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房地产金融与投资

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作者[美]威廉姆·B.布鲁格曼,[美]杰弗里·D.费希尔

出版社中国人民大学出版社有限公司

ISBN9787300284736

出版时间2020-10

装帧平装

开本16开

定价118元

货号10967959

上书时间2024-02-20

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品相描述：全新
商品描述
导语摘要
 本书涵盖了住宅房地产融资、收益型房地产融资、项目融资以及房地产资本市场和证券等方面的内容，重点介绍了进行房地产投资和融资的相关内容，进一步加深了潜在经济因素对房地产风险及回报的探讨，分析了房地产投融资过程中的各种风险和影响因素，使读者充分了解能影响贷款人和投资者权益的法律条款、租赁和投资房地产的特点、贷款和投资的经济效益、地方经济如何能影响地产的投资表现以及租赁者和投资者的目标。

作者简介
威廉·B.布鲁格曼（William B.Brueggeman），美国南方卫理公会大学埃德温L.考克斯商学院的房地产教授，在金融和投资领域为商业和公共政策制定者提供学术和咨询服务超过30年。同时担任高盛公司、L&B房地产咨询公司、MP/F研究公司、美国管理与预算署、政策研究发展署、美国住房城建部的顾问。他的主要研究领域包括：房地产金融和投资、业绩衡量、估值、房地产支持证券、抵押贷款和股票资本市场、投资组合分析以及应用商业和区域经济学。

杰弗里·D.费希尔（Jeffrey D.Fisher），印第安纳大学凯利商学院房地产研究中心主任和查尔斯H.和芭芭拉F.邓恩教授。他是美国房地产投资信托委员会（NCREIF）的研究顾问，并曾在NCREIF董事会任职。费舍尔博士目前是养老金房地产协会（PREA）和房地产研究所董事会成员。曾获美国房地产协会颁发的“金融和房地产研究杰出贡献奖”。

目录
第1章 房地产投资基本法律概念 ………………………………………… 1第2章 房地产融资: 本票和抵押贷款 …………………………………… 16第3章 抵押贷款基础: 货币时间价值 …………………………………… 40第4章 固定利率抵押贷款 ………………………………………………… 74第5章 可调整利率和浮动利率抵押贷款 ………………………………… 119第6章 抵押贷款: 概念, 分析以及应用 ………………………………… 146第7章 独户住宅: 定价、投资和税收考虑 ……………………………… 183第8章 住宅房地产承保与融资 …………………………………………… 217第9章 收益性房地产性质介绍: 租金、租约和相关市场 ……………… 246第10章 收益性房地产的估值: 估价和资本市场 ……………………… 288第11章 收益性房地产的投资分析和税收 ……………………………… 331第12章 财务杠杆与融资选择 …………………………………………… 383第13章 风险分析 ………………………………………………………… 420第14章 收益性房地产的处置与翻新 …………………………………… 450第15章 公司房地产融资 ………………………………………………… 486第16章 开发项目融资 …………………………………………………… 509第17章 土地开发项目融资 ……………………………………………… 547第18章 结构化房地产投资: 组织形式和合资企业 …………………… 577第19章 抵押贷款二级市场: 转手证券 ………………………………… 615第20章 抵押贷款二级市场: 抵押担保债券和其他衍生证券 ………… 639第21章 房地产投资信托 ………………………………………………… 678第22章 房地产投资业绩与投资组合考虑 ……………………………… 712第23章 房地产投资基金: 结构、业绩、基准和归因分析 …………… 742

内容摘要
1．1产权和房地产

正如上文所说，“房地产”(real estate)指代那些不可移动的物品，例如土地和附着于土地上的永久建造物。房地产和所有权(ownership right~；)一起被称为“不动产”(real property)。上文也对不动产和动产(personaI property)进行了比较。

区分房地产资产的实体和房地产资产所有权是非常重要的，因为许多人可能对一个固定打包的房地产拥有不同的所有权。我们的法律系统对房地产投资和融资提供了创造性的方法，以在这些当事人中间分配权益。

我们通常所说的财产权(property rights)是指一个人对财产占有、使用、享用、处置的权利。在房地产应用中，权益是一个宽泛的法律词条，通常用来指代财产权。房地产权益的持有者可以享受一些权利或者拥有一定程度上的控制或使用的权利，同时在出售此权益时接受付款。这种权益的价值在这个范围内是可以被确定的，也可以被买卖、使用或作为贷款的抵押。

一个特定的打包房地产的价值可以被认为是个人愿意为这些权利带来的好处所支付的价格。个人本身不一定是房地产的所有者，也可以只是拥有房地产产权的一些好处。比如，一个租用土地的承租人(1essee)，在一定时间内拥有占有土地和排外的使用权。这种使用权对承租人来说是有价值的，尽管租赁期限是固定的。作为此权利的交换，承租人愿意为承租期限付出租金。抵押权人，作为贷款抵押物的非所有者，也会有一些权利。这些权利根据各州法律和抵押条款的不同会有变化，但是，总的来说，如果借款人违约，抵押贷款贷款人有权收回或销售房地产。尽管贷款人可能不会占有或使用此房地产，抵押贷款文件赋予了贷款人担保权益(secured interest)。显然，这个权益对贷款人是有价值的，它会减少业主所持有的权利。

