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  • 天天说物业：业主自治、物业服务、相邻关系365问
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天天说物业：业主自治、物业服务、相邻关系365问

全新正版现货

￥ 55.9 7.0折 ￥ 79.8 全新

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四川成都
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作者郭天一 著

出版社九州出版社

ISBN9787522506753

出版时间2022-01

装帧平装

开本16开

纸张胶版纸

定价79.8元

货号29354746

上书时间2024-07-18

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商品描述

【编辑推荐】:

全国优秀法律顾问郭天一律师把自己多年有关物业方面的法律知识进行汇总和分类。可以说《天天说物业》这本书是小区业主的“权利法案”，业主委员会的“法律百科全书”，物业服务企业的“管理法宝（指南）”。



【内容简介】:

这是一本关于小区治理法治化的书。全书分为15个章节，共计365个常见法律问题。本书通过知识问答的方式，全面分析了小区业主、业委会、物业公司所遇到的方方面面的问题。是小区业主维权、业主委员会规范运行、物业服务企业管理的小帮手。住有所居，居不得安，小区物业纠纷频发，面对“权利失衡、纠纷失管、服务失能”三大困境，本书梳理了“业主与开发商、业主与物业公司、业主与业主之间”的三大矛盾，探索了“让业主的诉求表达，让小区的日常事务，让纠纷解决方式多元”三大机制，分析了“业主权利有效保护，物业管理规范有序，小区自治稳步运转”三大目标的实现路径。



【作者简介】:

郭天一，律师、仲裁员，长期致力于基层社会治理体系和房产物业法律问题研究，事迹曾被中央电视台、《人民日报》、《法治日报》、《湖北日报》等媒体报道，2020年1月被司法部表彰为“全国优秀法律顾问”



【目录】:

