我国公共租赁房的理论与实践
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天津武清
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作者马智利，马敏达
出版社科学出版社
ISBN9787030551122
出版时间2017-11
四部分类子部>艺术>书画
装帧平装
开本16开
定价88元
货号25207949
上书时间2024-12-19
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导语摘要
《我国公共租赁房的理论与实践》围绕公共租赁房建设和运行的两大难题———公共租赁房建设的土地供给和建设资金筹措展开，并对其进行了创新性探索研究。以往的公共租赁房理论研究，多在于定性分析，缺乏一套完整的评价指标体系。《我国公共租赁房的理论与实践》对公共租赁房指标体系进行了尝试性的构建，从工程性指标体系和经济性指标体系两大方面，从单个公共租赁房项目和整个城市公共租赁房建设两个角度，设计了一套较为完整的公共租赁房评价指标体系。公共租赁房指标体系的构建对衡量公共租赁房建设水平以及指导公共租赁房健康、持续地发展具有重要意义。
目录
目录
1 绪论 1
1.1 公共租赁房建设的背景 1
1.2 公共租赁房的相关概念 2
1.2.1 保障性住房 2
1.2.2 保障性住房体系 2
1.2.3 从多类型保障房到公共租赁房 5
1.3 建设公共租赁房的意义 7
1.4 本书的创新之处 8
1.5 本书研究重点和难点 8
1.6 本章小结 9
2 国内外保障性住房理论研究回顾 10
2.1 国内外研究评述 10
2.2 保障理论研究 10
2.2.1 马克思主义相关理论 11
2.2.2 马斯洛的需要层次理论 11
2.2.3 庇古的旧福利经济学 11
2.2.4 凯恩斯的经济理论 11
2.2.5 贝弗利奇计划 12
2.2.6 西方主流经济学的观点 12
2.3 住房保障政策研究 12
2.4 保障性住房供应机制研究 15
2.5 法律制度研究 16
2.6 典型的国家和地区实践经验分析 17
2.6.1 美国 17
2.6.2 英国 18
2.6.3 新加坡 19
2.6.4 中国香港特别行政区 21
2.6.5 发达国家及地区对我国保障房建设的启示 21
2.7 本章小结 23
3 从各类保障房到公共租赁房的发展 24
3.1 保障性住房制度综述 24
3.1.1 我国住房制度发展历史 24
3.1.2 我国保障性住房制度的政策演变 28
3.1.3 我国保障性住房制度发展历程 30
3.2 各类保障性住房的建设和发展 32
3.2.1 棚户区改造安置房的建设和发展 32
3.2.2 廉租房的建设和发展 35
3.2.3 经济适用房的建设和发展 36
3.2.4 限价房的建设与发展 39
3.2.5 公共租赁房的建设与发展 41
3.3 我国保障性体系中各类保障房存在的问题分析 45
3.3.1 在我国保障房制度实践中，廉租房建设存在的主要问题 45
3.3.2 在我国保障房制度实践中，经济适用房存在的主要问题 49
3.3.3 在我国保障房制度实践中，限价房存在的主要问题 52
3.3.4 在我国保障房制度实践中，公共租赁房建设存在的主要问题 53
3.4 我国保障房和公共租赁房建设探索比较成功的模式 57
3.4.1 重庆的保障房体系和公共租赁房建设 57
3.4.2 北京的保障房体系和公共租赁房建设 59
3.4.3 上海的保障房体系和公共租赁房建设 61
3.5 我国公共租赁房建设的目标、规模和供需前景 62
3.6 本章小结 64
4 “公共租赁房+商品房”双轨制的内在机理及社会功能 66
4.1 双轨制配置体系 66
4.1.1 双轨制概念 66
4.1.2 双轨制配置体系的作用 67
4.1.3 双轨制配置体系的内容 68
4.2 双轨制的内在机理 69
4.2.1 公共租赁房与商品房市场的关系 69
4.2.2 公共租赁房建设与商品房市场的关联机制 70
4.2.3 公共租赁房建设对其他保障房的影响 72
4.3 双轨制体系的社会功能 74
4.3.1 我国双轨制体系的社会功能 75
4.3.2 我国双轨制体系对房地产市场的社会功能 80
4.4 国内外双轨制实践经验及启示 82
4.4.1 国外双轨制实践经验及启示 82
4.4.2 国内双轨制实践经验及启示 83
4.5 本章小结 84
5 政府主导的公共租赁房体系设计 86
5.1 公共租赁房的政府主导模式的必要性 86
5.1.1 各国(地区)公共住房模式比较 86
