房地产开发企业税收与会计实务大全

推荐序

什么？樊剑英、段文涛、王骏三位财税大咖要合著一本书？有没有搞错啊？听闻此消息，我一直不敢相信，直到9月25日拿到书稿清样，才真的相信了。是的，没有搞错，就是他们三人合著的《房地产开发企业税收与会计实务大全》。

我与樊剑英、段文涛、王骏三位可以说结于“税源（缘）”。记得10年前大家的沟通交流还不像现在有微信这么方便时，比较流行的方式是BBS论坛及微博之类的，因此通过这些论坛平台及微博结识了今天被财税界称为“网红”的中国财税浪子王骏，后来因为有了微信这一方便的沟通平台，又结识了地产财税大师剑英及税痴文涛。王骏、剑英、文涛的为人执着、认真、有责任心使咱们顺理成章地成了“好基友”。顺便给亲们透露个秘密，咱们四人真有个“好基友”微信群呢。

房地产开发具有产业链条长、范围广、环节多、专业性强、关联度高、资源占用多、规模大、开发周期长等特点，而且涉及契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等诸多税（费）种，造成房地产开发企业的财税处理实务相当复杂且争议颇多，特别是营改增后，增值税几乎影响了各个税种的税务处理及会计核算方式，使房地产企业财税处理实务变得更加复杂，争议问题不断涌现，同时财税风险剧增。因此，业界急需一本房地产企业全流程全税种的财税实务处理指导教程，三位大咖合著的《房地产开发企业税收与会计实务大全》正是在此背景下“应运而生”的。通览本书，有近70万字，153个案例，124个问题解答，71个友情提示，13个学习与思考，融入了营改增后各省市政策解读精华，土地增值税最新清算政策口径、营改增后增值税科目设置及会计核算方式等内容，从房地产开发企业全流程全税种角度解析税务处理及纳税策划方案，涵盖了房地产企业组织架构设计、拿地方式、开发过程中的税务安排及销售策略、完工与土地增值税清算等主要环节的税务问题。三位大咖将政策解析与实践应用完美糅合在一起，使本书可以帮助各个层次的读者充分领会房地产开发企业各环节财税实务操作要领，从而完整洞察把控财税风险，快速提升实务操作技能。

房子承载着人们对美好生活的向往。中国特色社会主义进入了新时代，十九大报告提出：加强社会保障体系建设；坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。可以预见，围绕让老百姓住有所居、住有优居、住有绿居、住有乐居，一定还会有新问题和税收新政策出现。相信三位财税大咖也一定会与时俱进，及时更新，保持本书旺盛的生命力。

孔子曰：三人行，必有我师焉。现在，三位当今财税界大咖合著的这本书，带给我们的将是怎样一种财税知识饕餮大餐的享受呢？亲们还是一起来学习吧！

是为序。

深圳市思迈特财税咨询有限公司

深圳思迈特会计师事务所

高级合伙人张学斌博士

2017年12月5日于深圳

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序一：那年花开月正圆（代序）

忽如一夜春风来,税海江湖因房地产建筑业营改增而热闹起来，但老樊不喜喧嚣，只想畅快，梦想采菊东篱下，手抓羊肉大快朵颐，两口老酒低唱浅斟，终于屡屡被读者催起。有公司老总直言：“你的书何时出版，我们公司先预定千本”，竟不敢回复。

2017年高考录取尘埃落定，一家人终于可以放飞心情享受团聚的夏日时光。此时，《那年花开月正圆》正在热播，虐心剧情跌宕起伏，吴蔚文、吴聘在有限的剧集里并没有传授给周莹这个十六七岁小姑娘多少做生意的技能，但是吴家东院言信行果的经商理念已经在这个小姑娘步入吴家东院之时就开始潜移默化地生根发芽，直至根深蒂固。虽不能助其头顶云天，也足够其长袖善舞日升月恒立足于世。转身看自己的女儿，她没有选择老爸的财税专业，老爸如今已华发渐生，未来的人生岁月里，除了远远凝视外，还能给女儿怎样的助力呢？唯有“认真”二字。人可以有惰性，但做事不能不认真。不忘初心，执着于理想，即使长不成参天大树，也要成为一棵精美到极致的小草，抓住泥土绿透大地，让人生不留遗憾。这一月，推掉了应酬，在家里陪老妈、陪夫人、陪女儿，除追剧外，又重新捡拾起写了一半的书稿，躲进小楼成一统，胡子半月不曾刮，为了给读者一个交待，也为了给将上大学的女儿一个最直接的榜样。终于，在女儿入学前一天，书稿成形。

