品味匠鑫 鑫苑集团品质地产方

序

品质是我们逾越周期的依靠

“从没有任何一个时代有如此之多的困难，有如此之多的希望。”

10年前，中国一家著名媒体在一篇题为“没有一个冬天不可逾越”的新年献词里这样写道。如今，中国走过了激流般的10年，中国房地产行业也走过了沧桑巨变的10年。站在新10年的开端，我重读这句话，觉得用这句话来描绘中国今天的房地产行业现状竟是如此恰如其分——困难与希望交织，有困难，更有希望。

10年为一期，中国房地产市场化改革已走过20年。上一个所谓“黄金十年”已经落幕，不管下一个10年是“白银时代”，还是“青铜时代”，政策在变，环境在变，市场在变，消费者也在变，这种变化是不可阻挡的，也是不可逆转的。

纵览全球经济，每个行业都有逃不开的周期规律，而在所有的周期规律中，房地产周期被称为“周期之母”。作为房地产从业者，在这样的历史阶段和市场环境下，我们需要以一种什么样的姿态来面对周期，来逾越周期？

结合鑫苑集团（下文简称“鑫苑”）的发展，我个人认为，我们需要始终对周期保持敬畏之心，要矢志不渝地追求品质。品质是我们逾越周期的依靠。

22年前，鑫苑诞生之时恰逢房改第二年，人们对住房的认知还停留在福利分房时代，几代人不再挤在一起是朴素而又简单的愿望。在鑫苑首个项目郑州陇海星级花园中，我们将古罗马装饰柱、阳台铸铁透花栏杆、欧式喷泉等当时少见的建筑装饰元素引入小区，这颠覆了当时人们对住房的认知，极大地提升了人们的居住品质，也让鑫苑首战告捷，并让鑫苑在市场上立住了脚。

继郑州陇海星级花园项目之后，我们又在郑州推出了鑫苑名家项目。让老百姓买得起高品质住宅社区是我们打造这个项目的初心。为此，我们请来了河南省社会科学院和郑州大学的专家，首推“让居住与世界同步”的开发理念，明确提出坚持“三个回归、一个面向”的建设理念。

建成后的郑州鑫苑名家被评为“郑州市首家人居样板社区”。社区建筑错落有致，景观布局合理，绿化率近40%，邻里关系和睦，社区文化活动丰富。郑州鑫苑名家成为名副其实的和谐社区。

令我们倍感自豪的是，多位党和国家领导人先后来到郑州鑫苑名家视察。2007年5月1日，胡锦涛同志视察郑州鑫苑名家，与社区居民亲切交流，并对郑州鑫苑名家给予了高度肯定：“环境好了，心情就好了；心情好了，身体就好了！”

一“名”惊人，一“家”风行。按照现在的说法，当年的郑州鑫苑名家成了不折不扣的爆款，在中原房地产界乃至全国房地产界都引起了广泛关注。可以说，郑州鑫苑名家项目所呈现的品质和“品质地产”的理念，成为鑫苑的一张亮丽名片，不仅为鑫苑在河南赢得了市场，更成为日后鑫苑全国化发展的强大助推力，成为鑫苑从区域品牌到全国品牌的重要支撑。

从郑州走向北京，从中国迈向世界，鑫苑成为中国率先登陆美国纽交所的房地产企业。鑫苑为消费者打造品质地产的这份初心与承诺，在每一个发展节点来临之际嗡然回响，激荡着所有鑫苑人的心。

在新的时代语境——房住不炒——下，“品质地产”的内涵无疑更加丰富。在鑫苑人看来，“品质地产”已不局限于质量的范畴——不仅仅代表一座好房子，也不局限于优质的物业服务，而是应该跟随时代发展和技术进步，不断融入新内涵。同时，“品质地产”也不是一味地追求奢华，而应该是一份以业主满意为核心任务的社会责任。

因此，在新周期里，鑫苑的“品质地产”理念涵盖了建筑品质、科技品质、服务品质和生活品质等多个维度，尤其在“以科技赋能地产”方面，鑫苑开展了诸多有益的探索。近年来，鑫苑确立了“国际化科技地产生态引领者”的发展愿景，开启了科技化转型之路，大力研发人工智能和智慧社区，创享智慧城市家园，提高业主生活品质。值得一提的是，由鑫苑研发的业界领先的智能管家机器人慷宝成为鑫苑构建智慧社区的有力支撑。

康德在《实践理性批判》里写过这么一句话：“有两种东西，我对它们的思考越是深沉和持久，它们在我心灵中唤起的惊奇和敬畏就越会日新月异、不断增长，这就是我头顶的星空和内心的法则。”