5.1.2 我国公共租赁房体系由政府主导的必要性 87
5.2 我国公共租赁房的供应机制 88
5.2.1 公共租赁房供给数量 88
5.2.2 土地供应机制 90
5.2.3 资金供给机制 93
5.3 我国公共租赁房的运营管理机制 94
5.3.1 公共租赁房准入标准 94
5.3.2 公共租赁房退出机制 96
5.3.3 租金价格 97
5.4 政府主导下的公共租赁房建设的改进和完善 99
5.4.1 完善公共租赁房的土地供给制度 99
5.4.2 完善公共租赁房的总体规划原则 100
5.4.3 完善公共租赁房申请、审批和公示制度 101
5.5 我国直辖市公共租赁房供给模式比较——实证研究 104
5.5.1 四大直辖市城市发展背景 104
5.5.2 直辖市公共租赁房供给模式 105
5.5.3 比较分析 109
5.6 本章小结 110
6 公共租赁房项目总体规划设计 112
6.1 公共租赁房项目总体规划概述 112
6.1.1 公共租赁房总体规划设计的含义 112
6.1.2 公共租赁房规划布局的必要性 112
6.2 中国香港和新加坡的成功保障性住房规划借鉴 113
6.2.1 中国香港公屋规划设计 113
6.2.2 新加坡组屋的规划设计 114
6.3 公共租赁房项目总体规划布局 116
6.3.1 我国公共租赁房项目规划选址中存在的问题 116
6.3.2 公共租赁房规划选址的原则 116
6.3.3 公共租赁房项目选址评估指标体系 119
6.3.4 公共租赁房选址决策模型 120
6.3.5 模型的运用 123
6.4 公共租赁房建设的评价指标体系 126
6.4.1 公共租赁房建设评价指标的构建原则 126
6.4.2 指标体系及其含义 127
6.4.3 公共租赁房建设评价指标汇总表 137
6.4.4 公共租赁房项目造价控制 138
6.5 重庆市关于公共租赁房空间规划布局和工程建设指标的案例分析 144
6.5.1 空间规划布局 144
6.5.2 工程指标分析 147
6.6 本章小结 150
7 公共租赁房项目建设用地土地保障体系 151
7.1 我国城市建设用地现状 151
7.2 目前公共租赁房项目用地来源 153
7.3 公共租赁房建设用地土地保障体系的构建 154
7.3.1 “地票”模式 154
7.3.2 配建模式 160
7.3.3 “产权共有”模式 162
7.4 本章小结 164
8 公共租赁房项目建设资金保障体系 166
8.1 我国公共租赁房建设的资金来源及运行现状 166
8.1.1 我国公共租赁房资金来源途径 166
8.1.2 我国公共租赁房资金运作方式 167
8.1.3 我国公共租赁房融资过程中存在的问题 170
8.2 我国公共租赁房建设中吸纳社会资金的途径探讨 171
8.2.1 房地产投资信托基金融资模式 171
8.2.2 公共租赁房建设债券 173
8.2.3 利用住房公积金支持公共租赁房建设 175
8.3 公共租赁房市场化融资平台建设体系设计 177
8.3.1 公共租赁房市场化融资平台的运行模式 178
8.3.2 公共租赁房市场化融资平台的优势 179
8.4 我国保障房并轨后资金供给研究 179
8.4.1 国内外保障住房资金供给筹措方式 179
8.4.2 保障房的“两房并轨” 181
8.4.3 拓宽资金来源建议 182
8.5 本章小结 186
9 公共租赁房项目可持续经营制度设计 188
9.1 公共租赁房建设设施与物业配套的可持续性 188
9.1.1 公共租赁房建设设施与物业配套现状及其存在问题 188
9.1.2 公共租赁房配套设施建设规划布局设计 189
9.1.3 公共租赁房后期物业管理可持续运营 197
9.2 公共租赁房小区商业配套面积的可持续管理运营 201
9.2.1 公共租赁房小区商业配套面积承担的三大功能 201
9.2.2 公共租赁房配套商业配建比例以及开发规模 203
9.2.3 公共租赁房小区配套商业的管理运营 212
9.3 进城农民工“住房券”交易公共租赁房的制度设计 215
9.3.1 进城农民工土地和住房政策障碍 216
9.3.2 新生代农民工的住房现状 218
9.3.3 农民工住房保障体系构建 221
9.3.4 农民工“住房券”交易公共租赁房模式 224
9.4 本章小结 230
10 公共租赁房租转售销售定价模式设计 231
10.1 公共租赁房租转售定价经验 231
10.1.1 英国公共租赁房租转售政策 231
10.1.2 新加坡公共租赁房租转售政策 231
10.1.3 香港公共租赁房租转售政策 232
10.2 公共租赁房租转售相关概念界定 232