营改增前，《房地产开发企业纳税实务与风险防范》连续六版更新，其中有读者莫大的鼓励与支持，以书会友，税缘情深。营改增后，凭借金税三期大数据信息化和增值税发票新系统，增值税几乎影响了税海江湖的各个税种的税收处理及会计核算方式，使房地产企业涉税业务更加复杂，税收风险剧增。仅靠《房地产开发企业纳税实务与风险防范》一书的更新已不能满足读者需求，需要一部增值税背景下的房地产开发全流程税收操作实务工具书，给读者答疑解惑，给实践寻找依据，对自己营改增以来的学习与应用来个总结。

本书突出房地产开发的全流程、全业务、全税种，立足房地产开发全程解析税务处理及可行的税务策划方案，涵盖了公司组织架构设计、拿地方式、开发过程中的税务安排、销售策略、完工与土地增值税清算等主要环节的税务问题，将政策法规、案例解析、会计处理、问题解答、友情提示等完美糅合在一起，虽稍嫌啰嗦，却更方便各个层次的读者充分领会房地产开发各环节税收实务操作要领，洞悉把控税收风险，快速提升实践操作技能。

本书突出实战性，引用现行有效最新的政策法规及各地涉税疑难问题解答，力求成为房地产开发财税人员案头必备工具书。本书即将付梓之际，李克强总理签署第691号国务院令，宣布废止《中华人民共和国营业税暂行条例》，并将修改后的《中华人民共和国增值税暂行条例》予以发布。于是，我们又根据最新法规对书中涉及的内容进行了更新，以方便读者及时了解和应用。本书既有益于房地产开发企业、税务机关、中介服务机构的实践应用，也适用于初涉猎房地产开发企业财税人员的入门学习。我们衷心希望广大读者朋友“一书在手，问题溜走”，也希望大家在看到最新的政策口径后随时反馈，以便我们及时更新，保持本书旺盛的生命力。

本书由张学斌博士作序，老樊担任主编，段文涛、王骏担任副主编。对税收问题的研究让我们走到一起，愿中国税收好基友的智慧结晶能够成为广大读者朋友房地产税收实践中隐形的翅膀，三生三世十里桃花，飞向税收遵从好天地。

营改增尚未停步，政策更迭频繁，房地产税收依然有新的问题和不同的声音。路漫漫其修远兮，我们携手共求索。本书疏漏之处，尚请读者批评指正。

樊剑英

2017年12月26日

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序二

很多人可能觉得奇怪，为何樊剑英、王骏和我三人会合作写书，又为何由张学斌来作推荐序。这还得从我们四人的关系说起。

樊剑英虽然年龄比我小，但我一直尊称他为“老樊”，他也是我心目中的老师。要说财会与税收的结合，老樊堪称当今财税界的佼佼者。而王骏，自诩财税浪子，虽然有时观点属于“骑墙派”，其实是一个很有坚守的财税人，形浪而意不浪。至于张学斌，我称他“张博”，作为转让定价专业领域的领头人是无可争议的，在反避税方面，也是既有理论造诣又具丰富实务经验。至于我嘛，用四个字就可以介绍了——草根税官，我的职业目标也是四个字——税务工匠。

我们四个人，分散在大江南北，怎会成为挚友呢？我想，在地理上，是京广线把我们连在了一起；在事业上，就是一个“税”字把我们拴在了一起。我们在性格上差异较大，学斌脾气最差，我次之，王骏和老樊是“温柔杀手”，但，有着一个共同的特点，那就是“不忽悠”。虽然在业务水平上我是毫无悬念的叨陪末席，但也有一点是我最自豪的，那就是大家公认的，我最帅，堪称颜值担当。