目录
业主自治篇
一、业主权利义务
1业主身份如何界定？
2业主在物业管理活动中有哪些权利？
3业主在物业管理活动中应当履行哪些义务？
4业主知情权有哪些？可请求公布、查阅哪些资料？
5业主是否有权要求物业服务企业公开服务项目和收费标准？
6业主是否有权要求查询物业服务企业的会计账簿？
7业主的知情权如何行使？
8业主的撤销权有哪些？如何行使？
9业主作为房屋专有权人有哪些权利？
10业主使用专有部分有哪些限制？
11承租户在物业管理活动中的权利是否等同于业主？
12承租户在物业管理活动中的权利和义务有哪些？
13业主对业主大会、业主委员会违法作出的决议，有哪些权利救济途径？
14业主能否以放弃对共有部分的权利为由，不履行相应的义务？
15业主、业主大会、业主代表大会、业主委员会之间是什么关系？
16怎样做一个模范业主？
二、业主大会筹备组
1业主大会的法律性质是什么？会议形式有哪些？
2什么情况下可以成立业主代表大会？
3分期开发的建设项目怎样成立业主大会？
4召开shou次业主大会应具备哪些条件？
5申请召开shou次业主大会的主体是业主还是建设单位？如何申请召开shou次业主大会？应递
交哪些资料？
6什么时候可以成立shou次业主大会筹备组？工作期限是多久？期满后还继续存在吗？
7shou次业主大会筹备组经费有哪些来源？
8shou次业主大会筹备组成员的组成有哪些？组长由谁来担任？
9shou次业主大会筹备组成员怎样产生？是否也必须经过选举？
10筹备组的主要工作内容有哪些？
11建设单位应报送筹备shou次业主大会会议所需的哪些文件资料？未按要求报送怎么处理？
12组织、指导、监督成立shou次业主大会会议筹备组的单位有哪些？召开业主大会需要经过
居委会批准吗？
13召开shou次业主大会会议的公告，要在什么时候告知业主？
14召开shou次业主大会会议有哪些流程？
15shou次业主大会召开后多久进行备案？向哪些部门，需要什么材料？
16《管理规约》应具备哪些内容？
17《业主大会议事规则》应具备哪些内容？
18《管理规约》和《业主大会议事规则》可以限制业主的哪些行为?
三、业主大会
1一个物业管理区域只能成立一个业主大会吗？
2小区是否必须成立业主大会？
3业主大会会议由谁负责召集？有哪些召集程序？
4业主大会能够决定哪些事项？
5定期业主大会和临时业主大会多久召开一次？
6临时业主大会的启动程序是怎样的？在哪些情况下应当召开临时业主大会？
7业主大会会议形式有哪些？能否以填写“征求意见表”的方式召开？
8业主大会对参与表决的业主比例有什么要求？
9业主在业主大会上的投票权如何确定？
10哪些事项需要经过业主大会参与表决业主的“双过半”和“双四分之三”以上表决权通
过？
11已签订房屋买卖合同，并交付使用房屋，但尚没办理过户手续的购房人，是否有资格参
加业主大会？
12业主在小区有多套房产，参加业主大会投票时，可以投多张票吗？建设单位未出售的多
套房产，怎么进行投票？
13多人合伙购买的房产，房产证上登记的共有人有数个，在参加业主大会时如何行使投票
表决权?
14有产权的车库（位）计不计入投票面积？
15未成年人业主可否参加业主大会？
16业主可以委托他人参加业主大会并投票吗？
17楼栋、单元可以推选代表参加业主大会吗？
18未参与投票表决的业主，其投票权数可以计入已表决的多数票吗？
19业主大会决议对没有参加投票或投弃权票、反对票的业主有约束力吗？
20夫妻一方行使投票表决权后，另一方可否以未经其同意为由主张该投票行为无效？
21业主大会决议对房屋继受人、承租人是否具有约束力?
22业主大会选聘物业服务企业有怎样的规定？
23擅自使用业主大会或业主委员会的印章该怎样处理？
24业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规，该怎
么办？
25业主大会有无诉讼主体资格？可以当原告或被告吗？
26业主大会、业主委员会与居民委员会是什么样的关系？作出的决议必须告知居委会吗？
四、业主委员会
1为什么要成立业主委员会？
2怎样成立shou届业主委员会？
3成立业主委员会主要有哪些障碍？
4业主委员会有哪些具体的职责？
5业主委员会会议一般讨论决定哪些事项？
6业主委员会应建立哪些工作制度？
7业主委员会需要保存哪些档案资料？
8业主委员会应怎样组织召开业主大会？
9在什么情况下，业主委员会应当及时组织召开临时业主
大会？
10业主委员会会议在什么情况下应当召开？由谁召集和主持？怎样作出决定？作出的决议
是否要公示？
11业主委员会不履行组织召开会议的职责怎么办？
12业主委员会召开会议前需要公告并听取业主和居民委员会的意见吗？
13业主委员会应当向业主公布哪些情况和资料？
14业主委员会一般应采取怎样的方式发布“公告”“通知”？
15业主委员会和业主大会的经费来源有哪些？经费应怎样使用？可以要求物业服务企业承
