当当正版 房地产开发企业税收与会计实务大全(第3版)(上下) 樊剑英 9787509222539 中国市场出版社

推荐序
萎靡不振的躺平情愫仍在蔓延，信心缺失，壮心难已。一个个头部房企暴雷事件，预示着整个地产业已陷入信心丧失的低谷，刚需持币观望，房企拿地消极，工程节奏放缓，上下游相互拖欠。有人说这是市场法则优胜劣汰的过程，但不能全盘否定这些头部房企以豪迈和魄力高周转闪转腾挪长袖善舞攻城略地雄霸天下曾拥有的骄人业绩和自身规模化发展壮大引以为傲的管理水平。时势造英雄，大家只能感慨政策调控下的房市需要的永远是房企老板比同行们更为灵敏的嗅觉和静若处子动若脱兔般的顺势应变能力。
行业光环褪去，旧时荣辱如尘烟，故事不可逆转，而今迈步从头越。困难犹存不会凭空消失，债务压顶总有化解途径。我们欣慰地看到，旨在恢复房地产市场信心的各项刺激政策纷至沓来，识时务者为俊杰，乘势而上随时代潮流浩浩荡荡向前方有希望。正如剑英所述，“心守一抹暖阳，静待一树花开”，房地产还有春天。
自我与剑英、文涛、王骏“税收四基友”相聚潇湘共同签名售书，迄今已三年有余。知晓《房地产开发企业税收与会计实务大全》前后印刷14次，税务机关、房企、事务所订购读者好评如潮，目前已更新至第三版，甚感欣慰。
剑英、文涛、王骏都是性情中人，为人执着、认真、有责任心，我们以税为缘，虽平素谋面甚少，通过电话、微信联系，但基友的感情是息息相通的。中国财税浪子王骏被财税界称为“网红”，各行各业均有涉及，先后组织有近百个微信学习群，年年收获粉丝无数；税痴文涛年长稍许，本名不如“税海涛声”微信号响亮，每年200多篇的原创文章奠定了其不可动摇的江湖地位；剑英则由于工作的原因，留恋于西域风情，财税圈内少见他激扬文字，指点江山，然水深不语，人稳不言，通过本次修订的书稿可见其虽远离税海江湖，然对于房地产税收一贯倾心执着，终未放弃房言税语、参禅悟道。“合意友来情不厌，知心人至话投机”。继续为三位“好基友”新版书作序，我当仁不让。
剑英、文涛、王骏三位财税大咖具有强烈的时代责任感，本次第三版修订内容主要包括如下四个方面：
一是贴紧时代步伐。民法典、契税法实施后对于房地产企业的影响通过案例分析、问题解答等方式做出了政策解读，特别是第3章第3节结合契税法配套文件进行了全面更新。第15章根据2022年7月1日起实施的印花税法改写了大量内容。
二是增加了热点问题的探讨。诸如总公司拿地、子公司开发的话题；城市基础设施配套费是否计征契税的讨论；地下不办理产权产品是否排除在清算范围之外的思考；拆迁还房土地成本能否增值税差额扣除；结合商票逾期暴雷背景对于商票支付算不算实际支付的分析等等，对于当前实务工作极具有参考价值。
三是更新了财产和行为税申报表。纳税人现申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中的一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》和《财产和行为税税源明细表》，相应在第3章和第16章更新替换了原有报表。
四是企业所得税申报表的变化。预缴申报表第4行“特定业务计算的应纳税所得额”填报说明2021年再次变化，案例分析相应做出调整。
其他细节变化，相信读者阅读时能够感悟出作者的认真和良苦用心。
房地产至暗时刻，破解资金瓶颈，“卖卖卖”项目重组转让此起彼伏，税收依然是绕不开的话题，加上保交楼保交付以及沉淀项目尚未清算还要预备大笔资金，“活下去”的日子里流动性依然紧张，亟待化解风险和问题依然很大。更何况房地产这个行业税收优惠不多，但税收总量很大，税源尚在，税收检查多，有些业务没有明确的税收政策规定或各地政策口径不一要靠摸索前行。三位财税大咖合著的这本书涵盖了房地产业务的全流程全税种，作为日常业务财税实务处理指导教程绰绰有余。对于众多的实务问题，作者虽难以尽善尽美地回答，但基本上都根据自己的思考给出了明确的解决思路。本书分上下两册，有130多万字，163个案例，196个问题解答，70个友情提示，十余个学习与思考，将政策解析与实践应用完美糅合在一起，使本书可以帮助各个层次的读者充分领会房地产开发企业各环节财税实务操作要领，从而全面洞察把控财税风险，快速提升实务操作技能。
房子承载着人们对美好生活的向往。中国特色社会主义进入了新时代，2021年12月中央经济工作会议要求，结构政策要着力畅通国民经济循环。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。可以预见，围绕让老百姓住有所居、住有优居、住有绿居、住有乐居，一定还会有新问题和税收新政策出现。相信三位财税大咖也一定会与时俱进，及时更新，保持本书旺盛的生命力。
孔子曰：三人行，必有我师焉。现在，三位当今财税界大咖合著的这本书，带给我们的将是怎样一种财税知识饕餮大餐的享受呢？亲们还是一起来学习吧！
是为序。