言归正传，说到这本刚刚完成的《房地产开发企业税收与会计实务大全》，很多财税朋友可能觉得奇怪，自2016年5月全面推开营改增试点以来，有关营改增的书不说如过江之鲫，也可称得上如雨后春笋吧，这本书为何没有抢在营改增初期，而是在一年多后的现在才出版呢？这也与我们的性格有关，不是自己熟悉的东西不写，不是自己了解的业务不写。写了，就要有它的价值，能真真实实地为营改增添上财税人的一份心意。

目前，房地产企业营改增后的诸多实务问题开始呈现，很多财务人员以及税务人员都在寻找应对的路径。特别是，我们正在迈入新时代，面对经济发展不平衡、不充分的问题，税收发挥着至关重要的调节作用。针对房地产企业营改增以来的诸多税收问题，拿出一本围绕实务操作，融合税收与会计知识，服务于财税人的书，可以说恰逢其时。至于这本书究竟怎么样，相信你在看过之后，会有自己的评价。

谢谢！谢谢长期以来支持我们的财税朋友。

让我们心怀敬畏与感激之心，共同走过税收的全世界吧。

段文涛

2017年12月26日

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序三

《房地产开发企业税收与会计实务大全》是由樊剑英老师领衔主编的，我也有幸参与其中。值此新书即将付梓之际，我要隆重介绍一下刚柔相济的樊剑英老师。

太极门派杨家拳有句名言：“柔里有刚攻不破，刚中无柔不为坚。”练习太极拳的都讲究刚柔相济方可出神入化。在财税领域，若问有谁恰到好处地把握了刚柔相济的边界，答案一定是樊剑英老师。

我有时候调侃地将樊剑英老师称为樊梨花老师，甚至在微信公共号中原文引用他的文章时也这样称呼他。他性格好，不会有丝毫的不高兴，因为他知道我没有任何的不敬之意。他就是这么一个宽厚的人，就是这样的汉子。樊老师这么多年也真心不容易，从上市公司总会计师的岗位功成身退，投入社会中介，做顾问、做策划、做培训，常常是天南地北的“空中飞人”。每次都有美女热情招待并与他亲密合影，惹得某些人好生嫉妒，这里也包括涛哥（段文涛老夫子）。

一曰柔，意味着细致。我认识樊老师其实比涛哥要早，第一次见到樊老师的时候也是很多财税界的同行聚会在一起，大家聊得很嗨，尤其是一边吃饭，一边不识相地说起业务问题，使饭桌上的气氛变得非常惨烈，杯盘狼藉之态若现。有一次我去石家庄授课，樊老师特意从外地赶回来跟我相见，令我十分感动。后来听涛哥说起他俩基情满满的老故事，更觉得樊老师是一个细致入微的人。

二曰柔，意味着善良。对待同行总是热情相助，如果哪位老师因故无法到场授课，樊老师一定会默默无闻地充当替补，从而成功救场。即便有些居心不良的人利用樊老师的善良来欺骗他，樊老师也能够坦然面对。上善若水，水善利万物而不争。

论性格，樊老师没有涛哥那么刚烈，但是柔中有刚，闪烁着特有的光芒。樊老师的治学态度是很严谨的，写起书来一丝不苟，旁征博引。对待每一个有争议的问题，都要坚持查根索据，不愿意稀里糊涂地混过去。在写书过程中，但凡大家有意见不一致的地方都坚持各自表述，共同探讨，既尊重不同的观点，又坚持自己的想法。这几年和樊老师见面的机会不算多，也不算少，但是经常会通过微信看到他四处奔波的身影，身材也没有明显发福，看来樊老师有超强的自控能力，将自己的工作和生活、学习安排得井井有条。

党的十九大报告指出，中国特色社会主义进入了新时代。新时代要有新气象，更要有新作为。我们财税人也有新梦想，需要新实践。聊以这本新书开启我们的新征程，我相信会给大家带来不一样的感受！

王骏

2017年12月26日

樊剑英（主编）

■ 财税智库专家咨询团成员，金税桥（集团）税务师事务所项目合伙人，中税咨询集团高级合伙人，天和智库（北京）经济研究所专家委员会委员，国家税务总局网络学院讲师，中国房地产财税咨询网讲师，中国注册税务师行业继续教育特聘老师，北京市注册税务师协会师资库特聘老师，河北省注册税务师协会师资库特聘老师，解税宝特聘老师，税务师，房地产纳税策划专家，中国民主同盟盟员，房地产业、建筑安装行业财税实战专家、企业税务顾问。

