资产评估学教程

第一章总论/1

第一节资产评估的涵义/1

第二节资产评估的主体和客体/13

第三节资产评估目的和价值类型

第四节资产评估假设与原则

第五节资产评估程序/ 28

本章小结/ 32

第二章资产评估方法/ 36

第一节市场法/ 36

第二节收益法

第三节成本法

第四节资产评估方法的比较与选择/ 57

本章小结/ 59

第三章机器设备评估/ 65

第一节机器设备评估概述/65

第二节机器设备评估的成本法/ 72

第三节机器设备评估的市场法

第四节机器设备评估的收益法/ 96本章小结/ 98

第四章房地产评估/ 103

第一节房地产评估概述/ 103

第二节土地使用权评估的特点/106

第三节土地使用权评估的方法/117

第四节建筑物评估的特点/ 146是

第五节建筑物评估的方法/152

第六节在建工程评估/ 163

本章小结/ 165

第五章无形资产评估/172

第一节无形资产评估概述/ 172

第二节无形资产评估的方法/178

第三节专利资产评估/ 189

第四节商标资产评估/ 197

第五节著作权资产评估/ 204

第六节商誉评估/ 211

本章小节/ 220

第六章长期投资评估/ 225

第一节长期投资评估概述/ 225

第二节长期债权投资的评估/ 227

第三节长期股权投资的评估/ 230

第四节其他资产的评估/ 237

本章小节/ 238

第七章流动资产评估/ 243

第一节流动资产评估概述/ 243

第二节实物类流动资产评估/ 247

第三节非实物类流动资产评估/ 256

本章小结/ 262

第八章企业价值评估/ 267

第一节企业价值评估概述/ 267

第二节企业价值评估信息的收集和分析/ 276

第三节企业价值评估的收益法/ 282

第四节企业价值评估的市场法/ 306

第五节企业价值评估的资产基础法/ 312

本章小结/ 320

第九章资产评估报告与档案/ 325

第一节资产评估报告概述/ 325

第二节资产评估报告的内容/ 329

第三节资产评估报告的编制/ 337

第四节资产评估报告的使用/ 340

第五节资产评估档案/ 342

本章小结/ 349

附录复利系数公式和复利系数表

参考文献/ 391

第一节资产评估的涵义

一、资产评估的产生和发展

资产评估是市场经济的产物。资产评估是一种社会经济活动,其活动和服务范围涉及不同市场主体之间的资产转让、资产重组、资产抵押、财产保险、财产纳税等经济行为。人类社会最初发生在原始公社氏族之间的产品交换,不需要进行资产评估。当人类社会的劳动成果从物物交换转变为以货币为媒介的交换时,便产生了商品经济。商品经济在把生产条件和生产成果共同纳人它的约束,并以市场规则建立人们之间的社会联系时,就产生了资产评估的客观需要。例如,土地本来不是商品,但是按商品经济机制实现流动,由承租者支付给土地所有者一定报酬以取得土地使用权,无疑有利于提高土地生产率。确定应支付的土地所有者报酬正是典型的资产评估问题。又例如，企业主放弃对企业的所有权,将其作价转让给其他企业主,因作价涉及企业所有生产条件的组合,并表示一般商品价格问题,因而也要进行资产评估。

商品经济机制进人生产条件的配置,产生了资产评估的需要。但是,资产评估并没有立刻成为社会分工中的一个专业性行业。因为,最初资产作价的需要并不普遍,作价技术与一般商品作价和会计核算相比,也没有更多的复杂性,是当事人自己就可以解决的。资产评估成为社会分工中的一个专业性行业,则是现代市场经济的产物。现代市场经济的发展，生产要素流动、组合的市场化程度日益提高,大大发展了资产业务。从资产所有权的组合、变动来看,不同所有者的合资、合作和联营,企业兼并、合并和分设,企业租赁、出售以及实行股份制等,使资产流动日趋社会化;从资金流动的角度看,融资租赁、抵押贷款、发行债券等普遍发展,使资产业务与信用紧密结合;从生产要素的再生产角度看,不仅仅是生产要素的购置按历史成本收回的过程,而且需要考虑由物价变动与无形损耗所导致的重置成本的变化,同时还需考虑财产保险的问题。此外,不动产的买卖、租赁,企业的破产、清算等也进一步拓宽了资产业务。资产业务的社会化、多样化、普遍化对资产评估的技术与法规提出了较高的要求,从而使资产评估得到了相对独立的发展,成为一个不同于财务会计的专门行业。

资产评估作为一种有组织、有理论指导的专业服务活动起始于19世纪中后期。20世纪40年代以后在世界各国得到较大发展。20世纪70年代以来,世界各国的资产评估活动开始趋于规范化和国际化。

中国的资产评估是在改革开放和建设社会主义市场经济的过程中兴起的。它首先是从维护国有资产,加强国有资产管理起步的。改革开放以后,国有企业对外合资合作、承包租赁、兼并破产等产权变动行为日益增多,为确定合理的产权转让价格,维护所有者的合法权益、防止国有资产流失,在20世纪80年代末期出现了国有资产评估活动。1989年,国家国有资产管理局颁发了《关于国有资产产权变化时必须进行资产评估的若干暂行规定》。1990年,国家国有资产管理局批准组建了资产评估中心,负责全国的国有资产评估工作。1991年11月,国务院颁布了国务院第91号令《国有资产评估管理办法》。该项法规是我国国有资产评估制度基本形成的重要标志。在以后若干年间中国的资产评估事业得到了迅速的发展,无论是从业人员,还是评估项目,抑或是评估的范围都迅速扩大。

1993年12月,中国资产评估协会正式成立,它表明中国资产评估行业已逐步从政府直接管理向行业自律管理过渡,，评估对象也由国有资产向各类所有制性质的资产扩展。1995年3月中国资产评估协会代表中国评估行业加人了国际评估准则委员会,标志着中国资产评估活动汇人了国际资产评估活动之中,中国的资产评估行业管理组织已经与国际评估组织接轨。1995年5月由人事部和国家国有资产管理局联合发布了《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》和《注册资产评估师资格考试实施办法》及规范注册资产评估师签字制度，从而正式建立了注册资产评估师制度,并组织了全国统一考试,产生了我国第一批注册资产评估师。自此,中国资产评估行业的发展已初具规模。

全书由资产评估原理、资产评估方法、资产评估管理三大板块构成。资产评估原理部分，强调了资产评估的价值类型及市场价值与投资价值的特征；资产评估方法部分，阐述了机器设备、房地产、无形资产及企业价值的评估要点和具体程序；资产评估管理部分，介绍了国内外资产评估准则和我国资产评估行业发展与管理的内容。本书紧扣资产评估执业要求和实践需求，适度讲解资产评估实务领域的案例并提供评估常用数据链接，以期在反映资产评估行业最新发展动态的基础上，增强理论与实践的衔接程度。