10.3 公共租赁房租转售定价原则 233
10.3.1 差异定价原则 233
10.3.2 保障对象利益优先原则 233
10.3.3 可操作性原则 233
10.4 基于成本的公共租赁房出售定价模式 234
10.4.1 公共租赁房租金因素分析 234
10.4.2 公共租赁房成本因素分析 234
10.5 基于支付能力的公共租赁房出售定价模式 236
10.5.1 住房可支付能力的测定模型 236
10.5.2 基于支付能力的公共租赁房出售定价模型的建立 237
10.6 公共租赁房出售综合定价模型 238
10.6.1 公共租赁房出售综合定价模型的构建原理 238
10.6.2 公共租赁房出售综合定价模型的构建 238
10.6.3 公共租赁房出售综合定价模型主要指标说明 239
10.7 本章小结 240
11 我国城市公共租赁房总体运行模式总结与政策建议 241
11.1 我国城市公共租赁房总体运行模式 241
11.1.1 政府主导的公租住房供应机制 241
11.1.2 民生优先的土地保障制度 242
11.1.3 多元化的筹融资渠道 243
11.1.4 可持续的管理运营体系 244
11.1.5 公共租赁房是我国保障房体系发展的方向 244
11.2 我国公共租赁房建设和运行的建议 245
11.2.1 建立政府主导的公共租赁房专业开发经营管理机构 245
11.2.2 公共租赁房永远姓“公” 245
11.2.3 积极探索公共租赁房新型融资路径 246
11.2.4 创新土地供给模式，保障公共租赁房建设用地 247
11.2.5 加强公共租赁房项目的规划 247
11.2.6 未来公共租赁房建设项目在国内不同城市实行结构性布局 247
11.2.7 完善相关法律法规的建议 248
参考文献 250
附：《重庆市公共租赁房管理实施细则》渝国土房管发〔2011〕9号 253
后记 260
内容摘要
《我国公共租赁房的理论与实践》围绕公共租赁房建设和运行的两大难题———公共租赁房建设的土地供给和建设资金筹措展开，并对其进行了创新性探索研究。以往的公共租赁房理论研究，多在于定性分析，缺乏一套完整的评价指标体系。《我国公共租赁房的理论与实践》对公共租赁房指标体系进行了尝试性的构建，从工程性指标体系和经济性指标体系两大方面，从单个公共租赁房项目和整个城市公共租赁房建设两个角度，设计了一套较为完整的公共租赁房评价指标体系。公共租赁房指标体系的构建对衡量公共租赁房建设水平以及指导公共租赁房健康、持续地发展具有重要意义。
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高等院校房地产开发与管理、工程管理、建筑财务管理、城乡规划等领域的科研和工程技术人员，地方政府决策部门
精彩内容
1 绪论
作为诺贝尔经济学奖得主的美国经济学家斯蒂格利茨曾经断言：21世纪对世界影响**的有两件事，一是以美国为代表的高科技产业的扩散，二是中国的城镇化。***指出，目前我国依然是发展中国家，虽然人均国民收入已达到了中等收入水平，但存在着发展极其不平衡的问题，尤其是中国的城乡差距问题。城乡的这种差距从另一方面看蕴含着我国未来几十年巨大的发展潜力，即“城镇化”。
数据显示，2016年中国的城镇化率已经达到57.35%，中国统计年鉴是这样解释的：城镇人口是指居住在城镇范围内的全部常住人口。也就是说，现有城镇人口统计中包含着大量的农业转移人口。国家统计局2015年12月公布数据表明，我国城镇人口房屋自住率达91.2%，城镇人口拥有两套以上住房的达19.7%，城镇常住人口中缺少住房的约2.5亿人。自改革开放以来，我国城镇原有居民3.5亿人，他们中相当一部分的住房条件需要改善，截至2015年年底，全国城镇新增人口44151万人，其中农民工总量28171万人。2016年，我国城镇新增人口就达2182万，其中新增的农民工424万人。在我国快速城市化和工业化的进程中，面临如此庞大的城市新增人口，满足这些城市新增人口的城市住房需求，是当前迫切需要解决的问题。
1.1 公共租赁房建设的背景
随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，过去的十几年间房地产市场从无到有，经历了跨越式的发展，使得整个社会的财富观发生了颠覆。“5年前同样财富水平的两户家庭，因为一户选择了购房，而另一户选择租房，在两户家庭收入水平都不变的前提下，5年后购房户的财富水平远超租房户。”这是社会上广为流传的一个事例。不得不承认，住房是一个放大器，家庭或个人通过对住房是否拥有的选择，直接决定了今后财富的量级。随着房价多年来的持续上涨，甚至暴涨，住房也扩大了社会贫富的差距，积累了社会矛盾。按照国际统计贫富差距的指标——基尼系数，中国约在0.49，超过了警戒线（0.4），这在国外是不可想象的。高速增长的房地产业在为城镇居民改善居住条件的同时，也进一步拉大了人与人之间的贫富差距。