■ 先后在《中国税务报》《海峡财经导报》等报刊发表大量财税论文，编著有《房地产开发企业纳税实务与风险防范》等财税图书。

段文涛（副主编）

■ 国家税务总局稽查人才库成员，中国注册税务师行业继续教育特聘老师、师资库讲师，湖南大学研究生院校外导师，湖南大学经贸学院兼职教授，湖南省财税法学研究会常务理事，长沙市首届“十大影响力法治人物”。

■ 长期从事涉税法律、税务稽查实务、营改增及增值税、地方税收政策、征纳双方涉税风险防范的研究。

王骏（副主编）

■ 中国财税浪子，新浪知名财税博客博主。

■ 北京中翰联合税务师事务所合伙人。

第一章房地产开发基本知识及纳税概述

第一节房地产开发基本业务知识

一、房地产开发主要业务活动

二、房地产开发常用术语

第二节房地产开发主要阶段

第三节房地产开发涉及税费概述

第二章企业设立环节税收政策实践应用

第一节房地产开发企业设立及相关税务问题概述

一、设立房地产开发企业应当具备的条件

二、新设立房地产开发企业的备案程序

三、房地产开发企业设立中的纳税问题

第二节投资主体不同影响税后净收益

一、企业所得税后利润分配纳税依据

二、税金及附加对企业净利润的影响

三、内、外资企业利润分配的税收差异

四、内、外方股东股权转让的税收差异

五、设立外商投资房地产企业的限制性规定

第三节适当借款有助于降低税收支出

一、单纯权益性投资对企业所得税的影响

二、债权性投资与权益性投资对企业所得税的影响

三、债权性投资与权益性投资对土地增值税的影响

四、信托融资“假股权真债权”退出时的定价税收风险

第四节注册地合理规划可降低税务成本

一、企业所得税管理

二、公司注册地与项目所在地是否一致要权衡

第五节设立分公司还是子公司的税收权衡

一、设立子分公司的税收权衡

二、土地如何在母子公司之间内部流转

三、严禁强制或变相要求外地建筑企业在本地设立分公司或子公司

第六节总分支机构跨地区经营所得税收有别

一、跨地区经营总分支机构的两种情形及政策区别

二、兼营建筑安装业务的房地产企业跨地区经营政策应用

三、房地产企业跨地区经营企业所得税的汇总与分配

四、汇总纳税申报中分支机构预缴税款不等于总机构分配比例的情形

第七节以土地使用权作价投资应考虑税收问题

第三章取得土地使用权环节税收政策实践应用

第一节土地使用权不同取得方式下的税务问题

一、土地使用权出让及年限规定

二、“招拍挂”

