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作者[美]威廉姆·B.布鲁格曼,[美]杰弗里·D.费希尔
出版社中国人民大学出版社有限公司
ISBN9787300284736
出版时间2020-10
装帧平装
开本16开
定价118元
货号10967959
上书时间2024-08-29
1.1产权和房地产
正如上文所说,“房地产”(real estate)指代那些不可移动的物品,例如土地和附着于土地上的永久建造物。房地产和所有权(ownership right~;)一起被称为“不动产”(real property)。上文也对不动产和动产(personaI property)进行了比较。
区分房地产资产的实体和房地产资产所有权是非常重要的,因为许多人可能对一个固定打包的房地产拥有不同的所有权。我们的法律系统对房地产投资和融资提供了创造性的方法,以在这些当事人中间分配权益。
我们通常所说的财产权(property rights)是指一个人对财产占有、使用、享用、处置的权利。在房地产应用中,权益是一个宽泛的法律词条,通常用来指代财产权。房地产权益的持有者可以享受一些权利或者拥有一定程度上的控制或使用的权利,同时在出售此权益时接受付款。这种权益的价值在这个范围内是可以被确定的,也可以被买卖、使用或作为贷款的抵押。
一个特定的打包房地产的价值可以被认为是个人愿意为这些权利带来的好处所支付的价格。个人本身不一定是房地产的所有者,也可以只是拥有房地产产权的一些好处。比如,一个租用土地的承租人(1essee),在一定时间内拥有占有土地和排外的使用权。这种使用权对承租人来说是有价值的,尽管租赁期限是固定的。作为此权利的交换,承租人愿意为承租期限付出租金。抵押权人,作为贷款抵押物的非所有者,也会有一些权利。这些权利根据各州法律和抵押条款的不同会有变化,但是,总的来说,如果借款人违约,抵押贷款贷款人有权收回或销售房地产。尽管贷款人可能不会占有或使用此房地产,抵押贷款文件赋予了贷款人担保权益(secured interest)。显然,这个权益对贷款人是有价值的,它会减少业主所持有的权利。
很明显,理解房地产的法律性质对分析归属于不同的、对特定资产拥有所有权的当事人的相关好处是十分重要的。在大多数房地产融资和投资交易中,我们一般认为投资、出售或借款都建立在这样一个假设基础上.即一个所有者拥有房地产的所有权利。然而,正如我们所讨论的那样,所有或者部分权利可能会受到限制或被转让给他人。比如,一个业主可能出租房地产或将其作为抵押贷款的抵押物。这些当事人通常相对和谐地享用各自的权利。然而,在权益持有者中,有关权利和权利优先次序的冲突偶有发生。这些冲突发生的可能性也会影响个人愿意支付的租金,或从贷款人处融资的能力,最终会影响房地产的价值。
1.1.1房地产的定义
财产(estate)指“一个人拥有的全部物品”,房地产(real estat~,)指个人财产中的所有房地产的部分,不动产中的房地产(estates in real property)概念曾经用来描述房地产的权利和权益范围。对英国物权法的一系列修正法律在不断进步,修正后的法律将房地产概念表述为交易中一系列权利和权益及其本质。例如,自由继承房地产(fee simple estate)描述对房地产的绝对拥有权,然而租赁产权房地产(1easehold estate)描述了居住者出租或租用房地产时获得的权利和权益。后者也是一种所有者权益,它涉及了在拥有时期占有和使用的一般权利。
1.1.2房地产的两种一般分类
基于权利的分类:现在拥有的房地产和未拥有的房地产(未来房地产)
这种宽泛的分类方式是基于伴随着房地产所有权的权利的本质来进行分类的。现在拥有的房地产(土地上现有的房地产)使它的所有者有权立刻享有房地产权利。未拥有的房地产(土地上未来有的房地产)直到未来才能给予这种权利。未拥有的房地产,从另一方面来说,代表了未来对房地产的所有权益。通常,直到一个特定事件发生,它才能转变为拥有的房地产。现在拥有的房地产在现在更常见。当人们想到房地产时,他们通常想到的是现在拥有的房地产。显然,出租者和投资者在考虑购买或进行房地产融资时,非常关心房地产拥有者所持有房地产的本质属性。
基于所有和使用的分类:永久产权房地产和租赁产权房地产
现在拥有的房地产通常可分为两种类型:永久产权房地产和租赁产权房地产。这是基于房地产确定性或其存在期的确定性来区分的。永久产权房地产(freehold estate)的持续时间是不确定的,即没有规定房地产结束的确定日期。租赁产权房地产(leaseholdestate)的有效期是确定的。除了这个不同,永久产权房地产也隐含着不动产所有权是属于业主的,然而租赁产权房地产的所有者只在一段时间内有权拥有或使用此房地产,房地产的实际所有权是归他人所有的。
1.1.3永久产权房地产的例子
回顾所有可能的永久产权房地产的类型超出了本章的范围。我们将会讨论两种最常见的例子,来传递了解此类与特殊交易相关的房地产的重要性。
自由继承房地产
自由继承房地产,即继承者拥有绝对处理权的房地产,是一种永久产权房地产,代表了最完全的房地产所有权。自由继承房地产的所有者可以在遵守房地产所属卅I法律的前提下,任意地按照自己的想法将房地产划分为较小的部分,对其进行定价、出售、出租或抵押。除了政府的规定,没有任何其他的规则、限制、条款可以影响自由继承房地产持有者使用、出租、出售甚至赠与他人的权利。这种房地产是投资者和出租者在大多数投资和出租交易中会遇到的房地产类型。
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