购房活地图王佳教你如何买新房

搜狐有“佳”人

如果只把搜狐焦点的王佳看成一个纯粹的房地产媒体人，就有些片面了。

这“佳”人很跨界，并不是一味地在搜狐那张大网上趴着，虽然他现在是名副其实的主编大人，掌控所有的内容采编。他在电台长期担当《楼市好声音》的嘉宾，每次语速极快，从房地产宏观大势讲到个案楼盘，无所不知，无所不晓，感觉“喋喋不休”，了然于胸。而这次，他又出书了，新房、二手房，洋洋洒洒。

网络、广电、纸质出版物，一个都不能少！

王佳，王佳，此乃搜狐“佳”人也！

此“佳”人，小眼镜一戴，胖胖乎乎，但永远活力十足，像个充气满满的弹性皮球，蹦蹦跳跳，能量四射。

王佳写的这本书，取材均来自一线购房者，购房者关心什么，他就提供权威的解读。购房是平民百姓人生最大宗的消费支出，真相不可不察也。从此意义上说，“书中自有黄金屋”，建议诸公不妨细读，会买房，买好房。

王佳的自信会感染你。你看，他在网络上办“购房大学”，是个“教授的范儿”。他在自媒体上办“佳爷房谈”，那是“爷的范儿”。你再看，他在微博上公开向购房者宣告：“继续帮大家办实事儿。今年大家如果看上了北京哪个具体的新房，并且确定购买，比如交定金，等等，那就请私信把买房人的姓名、电话、房号、楼盘发给我，我尽力甚至会动用我们搜狐焦点网的资源帮您要额外的折扣去。当然，能帮到您不用感谢我们，没帮上忙您也别怨我们，只能说，尽力啊”——那可是“活雷锋的范儿”啊。只是开发商如我等职员，此时见到他，会不会赶快躲起来呢？

文如其人，此书必“佳”！

沈力男

泰禾集团总裁助理兼集团品牌总经理

王佳，搜狐焦点购房中心创始人、搜狐焦点北京站主编，有10年房地产媒体从业经验，熟悉北京几乎所有区域楼市的发展现状及楼盘特点，被称为北京购房活地图。
北京交通广播《1039都市调查组》及北京城市广播特约房产主持人，北京电视台《理财》《首都经济报道》《生活2015》等节目长期客座嘉宾与楼市观察员，不仅对整个房地产市场发展有自己独到的见解，而且可根据购房人的实际情况推荐合适的楼盘。