三、以划拨方式取得的土地使用权转让

四、购买在建（项目）工程

五、收购项目公司

六、合作开发

七、社会保障性住房建设用地

八、取得土地使用权涉及税费

第二节土地使用权转移计征契税实践应用

一、出让土地使用权契税政策解读

二、出让土地使用权如何确定契税计税依据

三、天籁之音——大配套费暂缓计入契税计税依据

四、划拨用地转让是否补征契税

五、改变土地用途是否征收契税

六、无效产权转移能否退还契税

七、因政府征用重新承受土地是否缴纳契税

八、以土地使用权抵债是否缴纳契税

九、特殊情形契税申报可以无发票

十、企业办学校用地是否缴纳契税

十一、契税纳税申报表

第三节改制重组契税征免实践应用

一、改制重组免征契税的政策规定

二、改制重组免征契税政策的实践应用

第四节耕地占用税该由谁缴纳

一、耕地占用税该由企业交还是政府交

二、耕地占用税在土地出让前就该缴纳

三、可否一年免征城镇土地使用税

四、耕地占用税纳税申报表

第五节受让土地注意土地使用税之税收风险

一、土地无约定交付日期的税收风险

二、未缴纳土地出让金是否免缴城镇土地使用税

三、未办理土地使用证开发也应缴纳土地使用税

第六节囤地缴纳土地闲置费影响清算成本扣除

一、开发商囤地要缴纳土地闲置费

二、土地闲置费在土地增值税清算中不能扣除

第七节政府土地返还款营改增后风险依旧在

一、土地返还款计入收入还是冲减土地成本

二、土地返还利益不属于免税收入

三、对土地返还利益土地增值税处理应慎重

四、对土地返还利益如何进行增值税处理

五、土地减免款是否计入房产原值计征房产税

第四章旧城改造项目税收政策实践应用

第一节拿地先拆迁税务视角分析

一、旧的拆迁基本程序规定

二、拆迁政策之变迁

三、从地方文件看旧城改造基本原则

四、旧城改造、拆迁补偿需要关注的问题

第二节被征收人旧城改造政策分析

一、城市房屋拆迁被征收人的增值税处理

二、城市房屋拆迁被征收人是否缴纳个人所得税

三、被征收人取得安置房屋后销售如何征收个人所得税

四、被征收人（自然人）取得拆迁补偿房屋如何计征契税

五、被征收人（拆迁户）是否免征土地增值税

六、被征收人（企业）企业所得税是否有优惠

第三节拆迁人与征收人旧城改造政策不完全一致

一、拆迁主体与征收主体增值税处理

二、城市房屋拆迁补偿费如何计入土地增值税扣除项目

三、城市房屋拆迁补偿款是否缴纳契税

四、城市房屋拆迁补偿费企业所得税处理

五、先拆迁后出让补偿款不一定要计成本

六、土地改造不征增值税要具备的条件

第四节旧城改造项目如何清算土地增值税

第五节“三旧”改造九种模式最具指导性意义的文件

第五章代建开发与增值税计税方式

第一节取得土地使用权后再代建如何征税

第二节没有土地代建行为如何征税

一、税务机关对代建行为的确认标准

二、委托方如何纳税

三、开发商如何纳税

四、营改增后按同样原则征收增值税

第三节政府工程营改增后如何计税

一、BT项目如何计算缴纳增值税

二、BOT项目如何计算缴纳增值税

三、PPP项目如何计算缴纳增值税

第六章土地使用权转让营改增后如何计税

第一节转让土地使用权是否可以按差额纳税

一、不动产转让如何计征增值税

二、土地使用权转让如何计征增值税

第二节在建工程转让与股权转让获取开发用地

第三节股权转让取得土地使用权税收政策实践应用

一、土地使用权直接转让的经营风险

二、股权转让下的税务处理及政策应用

第四节整体产权转让收购项目公司税收政策实践应用

一、整体产权转让是否征收增值税

二、整体产权转让免征土地增值税

三、印花税相关问题

四、企业所得税相关问题

五、契税相关问题

第五节整体资产转让获取土地税收政策实践应用

一、增值税相关问题

二、土地增值税相关问题

三、企业所得税相关问题

四、印花税相关问题

五、契税相关问题

第七章合作开发房地产税收政策实践应用

第一节房地产合作开发概述

一、房地产合作开发

二、合作开发的基本模式

三、合作开发的法律问题

第二节当合作建房遇到营改增

一、不成立合营企业的合作建房

二、成立合营企业的合作建房

三、将正在开发的土地与别人合作开发

四、合作建房中关于“一方提供土地使用权”具体含义的规定

五、房地产开发企业吸收他人资金合作建房

第三节合作建房免征土地增值税分情况分析

一、合作建房项目清算主体的确定

二、合作建房分得现金是否免税

三、合作建房分得房产再出售情形的处理

四、 合作建房双方的税务与会计处理

第四节分房分利会计税务处理不一样

第五节先联合拿地再合作建房如何处理

第八章开发环节税收政策实践应用

第一节开发成本核算的主要内容

一、房地产开发成本对象及确定原则

二、房地产开发成本分类及核算的具体范围

三、房地产开发过程可能涉及的行政事业性收费和政府性基金

第二节建筑工程施工合同计税方法的选择

一、营改增新老项目划分的原则

二、建筑服务计税方法的选择

三、建筑服务总分包差额计税规则

四、建筑服务总分包计税方法能否一致

五、建筑工程施工合同计税方法谁说了算

第三节共同成本及代建工程的会计核算处理

一、房地产开发成本的核算程序

二、房地产开发成本中共同成本的分配方法

三、成本分配所依据的建筑面积的确定

四、房地产共同成本分配方法案例解析

五、土地增值税清算时扣除项目金额支付的截止时间