样的环境是寡趣的，并不那么宜人。莫一味沉迷于以水为财的梦幻中，否则，将付出昂贵代价而无所值。
（2）单元布局。
什么样的单元才算好呢？下面有九点基本要求。
①平面布局紧凑，在好用的前提下实用率高。紧凑的反面就是松散，举例来说：饭厅不在厨房旁边，两者相隔一段距离；出去阳台然后转到卧室去，入户门先经过一条长长的走廊，经过各室的门然后到达客厅，等等。这样的单元布局就是不紧凑。挑选单元，首先要看它好不好用，孤立地说实用率高并不一定好。实用率是单元的净面积与出售时标定的面积之比。某些情况下，实用率虽然高，但如果净面积当中有很大部分是走廊的面积，而厅、房的净面积不多，或者虽无明走廊，厅中暗廊多，厅变成交通厅，摆不下多少家具。此外，房间的形状长宽比例不恰当，门的位置不恰当，这些都会使单元不好用。某个单元号称有多少多少面积，用起来不觉得它有这么多，俗话说“面积唔见使”（粤语方言，指用起来没有那么多面积）。可见，光是实用率高还不能说明这个单元就好，要在单元好用的前提下，实用率越高越好。一般来说，实用率有85%已算不错了。有些楼盘标榜实用率为90%或90%以上，除非是变相的降价或奉送，达到那么高而单元又好用是不容易的，或者说是特例。
②厅采光良好，无黑房，厨、卫都有自然采光。虽然卫生间没有自然采光是容许的，但是使用起来不方便、闷气且不卫生。有的厅后半截采光不足，变成暗区，暗区的使用价值较低。房间良好的进深是光源高度的2.5倍，一般窗的上边高度为2.5米，那么厅的良好进深则为6.25米（简化为6.5米），大于这个数（当然也不是要准确到分毫）的地方就属于暗区了。
③开向厅的门不宜超过3个或者3组（两个门聚在一个转角处称为组）。厅门多不好，不是因为不好看，而是门附近的地方变成走道不能利用，使厅的有效面积减少。一般情况下厅要有3个门（一个是户门，一个是阳台门，还有一个门是去走廊通各室），特殊情况下厅只有1个或2个门。有的单元各室的门都直接开向厅（5个或者更多），这种布局，既减少了厅的有效使用面积，又缺乏私密性（住宅讲究私密性、舒适性、安全性），客人站在厅中央环视一周，对全家一目了然，这样还有何家居趣致呢？
④走廊越短越好，没有走廊更好。因为走廊会耗去建筑面积，只起交通作用。但这有个前提，单元要好用，否则，取消走廊容易，反使单元变成了一个杂摊子，那就适得其反了。1厅1房或1厅两房的单元，如果设计得好，可以做到既好用又没有走廊。一般来说，1厅3房或以上，有点走廊是正常的。在必须有走廊的情况下，如果能使走廊除了起交通作用之外，还兼有其他用途（如玄关、阳台、走廊旁边有壁柜等等），无形中提高了面积的使用价值。这需要有较高的设计技巧。
⑤无纯向西的厅、房。当然，辅助的房间（如厨房、卫生间等）是可以向西的，否则住宅岂不都是糖葫芦串式（行列式）了？
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