第一章 买房前 / 01 

第一节 房屋产权 / 03 

1. 什么是70 年产权的房屋 / 03 

2. 什么是50 年产权的房屋 / 03 

3. 什么是40 年产权的房屋 / 04 

4. 70 年产权的房屋也可以注册公司吗 / 04 

5. 如何判断房屋产权是40 年还是50 年 / 05 

6. 40、50 年产权的房屋可以落户吗 / 06 

7. 商用地产40 年后归谁 / 06 

8. 如何辨别小产权房屋 / 08 

9. 哪些产权不明的房屋不能买 / 09 

第二节 购房资格 / 10 

10. 如何确定拥有购房资格 / 10 

11. 哪些城市已放开限购政策 / 10 

12. 非京籍人士想在北京购房但没有纳税记录，可以补缴吗 / 11 

13. 什么条件可以申请北京工作居住证 / 12 

第三节 购房地段 / 13 

14. 在房屋总价相同的情况下，如何选择地段 / 13 

15. 公交车站坐落在社区门口的房子值得买吗 / 14 

16. 步行10 分钟即可到达地铁站，房屋会有噪音吗 / 14 

17. 购买地铁盘需要注意什么 / 15 

18. 紧邻公交车站与紧邻地铁站的房子哪个升值空间大 / 16 

19. 临近高速公路的房子可以买吗 / 16 

20. 临街的房子可以购买吗 / 17 

21. 周边的商业配套对房屋有什么影响 / 17 

22. 楼下是底商，这样的房子适合自住吗 / 18 

23. 附近有菜市场的房子值得购买吗 / 19 

24. 周边目前无商业配套的房子值得买吗 / 19 

25. 如果家里有老人，应该如何选择地段 / 19 

26. 如果家里有小孩，应该如何选择地段 / 20 

第四节 开发商 / 21 

27. 大开发商与小开发商的区别 / 21 

28. 品牌房企是购房时重要的考虑因素吗 / 22 

29. 品牌开发商会决定房屋的质量吗 / 22 

30. 买品牌开发商的房子有什么好处 / 23 

第五节 售楼处 / 25 

31. 初进售楼处应该先看什么 / 25 

32. 面对林林总总的沙盘，如何辨别 / 28 

33. 通过楼层平面图能判断未来养房的费用吗 / 29 

34. 商品房预售许可证上能看到开发商的拿地时间吗 / 30 

第六节 样板间 / 31 

35. 购房前为什么要看样板间 / 31 

36. 开发商建造样板间的目的是什么 / 31 

37. 参观实体楼样板间要注意什么 / 32 

38. 参观临时样板间要注意什么 / 33 

39. 参观精装房的样板间该如何辨别精装标准 / 33 

40. 样板间里哪个房间最能体现设计师的水平 / 34 

第七节 小区环境 / 35 

41. 如何认定普通住宅与非普通住宅 / 35 

42. 绿化率与绿地率代表什么 / 36 

43. 小区绿化对居住舒适度有影响吗 / 37 

44. 何为容积率 / 37 

45. 只关注小区内的容积率对吗 / 38 

第八节 楼栋 / 40 

46. 什么是板楼 / 40 

47. 什么是塔楼 / 41 

48. 什么是花园洋房 / 41 

49. 花园洋房有什么优势 / 42 

50. “楼王”值得买吗 / 43 

51. 同一小区内，“楼王”与其他房源的价格差距是多少 / 44 

52. 什么是得房率 / 45 

53. 塔楼的得房率一定比板楼低吗 / 45 

54. 得房率是越高越好吗 / 46 

55. 公摊面积包含哪些部分 / 46 

56. 住宅都必须带有电梯吗 / 47 

第九节 户型 / 48 

57. 什么是“大面宽小进深” / 48 

58. 南北通透的户型真的好吗 / 48 

59. 如何挑选每个房间的合理结构 / 49 

60. 从投资的角度出发，应该购买怎样的户型 / 49 

61. 是不是房屋朝南就是好 / 50 

62. 客厅选择什么样的朝向最合适 / 51 

63. 什么样的厨房朝向更实用 / 51 

64. 卫生间离卧室近好吗 / 52 

65. 卧室的朝向应该怎么选 / 52 

66. 关于住宅朝向，南北地区有什么差异 / 53 

67. 门的开向有哪些需要注意的 / 54 

第十节 楼层 / 55 

68. 买板楼如何选择最好的楼层 / 55 

69. 塔楼中最好的楼层如何挑选 / 56 

70. 各个楼层都有什么优势 / 57 

71. 各个楼层的劣势是什么 / 58 

72. 购买顶层有哪些注意事项 / 59 

73. 顶层且西晒的房子真的不可以买吗 / 61 

第十一节 层高与楼间距 / 62 

74. 如何判定房屋的层高是否合理 / 62 