很明显，理解房地产的法律性质对分析归属于不同的、对特定资产拥有所有权的当事人的相关好处是十分重要的。在大多数房地产融资和投资交易中，我们一般认为投资、出售或借款都建立在这样一个假设基础上．即一个所有者拥有房地产的所有权利。然而，正如我们所讨论的那样，所有或者部分权利可能会受到限制或被转让给他人。比如，一个业主可能出租房地产或将其作为抵押贷款的抵押物。这些当事人通常相对和谐地享用各自的权利。然而，在权益持有者中，有关权利和权利优先次序的冲突偶有发生。这些冲突发生的可能性也会影响个人愿意支付的租金，或从贷款人处融资的能力，最终会影响房地产的价值。

1．1．1房地产的定义

财产(estate)指“一个人拥有的全部物品”，房地产(real estat~，)指个人财产中的所有房地产的部分，不动产中的房地产(estates in real property)概念曾经用来描述房地产的权利和权益范围。对英国物权法的一系列修正法律在不断进步，修正后的法律将房地产概念表述为交易中一系列权利和权益及其本质。例如，自由继承房地产(fee simple estate)描述对房地产的绝对拥有权，然而租赁产权房地产(1easehold estate)描述了居住者出租或租用房地产时获得的权利和权益。后者也是一种所有者权益，它涉及了在拥有时期占有和使用的一般权利。

1．1．2房地产的两种一般分类

基于权利的分类：现在拥有的房地产和未拥有的房地产(未来房地产)

这种宽泛的分类方式是基于伴随着房地产所有权的权利的本质来进行分类的。现在拥有的房地产(土地上现有的房地产)使它的所有者有权立刻享有房地产权利。未拥有的房地产(土地上未来有的房地产)直到未来才能给予这种权利。未拥有的房地产，从另一方面来说，代表了未来对房地产的所有权益。通常，直到一个特定事件发生，它才能转变为拥有的房地产。现在拥有的房地产在现在更常见。当人们想到房地产时，他们通常想到的是现在拥有的房地产。显然，出租者和投资者在考虑购买或进行房地产融资时，非常关心房地产拥有者所持有房地产的本质属性。

基于所有和使用的分类：永久产权房地产和租赁产权房地产

现在拥有的房地产通常可分为两种类型：永久产权房地产和租赁产权房地产。这是基于房地产确定性或其存在期的确定性来区分的。永久产权房地产(freehold estate)的持续时间是不确定的，即没有规定房地产结束的确定日期。租赁产权房地产(leaseholdestate)的有效期是确定的。除了这个不同，永久产权房地产也隐含着不动产所有权是属于业主的，然而租赁产权房地产的所有者只在一段时间内有权拥有或使用此房地产，房地产的实际所有权是归他人所有的。

1．1．3永久产权房地产的例子

回顾所有可能的永久产权房地产的类型超出了本章的范围。我们将会讨论两种最常见的例子，来传递了解此类与特殊交易相关的房地产的重要性。

自由继承房地产

自由继承房地产，即继承者拥有绝对处理权的房地产，是一种永久产权房地产，代表了最完全的房地产所有权。自由继承房地产的所有者可以在遵守房地产所属卅I法律的前提下，任意地按照自己的想法将房地产划分为较小的部分，对其进行定价、出售、出租或抵押。除了政府的规定，没有任何其他的规则、限制、条款可以影响自由继承房地产持有者使用、出租、出售甚至赠与他人的权利。这种房地产是投资者和出租者在大多数投资和出租交易中会遇到的房地产类型。

……



精彩内容
本书是一本出版时间长达50年、超过200所高校使用的房地产金融与投资教科书。    本书希望读者能够理解与住宅房地产和商业房地产的投资与融资相关的风险和收益。在章节和练习题中包含了一些和房地产有关的行业中被广泛使用的概念和技术，内容包括投资、发展融资、评估、咨询、房地产投资组合管理、租赁、财产管理、地产位置分析、房地产法人管理以及房地产基金管理等。全书共分七个部分，前四部分着眼于现存房地产投资或融资相关问题，后三部分讨论了如何分析待开发工程、房地产融资投资工具以及如何评估房地产的投资组合等问题。    本书第十五版旨在帮助读者学习如何评估与各种投资和借贷方式相关的风险和回报。对这一领域感兴趣的读者可以使用本书作为指导，以做出明智的房地产金融和投资决策。    第十五版主要修订内容包括:    ·更新的信息，其中包括一个新的章节，提供了房地产投资基金方面的知识。这些基金现在在住宅和商业房地产的所有权中扮演着重要角色。    ·第十五版还增加了对REIWise的访问，这是一个基于云计算的、按租赁方式进行贴现的现金流计划，旨在对房地产投资收益进行投资分析和评估。    ·包括更新的Web App专栏，提供需要在互联网上寻找相关信息的练习。这些专栏提供了数据和其他在线资源类型的实例。    ·书中概述了美国证券交易委员会通过的《就业法案》(JOBS Act)所制定的新规则的现状。

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