担吗？
16业主委员会委员人数一般是多少？任职期限是多久？
17业主委员会委员应具备哪些条件？
18业主委员会可以有候补委员吗？
19业主委员会委员可以领取报酬吗？
20业主委员会委员不得有哪些行为？
21长期拖欠物业服务费且拒不交纳的业主，可以成为业主委员会委员吗？
22承租人可以受托参加业主大会，那么，承租人、借用人等非业主能否入选业主委员会？
23物业服务企业负责人以业主身份被选为业主委员会委员，该怎么处理？
24业主要求罢免业主委员会委员或改选，应该怎么做？能否向人民法院起诉？
25业主委员会委员出现空缺怎么办？辞职超过一半怎么办？
26业主委员会委员不履职，业主委员会陷入僵局怎么办？
27哪些情况下应当终止业主委员会委员资格？
28业主委员会主任、副主任如何产生？是业主大会得票的人当选主任吗？
29业主委员会选举产生后怎样办理备案手续？怎么申请刻制公章？
30应怎样管理和使用业主委员会和业主大会的公章？
31业主委员会应当在期满前多久换届？不换届怎么办？
32业主委员会应该怎样换届？具体流程有哪些？
33业主委员会未能成功换届，原业主委员会期限已届满，该怎么办？
34业主委员会的档案资料、印章及业主大会的其他财物，应怎样办理交接和移交？拒不移
交该怎么办？
35业主委员会擅自与物业服务企业签订的物业服务合同有效吗？应该怎样选聘和解聘物业
服务企业？
36业主委员会换届后解除原业主委员会订立的物业服务合同，应当承担违约责任吗？
37业主委员会是否具备诉讼主体资格？可否作为原告或被告？
38业主委员会提起诉讼是否必须经过业主大会决议通过？
39业主委员会是否具有知情权之诉的原告主体资格?
物业服务篇
五、物业的承接与验收
1购房时经常听到的“五证”“两书”“一表”分别是指什么？
2《住宅质量保证书》有哪些具体内容？
3《住宅使用说明书》有哪些具体内容？
4房屋交付时应具备哪些条件？
5售后返租的房产，产权属于谁？这种销售方式是否合法？
6商品房土地使用年限四十年和七十年有怎样的区别？期满后怎么办？
7什么是容积率？容积率的上限是多少？可以随便调整吗？
8小区绿化标准在法律上有规定吗？绿化面积不达标，建设单位可否交纳绿化补偿费，进行
异地绿化了事?
9小区配套设施包括哪些？
10物业服务用房所有权归建设单位、物业服务企业，还是归业主所有？
11建设单位配置的物业服务用房面积如何确定？未按规定配置怎么办？
12相邻楼栋之间，间距多少才合理？
13高层住宅每栋楼应配备几部电梯？整栋只装一部电梯，合法吗？
14房屋交付后，业主发现建设单位出售的房屋采光存在严重缺陷，房间全是“小黑屋”，如
何维权？
15业主基于建设单位的广告宣传购买房屋，但交付房屋时，发现根本没有广告宣传中的配
套设施，建设单位称后来更改了规划并征得了规划部门的同意，业主可否追究建设单位的责
任？
16建设单位交付的房屋实际面积比约定面积小，业主应如何维权？
17交房时，业主不预交物业服务费，建设单位能否以此为由拒绝向业主交房？
18建设单位未按时办理房产证，业主能否就造成损失要求赔偿？
19商品房存在严重质量瑕疵影响居住，业主该怎么处理？可否要求退房并赔偿损失？
20楼盘开发方案调整，影响已经入住的业主，能否获得赔偿？
21建设单位将商用土地用于建设住宅，违规建房销售，业主是否可以请求双倍赔偿？
22商品房买卖合同解除后，业主的装修损失是否能得到补偿？
23房屋按揭贷款未获银行批准，建设单位是否应向业主返还shou付款？
24在正常使用下，房屋建筑工程的保修期限是如何规定的？
25物业在使用过程中出现质量问题，其保修责任由谁来承担？
26如何划分业主与建设单位对物业的保修责任？
27建设单位擅自处分物业的共用部位、共用设施设备，业主该怎么办？
六、前期物业服务
1什么是前期物业服务？
2建设单位签订的前期物业服务合同对业主具有约束力吗？
3建设单位制定的临时管理规约是否属于“霸王条款”？
4临时管理规约一般具备哪些内容？
5物业服务企业在前期物业管理和服务期间应履行哪些工作
职责？
6建设单位应当如何选聘前期物业服务企业？
7未经房地产行政主管部门批准，建设单位未通过招投标方式与选聘的物业服务企业签订的
前期物业服务合同是否有效？
8建设单位委托自己的子公司担任前期物业服务企业合法吗？
9前期物业服务开始和结束的时间分别在什么时候？
10建设单位在前期物业管理活动中应当履行哪些义务？
11实施承接查验的物业，应当具备什么样的条件？
12物业服务企业应当如何开展交接查验工作？
13建设单位、前期物业服务企业如果不移交承接验收资料，应当如何处理？
14物业服务企业在承接查验时发现共用部位、共用设施设备存在质量问题应如何处理？
15前期物业服务企业在物业承接查验完成后，怎样办理备案手续？
16建设单位是否有权更换前期物业服务企业？
17前期物业服务合同到期，小区还没有成立
业主委员会怎么办？