75. 层高与净高的区别是什么 / 62 

76. 楼间距怎么计算 / 63 

77. 楼间距应该保持在怎样的水平才算宜居 / 64 

78. 楼间距宽大对日常生活会有哪些好处 / 64 

79. 楼间距过小对日常生活会有哪些困扰 / 65 

第十二节 让人介意的周边设施 / 66 

80. 锅炉房与楼栋保持怎样的距离最好 / 66 

81. 高压线会对居住产生影响吗 / 67 

82. 住宅楼距离医院多远是安全范围 / 68 

83. 垃圾填埋场会影响社区的居住环境吗 / 69 

84. 火葬场距离社区多远才不会影响居住 / 70 

第十三节 期房与现房 / 71 

85. 什么是期房 / 71 

86. 期房的优势是什么 / 71 

87. 期房的劣势有哪些 / 72 

88. 什么是现房 / 72 

89. 现房的优势是什么 / 73 

90. 现房的劣势是什么 / 73 

第十四节 学区房 / 75 

91. 倘若是外地户口，购买学区房，孩子保证能上学吗 / 75 

92. 新房项目逐渐外移，引入名校的学区房靠谱吗 / 75 

93. 新项目配套中学学区，外地户口可以上中学吗 / 76 

94. 购买40、50 年产权的项目可以解决子女入学问题吗 / 77 

95. 如何鉴别“伪学区房” / 77 

第十五节 有关自住房的疑问 / 78 

96. 申请自住房需要提交哪些材料 / 78 

97. 自住房属于政策房还是商品房 / 79 

98. 什么是购房资质审核 / 80 

99. 自住房资质审核时间与商品房的一样长吗 / 80 

100. 自住型商品房的价格都低于周边房价的30% 吗 / 82 

101. 自住房是否都属于普通住宅 / 83 

102. 哪些人群是自住房的优先申购人群 / 84 

第二章 买房中 / 87 

第一节 签约 / 89 

103. 什么是购房网签 / 89 

104. 对购房合同的每项条款都要逐一阅读吗 / 90 

105. 购房合同哪几页需要签字 / 91 

106. 签约时产权人都需要到场吗 / 93 

107. 购房合同总共有几本 / 94 

108. 签约之后还能反悔吗 / 94 

第二节 贷款 / 96 

109. 首套房、二套房的认定标准是什么 / 96 

110. 首套房、二套房分别交多少首付 / 97 

111. 名下有商住房，若再买房算第几套房 / 98 

112. 两套房同时申请不同银行的房贷，能都算首套房吗 / 99 

113. 商业贷款需要注意什么 / 100 

114. 等额本息还款法和等额本金还款法到底哪个划算 / 101 

115. 通常哪几家银行的贷款利率优惠幅度较大 / 103 

116. 银行何时会给购房者放款 / 105 

117. 签约时承诺的利率和放款时一样吗 / 105 

118. 银行宣布降息，何时才能少还月供 / 106 

119. 怎样提前还款才是真正的省钱 / 106 

120. 贷款没有审批下来可以退房吗 / 107 

121. 商业银行对住房贷款者的年龄有限制吗 / 108 

122. 父母买房可以用子女的名义进行贷款吗 / 110 

123. 个人住房接力贷款具有哪些优势 / 111 

124. 申办个人住房接力贷款需要具备哪些条件 / 111 

125. 买房用商贷，何时能将公积金提取出来 / 112 

126. 商业贷款能否转为公积金贷款 / 112 

127. 公积金贷款需要注意什么 / 116 

128. 国管公积金与市管公积金的区别 / 118 

129. 怎样的条件可以用国管公积金贷到120 万元 / 120 

130. 怎样的条件可以用市管公积金贷到120 万元 / 121 

131. 公积金贷款比商贷每月少还多少钱 / 123 

132. 公积金可以用作购房首付吗 / 124 

133. 公积金贷款的担保费和评估费如何收 / 125 

134. 租房提取公积金对买房有影响吗 / 126 

135. 公积金缴存额度提升了，贷款额度能及时提升吗 / 127 

136. 各地公积金政策有何不同 / 127 

137. 市管公积金与国管公积金相互转换需要哪些手续 / 130 

138. 为什么有的开发商对公积金贷款说“不” / 131 

139. 组合贷款可以为购房者省多少钱 / 132 

140. 组合贷款中，公积金贷款与商贷必须是同一家银行吗 / 134 

141. 用组合贷款会遇到哪些困难 / 134 

142. 组合贷款到底值不值 / 135 

第三节 发票 / 136 

143. 开发商开具的购房发票是全款发票还是首付款发票 / 136 