在经济快速发展的背景下，我国大、中、小城市的房价持续飙升，虽然经济的快速发展提高了居民的家庭收入水平，但其增速远远落后于房价的增速。即使存在房屋居住的刚性需求，快速上涨的房价依然使新就业的毕业生、大量农业转移人口的住房需求难以得到满足。在房地产供给方面，开发商首先关注的是获得更多的利益，他们通常将主要的资源集中在能够带来较好收益的中高档住宅以及商业开发上，而针对中低收入家庭的刚性需求但收益低的项目较少。政府作为土地一级市场供应者和城市发展规划的制定者，单靠市场手段很难约束开发商的开发行为，这就直接导致我国房地产结构供给失衡。
在经济的发展进程中，国家也在加大对保障性住房的建设。但是由于各地政府财政能力的差异，建设的进度和数量并没有达到预期要求的水平。另外，由于多类型保障性住房制度存在的一些缺陷，使一些真正符合保障政策的居民并没有享受到保障性住房建设所带来的福利。一些地方政府由于缺乏筹措建设保障房所需的土地和资金的有效办法，使保障性住房建设进度拖延、建设面积不足以及制度不完善，难以适应社会发展的需要。
国发〔2007〕24号文件开启了保障房建设的契机，按照“24号文件”规定，“十一五”期末，将低收入住房困难家庭纳入全国廉租房保障范围内。在2008年年底前，所有地区包括县城在内要做到尽量保障居民的基本住房要求。并且提出在东部地区以及其他有条件的地区要提前将保障对象从“城市**收入住房困难家庭”扩大到“低收入住房困难家庭”。2008年起，保障房建设被提到了前所未有的高度。2008年10月，国务院出台了“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”的有关政策。为应对国际金融危机的冲击，扩大内需，政府决定大规模实施保障性安居工程。此后，对于保障房建设力度的要求，更是逐年加码。2009年，政府提出要持续加大廉租住房建设力度，3年内基本解决747万户城镇低收入家庭的住房困难问题；接着，提出用5年左右的时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造；2010年，则要求争取到2010年年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。2012年11月的“十八大”上，胡锦涛在报告中提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”。这是“保障性住房建设”首次写入党代会报告，保障房作为重大民生问题，是中央政策的重要着力点。2013年的中央经济工作会议中指出“要加强城乡社会保障体系建设”，“要继续加强保障性住房建设和管理”。
从2003年起，中国的城镇化已经进入到快速发展的阶段。从2010年开始，人口向东部大城市大量集中，主要向国内五大城市群聚集，城镇里的住房需求持续增长，房价迅速上涨。在这个过程中，住房保障作为社会保障的重要组成部分，其发展程度直接影响着城市生活水平和社会稳定。
我国2009—2011年的保障房建设规模相当于韩国、日本等国家十年的建设总量，我国保障性住房建设进入新的发展阶段。未来保障性住房在我国住房体系中的角色和作用将比以前更加重要。
1.2 公共租赁房的相关概念
1.2.1 保障性住房
保障性住房是社会保障体系中重要的组成部分。国家根据社会发展以及居民生活的需要，制定相关法规、统一规划布局，政府主导或者引入社会企业团体组织建设，保障性住房根据其类型确定了相应的建设标准以及租金水平，并提供给符合政策的人群使用。
1.2.2 保障性住房体系
我国目前保障房体系包括经济适用房、两限房、棚户区改造安置住房、廉租房和公共租赁房。
经济适用房制度存在着供给量不足、价格设置不合理、用地规划不合理、适用对象界定不清、监督机制不完善等问题。
*初的两限房就是限套型、限房价，在分配政策制定时又加上了购买人群的限制，研究两限房申购条件和申购程序就会发现，两限房已经与经济适用房没有多大差别。
棚户区改造房是针对特定对象、特定时间建设的保障性住房。
廉租房制度存在着建设资金不足且不稳定、房屋供给不足、覆盖面小的缺陷，而且其纯投入和无收益的特点使得地方政府积极性不高。
在实践中，上述制度安排不能完全满足我国快速城市化、工业化进程中大量城市新增常住人口和农业转移人口的住房需要。
1）经济适用房