18前期物业服务合同终止或前期物业服务企业遭解聘后，拒绝退出怎么办？
19建设单位在销售商品房时，作出的免一定年限物业服务费的承诺，对前期物业服务企业
有约束力吗？
20业主以前期物业服务合同约定的物业服务费标准超出政府指导价为由要求降低，应如何
处理？
21前期物业服务企业与建设单位签订前期物业服务合同后，又与业主分别签订了物业服务
合同，其效力如何？应以哪一份合同为准？
22前期物业服务企业拒绝退出，继续提供物业服务，业主能否拒交物业服务费？
23前期物业服务期间的纠纷类型一般都有哪些?
七、物业管理与服务
1什么是物业管理？物业管理的法律性质是怎样的？
2物业管理的模式有哪些？
3物业区域如何划分？
4物业管理和服务包括哪些方面？
5一个物业管理区域只能委托一个物业服务企业吗？
6物业管理纠纷有哪些类型和处理方式？
7物业管理和服务过程中的疑难杂症怎么协调？
8物业服务企业在物业管理活动中有哪些权利？
9物业服务企业在物业管理活动中有哪些义务？
10物业服务企业应当公示哪些信息？不按规定公示应当受到怎样的处罚？
11物业服务企业在物业服务活动中不得有哪些行为？违反了有哪些法律责任？
12物业服务企业需要取得资质后才能营业吗？物业服务有等标准吗？
13房产行政主管部门应当如何对物业服务企业进行考评和
监督？
14选聘物业服务企业是否必须进行招投标？
15《物业服务合同》的主要内容有哪些？
16物业服务企业承诺和服务细则是否可以作为物业服务合同的一部分？
17物业服务企业是否可以将物业服务区域内的专项服务事项委托给专业公司？
18物业服务企业之间能否转包物业服务项目？
19未经法定程序，业主委员会与物业服务企业签订的涨价协议，是否有效？
20物业服务企业受业主委员会的委托向业主征求上涨物业服务费的意见，是否合法？
21物业服务合同尚未到期，业主委员会能否通过业主大会解除合同？物业服务企业能否追
索违约金？
22业主委员会与物业服务企业之间解除物业服务合同的协议有效吗？
23物业服务企业的分公司不履行合同义务，业主能否起诉物业服务企业的总公司，要求其
承担义务？
24物业服务企业是否有权就业主妨害物业管理和服务秩序的行为提起诉讼？
25物业服务企业擅自改变物业服务用房的用途，应受到怎样的处罚？
26物业服务企业对小区内的公用设施疏于管理而给业主造成使用不便或损害的，应如何处
理？
27小区内不按规定堆放生活垃圾，导致业主受伤，物业服务企业要承担责任吗？
28业主饲养动物扰民、污染环境，物业服务企业
应该怎么办？
29物业服务企业可以对业主行使罚款权吗？
30什么是公众代办性服务费？可以要求物业服务企业
办理吗？
31物业服务企业有义务代收、保管业主的快递吗？
32什么是事实物业服务？
33新、旧物业服务企业应如何办理交接手续？
34新、旧物业服务企业的“空档期”如何处理？
35不聘请物业服务企业的小区如何管理？
36小区物业服务质量差，业主应当如何维权？
37国家工作人员在物业管理活动中可能构成的违法犯罪有
哪些？
八、物业服务费
1什么是物业服务费？
2物业服务费由哪些部分构成？
3物业服务费定价方式有哪些？
4什么是物业服务收费酬金制和包干制？
5物业服务企业的收支情况是否应当向业主公开？
6物业服务收费都需要明码标价吗？不明码标价应受到怎样的处罚？
7物业服务费应从何时起算？交房时必须交纳物业服务费吗？
8物业服务企业一次可以预收多长时间的物业服务费？
9交房后一直未入住，物业服务企业是否有权向业主收取物业服务费？
10业主房屋空置是否需要全额交纳物业服务费？是否可以
打折？
11建设单位是否应当为尚未出售或尚未交付的空置房屋交纳物业服务费？
12建设单位交付的房屋未达到交付条件，物业服务费应由谁承担？
13业主未交纳物业费，物业服务企业可以不为其提供物业管理和服务吗？
14物业服务企业没有履行物业服务职责，业主有权拒交物业费吗？
15业主能否以物业服务未达到法定或约定标准为由拒付或少付物业服务费？
16业主能否以没有签订物业服务合同为由拒交物业服务费？
17业主委员会未按照法定程序招聘物业服务企业，业主是否可以拒交物业服务费？
18相邻业主侵权，能否成为被侵权业主拒交物业服务费的
理由？
19建设单位出售的商品房出现质量问题，业主能拒交物业服务费吗？
20物业服务收费不合理的情况有哪些？业主该怎么办？
21延期交房的违约金可以冲抵物业服务费吗？
22居住在住宅一楼的业主，从未使用到电梯服务，能否不分担电梯运行费？
23物业服务企业单方面提高物业服务费的收费标准，业主有权拒交吗？
24业主大会选聘的物业服务企业，因前期物业服务企业拒不退出，未能进驻小区提供服务，
能否要求业主按合同约定支付物业服务费？
25物业服务合同到期后未续签，物业服务企业仍继续提供服务，业主是否应当交纳物业服
务费？
26房屋转让后，物业服务企业能否向房屋买受人主张原业主欠交的物业服务费？