144. 精装房房屋和装修的发票是不是分两张开 / 136 

145. 购房发票丢了可以补办吗 / 137 

146. 拿到购房发票后将来哪些地方会用到它 / 137 

第三章 买房后 / 139 

第一节 婚姻与产权 / 141 

147. 婚前买房和婚后买房有何区别 / 141 

148. 一方父母出资买房，房屋产权如何划分 / 142 

149. 恋爱时共同出资以一方名义购房，分手后房屋如何处置 / 142 

150. 婚前一方贷款买房，婚后共同还款，若离婚房产怎么分 / 143 

151. 婚前买房，婚后领产权证，夫妻离婚时房屋要分割吗 / 143 

第二节 收房 / 145 

152. 收房需要请专业的验房师傅吗 / 145 

153. 实际面积与合同上标注的面积有误差怎么办 / 146 

154. 阳台、露台、飘窗的面积如何计算 / 147 

155. 通常商品房的窗户有多大 / 147 

156. 窗户尺寸太小，找开发商管用吗 / 148 

157. 收房后需要留存哪些单据 / 149 

158. 门窗、电梯的保修期您都清楚吗 / 152 

159. 住宅公共维修基金如何交 / 153 

160. 物业费有国家标准吗 / 154 

161. 商住LOFT 的供暖费是按两层收还是按一层收 / 155 

162. 哪些情况可以退房 / 156 

163. 如何鉴别小区的物业是否尽职尽责 / 158 

第三节 缴税 / 161 

164. 新房都需要缴纳什么税 / 161 

165. 契税应该去哪里交 / 162 

166. 为什么开发商愿意帮业主统一缴纳契税 / 162 

167. 出售已购公有住房买新房如何退税 / 163 

168. 赠予、继承和买卖，哪一种形式缴税少 / 164 

169. 哪些城市的哪些房屋需要缴纳房产税 / 166 

第四节 车位 / 168 

170. 车位有多少年的产权 / 168 

171. 车位到底该不该买 / 169 

172. 什么样的车位是好车位 / 169 

173. 车位的宽度和高度对业主的影响有多大 / 170 

174. 什么样的车位不能买 / 172 

175. 车位契税的缴纳标准是什么 / 173 

176. 车位、车库能申请多高的贷款额度 / 174 

177. 车位能售给业主以外的人吗 / 174 

第五节 房本 / 176 

178. 什么时候可以办理房本 / 176 

179. 自己办理房本需要带哪些材料 / 177 

180. 办理房本需要缴纳多少费用 / 178 

181. 办理房本有哪些注意事项 / 178 

182. 普通版的房产证如何辨别真假 / 179 

183. 2000 版的房产证如何辨别真假 / 180 

184. 房本中的房产分户平面图如何看 / 183 

185. 贷款没有还完，房本是在银行吗 / 184 

186. 房本没下来可以落户吗 / 185 

187. 没有拿到房本的房子可以做抵押贷款吗 / 186 

188. 去房管局办理抵押登记需要携带哪些材料 / 187 

189. 如何看房屋是否已经注销抵押 / 187 

190. 房本丢了如何处理 / 188 

191. 夫妻间房本增名或减名涉及哪些费用 / 189 

192. 夫妻二人的房产证有何区别 / 190 

第六节 不动产登记新政 / 193 

193. 第一批使用新版《不动产权证书》的城市有哪些 / 193 

194. 不动产权证与房产证有哪些区别 / 193 

195. 不动产登记之后房产税会马上开征吗 / 194 

196. 不动产登记后什么样的房子应该买 / 194 

197. 不动产登记后什么样的房子应该卖 / 195 

198. 70 年后我们的房子会被收回吗 / 196 

如果你是刚性需求购房者，小两口新婚首次置业却没有任何购房经验；如果你是改善需求购房者，正为孩子上学或为了追求更佳的住房面积而不知所措；如果你是养老购房需求者，正在对小区未来的配套是否完善而纠结；如果你是投资者……本书紧扣“帮购房者解决购新房中的难题”这一宗旨，采用问答的形式，扫描购买新房的全过程，传授购房技巧，剖析买房前、买房中、买房后三大阶段会遇到的购房疑难杂症，对症下药，甚至将开发商的小伎俩赤裸裸地呈现在读者面前。 
有“购房活地图”之称的作者王佳是搜狐焦点购房中心创始人，不仅具有10年的房地产媒体行业经验，而且经常参加房地产话题类广播和电视节目。他在书中列举了大量的真实案例，案例中反映的均为全国各地的购房者通过作者王佳的微博私信、微信留言提出的他们亲身遇到的问题，实打实地将王佳本人10年在房产界中的所见、所感、所想讲述给全国的购房者。