深圳市思迈特财税咨询有限公司
高级合伙人
张学斌　博士

心守一抹暖阳，静待一树花开
（代序）
楼市最好的时代已经过去，但最坏的时代可能还没有到来！
只有当大潮退去的时候，才知道谁在裸泳。从意气风发指点江山到风雨飘摇无力回天，历史的车轮滚滚向前，不知下一个倒下的是谁。
当下的房地产是个难解的结。从集中供地、地王频出到流拍遍地、低溢价率、底价成交，画风切换太快。时代想抛弃你，连一个招呼都不会打。交易量价齐跌，回款慢；头顶三条红线，融资难；清算接踵而至，税负重。调控收紧形势下，哪一根是压垮房企的最后一根稻草？
“房子是用来住的，不是用来炒的”。房地产行业步入“黑铁”时代，未来几年房企的业绩大概率依旧萎靡不振，因为当下大多数房企都在忙着求生存，而非发展。稳字当头，低增长、低利润、低杠杆、低成本、高周转，竞争加剧，房地产终不再是众生口中的暴利行业。
房地产行业起落沉浮，注定有很多故事上演，情节并不复杂，只是我们不知道胜负如何安排。道阻且长，剩者为王，风险与机遇并存。现实并没有想象中那么好，但也没有想象中那么糟。经济好的时候，猪都在天上飞；而经济不好的时候，还有雄鹰在展翅翱翔！至暗时刻，心守一抹暖阳，静待一树花开。
2021年9月1日起，《契税法》以及财政部、税务总局公告2021年第17号、23号、25号、29号等配套文件形成了一个体系，影响巨大。“城市基础设施配套费”替换下“市政建设配套费”，但主张不计入土地成交价格不作为契税计税依据的仍大有人在。
2021年1月1日起，延续执行改制重组土地增值税政策的文件——财政部、税务总局公告2021年第21号仍未给房企打开大门。房地产行业下行期，并购重组混战江湖，难免损失税收利益。
2021年10月1日起，“竞配建”渐行渐远。为了让新城市的新青年、新市民能够安居乐业，《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2021年第24号）对“住房租赁”给予了格外关照。略显遗憾的是，仍未突破住房租赁企业受让土地是否能够从销售额中减除土地价款的话题。
春雨润苗，税暖人心，减税降费力度愈来愈大。2021年开始对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税，税负率仅为2.5%；2022年开始对小型微利企业年应纳税所得额100万元至300万元部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。这让每年要按25%计算缴纳企业所得税的房企们微微眼红。
所幸中小微企业在2022年1月1日至2022年12月31日期间新购置的设备、器具，单位价值在500万元以上的，按照单位价值的一定比例自愿选择在企业所得税税前扣除。其中，《企业所得税法实施条例》规定最低折旧年限为3年的设备器具，单位价值的100%可在当年一次性税前扣除；最低折旧年限为4年、5年、10年的，单位价值的50%可在当年一次性税前扣除，其余50%按规定在剩余年度计算折旧进行税前扣除。适用政策的中小微企业范围即包括房地产开发经营，标准为营业收入20亿元以下或资产总额1亿元以下。
减税的同时，2022年增值税留抵退税力度也在加大，符合条件的房地产企业受益良多。
《印花税法》已于2022年7月1日起施行，部分税目税率降低，“权利、许可证照”不再属于计征范围，配套文件明确了一系列重大问题，本次再版已全面更新。
《土地增值税法》还在蹒跚而来的路上。为地方财政做出莫大贡献的土地增值税自发布以来争议不断：一般计税方法下清算收入要不要加土地价款的9%；一般计税方法下税金及附加如何扣除更为合理；集体土地是否要计征土地增值税；不办理权属登记的地下产品要不要排除在清算范围之外……对于这些问题依然是仁者见仁智者见智。
房地产税试点暂缓，但该来的早晚会来，“房住不炒”，在心理预期上影响着某些投资客的购房欲望。
曾经沧海难为水，除却巫山不是云。一次次的淬炼和升华使梦想不再遥远，我们向那些胜利走过现时旋涡困境的房企致敬，为那些放下包袱击鼓催征在新征程上的房企加油。时光向前，无惧寒霜，我们都是中国房地产市场发展的历史见证者。
邀清风明月，品税月如歌，心怀热烈，感恩有你！本书再次修订以飨读者，愿税友一如既往地喜欢。
本书疏漏之处，尚请读者批评指正。
老樊电子邮箱：517646608@qq.com。
微信公众号：税中望月（taxfjy517646608）。