27业主去世，其欠交的物业服务费，物业服务企业能否向其继承人主张？
28后任物业服务企业是否有权收取业主拖欠原物业服务企业的物业服务费？
29物业服务质量下降，业主委员会张贴告示，要求业主拒交物业服务费，有效吗？
30业主拖欠物业服务费，物业服务企业应该怎么做？
31物业服务企业有权对欠物业费的业主断电、断水吗？
32物业服务企业追讨业主欠费的诉讼时效是多久？应从何时起算？
33物业服务企业可以向不交物业服务费的业主收取滞纳金吗？
34业主委员会有向业主催缴物业服务费的义务吗？
35物业服务收费标准未经物价部门备案是否合法？
36业主可以对物业服务企业的收支情况进行审计吗？
37房屋出租给租客，物业服务费应由谁来交？
九、停车库（位）及车辆管理
1住宅小区地面停车位归谁所有？占用公共用地增设的车位，属于业主还是属于建设单位？
2小区地下人防工程车库（位）的权属归谁所有？
3小区地下车库（位）有哪些类型？所有权归谁所有？
4小区一楼架空层停车位归谁所有？
5人防工程车库（位）的维护和收益，由谁负责？
归谁所有？
6非产权车库（位）的租赁价格怎样确定？
7小区车库（位）可以对外出售、出租吗？
8有产权的地下车库（位）能否只卖不租？
9小区的车库（位）的使用应遵循“业主优先”原则吗？
10物业服务企业有权在小区楼栋间的绿地上
划出车位出租吗？
11业主在购买房屋时，建设单位承诺的停车包月收费标准，物业服务企业必须执行吗？
12业主购买了地下车库(位)，还要交纳车辆管理费吗？
13业主交纳了车位使用费后，与物业服务企业构成保管合同关系吗？
14业主车位经常被占，物业服务企业应当承担责任吗？
15业主车辆在物业区域内被扎胎，物业服务企业是否应当承担责任？
16物业服务合同没有明确车辆保管服务，业主车辆在小区被盗，能找物业服务企业赔偿吗？
17业主将车辆停在消防通道上，物业服务企业采取锁扣车辆的方式是否妥当？
18业主擅自占用通道，物业服务企业为疏通道路而损坏车辆应赔偿吗？
19建筑物、构筑物高空坠落砸车，物业服务企业
能举证免责吗？
20业主车辆被盗，保险公司理赔后可以找物业服务企业
索赔吗？
21非小区业主使用临时出入证，将车辆停放在小区被盗，物业服务企业应承担责任吗？
22雨季暴雨导致车库被淹，物业服务企业可以免责吗？
23物业服务企业打五折收取车辆管理费，也要对车辆的损坏负全部赔偿责任吗？
24小区不得对哪些车辆收取停车费？
25建设单位或物业服务企业“以租代售”，和业主签订永久期限的租赁合同，变相销售停车
库(位)合法吗？应受到什么处罚？
十、安全防卫与治安、消防管理
1小区内的社会治安管理工作由谁负责？
2小区内的安全防卫工作应达到什么标准？
3小区应配置哪些消防设施设备？
4小区内的消防车道应符合哪些规定？
5物业服务企业有哪些消防安全职责？
6业主家中失火，物业服务企业有火灾扑救职责吗？造成的损失，物业服务企要承担责任
吗？
7小区发生火灾，哪些情况下物业服务企业要承担责任？哪些情况下物业服务企业可以免
责？
8供水、供电、供气部门应如何配合物业服务企业做好小区消防工作？
9业主家中物品被盗，物业服务企业要承担责任吗？
10一楼业主要安装防盗窗，物业服务企业不允许，结果业主家中被盗，物业服务企业是否
要承担责任？
11业主车辆被盗，小区监控设备毁坏，无法识别犯罪嫌疑人，物业服务企业是否应当承担
赔偿责任？
12小区保安让社会闲杂人员随意进入小区，发生人身伤害，物业服务企业是否承担赔偿责
任？
13保安夜间巡逻，听闻小区住宅内有响动，怀疑房屋内有盗贼，可以进入住宅吗？
14业主在住宅内被杀身亡，执勤保安已做访客登记，物业服务企业需要承担责任吗？
15业主在小区内遭殴打，在场保安未制止，物业服务企业要承担责任吗？
16小区保安人员在履行职务过程中，伤害业主或访客，物业服务企业是否承担责任？
十一、住宅专项维修资金
1什么是住宅专项维修资金？业主可以不交吗？
2住宅专项维修资金缴存比例是多少？何时交纳？
3住宅专项维修资金缴存主体是业主还是建设单位？
4住宅专项维修资金除缴存外，还有哪些来源？
5住宅专项维修资金所有权属于谁？业主大会成立前由谁来
管理？
6小区哪些部位的维修可以动用住宅专项维修资金？
7怎样申请使用住宅专项维修资金，需要提交什么材料？
8没有成立业主大会的小区，如何使用住宅专项维修资金？
9业主大会成立后，如何使用住宅专项维修资金？
10哪些情况不能动用住宅专项维修资金，属于物业服务企业履行日常维修、保养义务的范
围？
11哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支？
12小区内的供水、供电、供气、有线电视、网络等专营设施设备的维修、改造、更新是否
可以动用

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