国家对经济适用房定义如下：“经济适用住房是指按照国家相关建设标准建造的普通房屋，该房屋对居住面积有相应限制，但是能满足居民的基本生活需求。其价格不是市场价格，是由经济适用房行政主管部门同物价部门在成本价格的基础上制定的，其针对的对象是城市中等收入家庭。具有保障性的性质。”
经济适用房是中国经济发展的房改过程中的新型房源之一，其建设遵循的是“保本微利”原则，能够满足中低等收入家庭的住房需求。1991年6月，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“我国需要大力发展经济适用房，满足中等收入家庭和住房困难家庭的住房需求，保障民生，实现居者有其屋”。1998年，国内房地产业开始起步，国家适时推出了经济适用房，自此以后，短短几年时间经济适用房在全国各地取得了快速的发展。由于其低廉的房价，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。
从2005年开始，经济适用房这一制度安排一再被质疑，作为保障低收入家庭的经济适用房，由于操作层面的原因，一方面一些低收入家庭没有得到照顾；另一方面又有大批的经济适用房被非低收入群体买走，甚至出现单套面积达200多平方米的经济适用房。
建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿提供给建设者使用的。经济适用房的价格不是市场价格，而是在房屋建设的成本价格基础上确定的，以“保本微利”为原则，加上适当的管理费用和利润，由经济适用房价格主管部门确定并公布。按照相关规定，市、县人民政府建设的经济适用房按照成本价销售，而引入房地产开发企业所建造的经济适用房可以加上部分利润，但是利润率不得高于3%。
2）限价房
限价房又称为两限房，是指限房价、限套型的普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。限价房是指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。
限价房是在2007年国内房价快速上涨的时候提出的，当时的房价在包括“国八条”“国六条”等多项调控政策干预下均没有得到有效控制。国家出台两限房的目的在于抑制房价和指导房价的发展方向，除了在政策上支持外，并没有给予资金支持，甚至在贷款方面也没有照顾。
由于资金的缺乏、紧迫的时间限制及其较低的利润，两限房项目几乎都是国有企业和大型房企中标。
根据两限房的基本特点和其由来，两限房只是一个阶段性的保障性住房。
3）棚户区改造安置住房
棚户区改造安置住房是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项“民心工程”。
我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。
从2005年开始，在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。这是自中华人民共和国成立以来东北*为庞大的安居工程，200多万居民全部迁入新居。
我国从2009年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模的改造。
初步统计，2006年至2011年底，全国累计开工改造各类棚户区超过1000万户。2012年，全国改造各类棚户区超过300万户。2016年全国城镇棚户区住房改造开工606万套，棚户区改造和公共租赁房基本建成658万套。
2012年9月25日，中共中央政治局常委、国务院总理***在“全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会”上强调，要加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度，“三位一体”推进，着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可持续的新型城镇化道路。
棚户区改造安置住房是针对特定的对象建设的保障性住房，保障的对象为原来拥有城市户口的人群。
4）廉租房
廉租房是一种针对城镇低收入群体的保障性住房，政府通常采取租金补贴和实物配租的方式进行保障。实物配租方式是指政府主导建设廉租房，并且将房屋以很低的价格出租给符合政策的家庭；而租金补贴是指符合政策的住房困难家庭自己租赁房屋，政府补贴其部分租金。
传统的方式是实物配租，并且廉租房只租不售。廉租房的房源主要有
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