财务智库合伙人　樊剑英 

财税人 更新梦想/更多实践/更远征程
（政策截至2022年8月底）

更新问题案例津贴政策；
扩充新政实践应用章节；
提示补充未来关注要点；
全面修订各地政策说明。

——财税大咖全新力作 160余万字专业奉上

主编

樊剑英   
★财税智库、金税桥大数据科技股份有限公司合伙人，房地产纳税策划专家，中国民主同盟盟员，房地产业、建筑安装行业财税实战专家、企业税务顾问。

副主编
段文涛 
★国家税务总局稽查人才库成员，中国注册税务师行业继续教育特聘老师、师资库讲师、ZUI具影响力税务老师，湖南大学研究生院校外导师，湖南大学经贸学院兼职教授，湖南省财税法学研究会常务理事，长沙市首届“十大ZUI具影响力法治人物”。
★长期从事土地增值税、个人所得税、增值税等税收政策以及涉税法律运用、税务稽查实务、征纳双方涉税风险防范等研究。

王  骏
★中国财税浪子，新浪知名财税博客博主。
★北京中翰联合税务师事务所合伙人。

目　录
第1章 房地产开发基本常识及纳税概述  / 001
1.1 房地产开发基本业务知识  / 003
1.1.1 房地产开发主要业务活动  / 003
1.1.2 房地产开发常用术语  / 004
1.2 房地产开发主要阶段  / 016
1.3 房地产开发涉及税费概述  / 019
第2章 企业设立环节税收政策实践应用  / 031
2.1 房地产开发企业设立及相关税务问题概述  / 033
2.1.1 设立房地产开发企业应当具备的条件  / 033
2.1.2 新设立房地产开发企业的备案程序  / 034
2.1.3 房地产开发企业设立中的税收问题  / 034
2.2 投资主体不同影响税后净收益  / 035
2.2.1 企业所得税后利润分配纳税依据  / 035
2.2.2 税金及附加对企业净利润的影响  / 036
2.2.3 内、外资企业利润分配的税收差异  / 036
2.2.4 内、外方股东以分配利润直接投资所得税待遇的差别  / 038
2.2.5 内、外方股东股权转让的税收差异  / 039
2.3 适当借款有助于降低税收支出  / 040
2.3.1 单纯权益性投资对企业所得税的影响  / 040
2.3.2 债权性投资与权益性投资对企业所得税的影响  / 040
2.3.3 债权性投资与权益性投资对土地增值税的影响  / 041
2.3.4 信托融资“假股权真债权”退出定价税收风险  / 043
2.4 公司注册地与项目所在地是否一致要权衡  / 043
2.5 设立分公司还是子公司的税收权衡  / 045
2.5.1 设立子分公司的税收权衡  / 045
2.5.2 土地如何在母子公司之间内部流转  / 045
2.5.3 严禁强制或变相要求外地建筑企业在本地设立分公司或子公司  / 046
2.6 以土地使用权作价投资应考虑税收问题  / 046
第3章 取得土地使用权环节税收政策实践应用  / 051
3.1 土地使用权取得方式概述  / 053
3.1.1 土地使用权出让及年限规定  / 053
3.1.2 “招拍挂”  / 054
3.1.3 以划拨方式取得的土地使用权转让  / 058
3.1.4 购买在建（项目）工程  / 059
3.1.5 收购项目公司  / 060
3.1.6 合作开发  / 061
3.1.7 社会保障性住房建设用地  / 062
3.1.8 取得土地使用权涉及税费  / 064
3.2 集体建设用地使用权流转相关知识  / 064
3.2.1 集体建设用地使用权流转形式  / 067
3.2.2 集体建设用地使用权初次流转程序  / 068
3.2.3 集体建设用地使用权再流转程序  / 070
3.3 土地使用权转移计征契税实践应用  / 072
3.3.1 出让土地使用权契税政策解读  / 072
3.3.2 出让土地使用权如何确定契税计税依据  / 076
3.3.3 城市基础设施配套费是否计征契税  / 077
3.3.4 划拨用地转让是否补征契税  / 081
3.3.5 改变土地用途是否征收契税  / 083
3.3.6 无效产权转移能否退还契税  / 084
3.3.7 因政府征用重新承受土地是否缴纳契税  / 085
3.3.8 以土地使用权抵债是否缴纳契税  / 086
3.3.9 特殊情形契税申报可以无发票  / 086
3.3.10 企业办学校用地是否缴纳契税  / 087
3.3.11 社区养老和家政服务业用地可免契税  / 088
3.3.12 饮水工程用地可免契税  / 088
3.3.13 购买住房作为公租房可免契税  / 088
3.3.14 易地扶贫搬迁可免契税  / 088
3.3.15 未办理房屋权属变更登记前退房可退契税  / 089
3.3.16 契税应以“不动产单元”为对象确定计税依据  / 089
3.3.17 互换房屋可差额计征契税  / 090
3.3.18 特殊情形契税计税依据  / 090
3.3.19 契税计税依据不包括增值税  / 090
3.3.20 购房契税优惠政策  / 091
3.3.21 办理权属登记手续前申报缴契税  / 091
3.4 改制重组契税征免实践应用  / 092
3.4.1 改制重组免征契税的政策规定  / 092
3.4.2 改制重组免征契税政策的实践应用  / 094
3.5 耕地占用税该由谁缴纳  / 097
3.5.1 耕地占用税该由企业交还是政府交  / 097
3.5.2 耕地占用税在土地出让前就该缴纳  / 098
3.5.3 可否一年免征城镇土地使用税  / 100
3.5.4 财产和行为税纳税申报表  / 101
3.6 受让土地注意城镇土地使用税之税收风险  / 130
3.6.1 合同未约定土地交付日期的税收风险  / 130
3.6.2 未缴纳土地出让金是否免缴城镇土地使用税  / 131
3.6.3 未办理土地使用证开发也应缴纳城镇土地使用税  / 132
3.7 囤地缴纳土地闲置费影响清算成本扣除  / 133
3.7.1 开发商囤地要缴纳土地闲置费  / 133
3.7.2 土地闲置费在土地增值税清算中不能扣除  / 133
3.8 政府土地返还款营改增后风险依旧在  / 134
3.8.1 土地返还款计入收入还是冲减土地成本  / 134
3.8.2 土地返还利益不属于免税收入  / 136
3.8.3 对土地返还利益土地增值税处理应慎重  / 137
3.8.4 对土地返还利益如何进行增值税处理  / 139
3.8.5 土地减免款是否计入房产原值计征房产税  / 142
第4章 旧城改造项目税收政策实践应用  / 145
4.1 拿地先拆迁税务视角分析  / 147
4.1.1 旧的拆迁基本程序规定  / 147
4.1.2 拆迁政策之变迁  / 148
4.1.3 旧城改造、拆迁补偿需要关注的问题  / 150
4.2 被征收人旧城改造政策分析  / 151
4.2.1 城市房屋拆迁被征收人的增值税处理  / 151
4.2.2 城市房屋拆迁被征收人是否缴纳个人所得税  / 152
4.2.3 被征收人取得安置房屋后销售如何征收个人所得税  / 152
4.2.4 被征收人（自然人）取得拆迁补偿房屋如何计征契税  / 158
4.2.5 被征收人（拆迁户）是否免征土地增值税  / 159
4.2.6 被征收人（企业）企业所得税是否有优惠  / 162
4.3 拆迁人与征收人旧城改造政策不完全一致  / 167
4.3.1 拆迁主体与征收主体增值税处理  / 167
4.3.2 拆迁还房土地成本能否增值税差额扣除  / 169
4.3.3 城市房屋拆迁补偿费如何计入土地增值税扣除项目  / 172
4.3.4 城市房屋拆迁补偿款是否缴纳契税  / 172
4.3.5 城市房屋拆迁补偿费企业所得税处理  / 174
4.3.6 先拆迁后出让补偿款不一定要计成本  / 179
4.3.7 土地改造不征增值税要具备的条件  / 182
4.4 旧城改造项目如何清算土地增值税  / 183
4.5 城市更新最具指导性意义的文件  / 186
第5章 代建开发与增值税计税方法  / 253
5.1 取得土地使用权后再代建如何征税  / 255
5.2 没有土地代建行为如何征税  / 255
5.2.1 税务机关对代建行为的确认标准  / 256
5.2.2 委托方如何纳税  / 257
5.2.3 开发商如何纳税  / 257
5.3 政府工程营改增后如何计税  / 259
5.3.1 BT项目如何计算缴纳增值税  / 259
5.3.2 BOT项目如何计算缴纳增值税  / 260
5.3.3 PPP项目如何计算缴纳增值税  / 263
第6章 土地使用权转让如何计征增值税  / 267
6.1 转让土地使用权是否可以按差额纳税  / 269
6.1.1 不动产转让如何计征增值税  / 269
6.1.2 土地使用权转让如何计征增值税  / 272
6.1.3　直接转让土地与转让在建工程有无区别  / 277
6.2 在建工程转让与股权转让获取开发用地  / 278