在我看来，对于鑫苑来讲，这“头顶的星空和内心的法则”，就是为消费者提供高品质生活的初心。鑫苑坚信，只要永葆这份初心，就能逾越周期，拥抱更美好的未来。

鑫苑集团董事长

张勇

2019年1月

伴随着中国经济的转型升级、房地产行业调控的深入和消费升级时代的到来，房地产行业的发展进入了比拼内功的“品质时代”。本书以中国房地产百强企业鑫苑集团的实践为样本，从建筑品质、科技品质、服务品质、生活品质等维度，全面介绍鑫苑集团的“品质地产”发展理念、思路方法和管理经验，探究房地产行业在“品质时代”的生存发展路径，为行业发展提供借鉴。

由董事长张勇先生于1997年在河南郑州创办的鑫苑集团，自成立以来始终秉承“品质地产”和“科技地产”的开发建设理念，连续14年（2005—2018）跻身中国房地产百强企业。截至目前，鑫苑集团在国内累计开发建设项目超过60个，累计开发面积超过2 000万平方米，为超过20万业主提供了优质居所。同时，作为率先赴美上市、进军海外的中国房地产企业，鑫苑集团在美国、英国等多个国家打造了一系列精品项目。目前，鑫苑集团业务领域涵盖地产开发、融资代建、产城运营、智慧科技、商业管理、物业管理等板块，形成了完整的科技地产生态系统。在“新平台、新生态、新赋能”的战略框架下，鑫苑集团将主业做强、辅业做大，正逐步成为国际化科技地产生态的引领者。

序/ I

章品•源

节创业往事/ 003

1.首个项目就被市场热捧，鑫苑凭什么/ 004

2.郑州的这个楼盘，为何会引来领导人频频造访/
007

3.盒尺不离身、爬楼量台阶，这个地产老板不一样/
011

第二节品质为先/ 017

1.心中装着业主，就能以不变应万变/ 017

2.房企上市非A股即港股，鑫苑为何独选美国纽交所/ 020

第三节鑫苑基因/ 023

1.鑫苑品质观远不只是盖好房子/ 024

2.品质的力量之源是鑫苑文化/ 026

3.坚守品质已成鑫苑基因/ 030

第二章品•筑

节打造品质地产，规划设计先行/ 037

1.依托区位优势构建项目价值/ 038

2.把房子当成精神产品去规划/ 050

3.“以设计为主导”把控建筑品质/ 058

第二节好房子的N条建造标准/ 068

1.鑫苑人口袋里有一本“品质圣经”/ 068

2.工人看得懂、用得上的标准才是有效的标准/
072

第三节成为鑫苑合作伙伴要过三道关/ 076

1.能不能“在一起”，先看三观合不合/ 077

2.合作伙伴眼中的鑫苑是什么样的/ 079

第四节好房子是这样建成的/ 085

1.以全周期打造鑫苑品质管理闭环/ 086

2.以新技术提升鑫苑品质标准/ 088

3.以技术管理输出打造鑫苑新业态/ 091

4.火眼金睛的质检官是怎样练成的/ 095

5.每栋楼、每套房都经过层层把关/ 098

6.磨细节是鑫苑人的拿手好戏/ 101

第五节鑫苑的品质大考有多严/ 107

1.堪比“高考”的第三方实测实量/ 107

2.以重奖重罚维护品质标准权威性/ 110

第六节鑫苑工地上的“黑科技”/ 113

1.绿色施工让工地干净得不像工地/ 114

2.新建材让盖房子好比搭积木/ 117

3.新装备助鑫苑品质迈上新台阶/ 120

4.无人机、机器人……建筑工人也有科技范儿/
124

第三章品•技

节用科技创新建设品质之家/ 131

1.你听说过房子能“生长”吗/ 132

2.鑫苑“雅智系”到底有什么不一样/ 139

3.机器人慷宝走进寻常百姓家/ 145

第二节做“国际化科技地产生态引领者”/ 151

1.智慧社区——鑫苑用科技成就城市新地标/
152

2.科技小镇——鑫苑特色小镇的独到之处/
156

3.智慧商业——鑫苑商业地产的创新之道/
157

4.赋能地产——用科技推动行业升级重构/
163

第四章品•格

节销售服务——让业主买得放心/ 169

1.距鑫苑楼盘1 000米，有一条“销售红线”/
169

2.什么样的售楼处，让人来了就不想走/ 173

3.办工地开放日，可不是为了多卖几套房/
179

第二节交付服务——让业主收得安心/ 184

1.“移动验房”把所有细节放大给你看/ 184

2.交付不是结束，而是陪伴、服务的开始/
188

第三节物业服务——让业主住得舒心/ 192

1.用物业服务打造企业软实力/ 193

2.“六心”标准让物业服务更温情/ 198

3.服务理念向海底捞看齐/ 201

4.什么是鑫苑物业“XIN服务3.0”/ 205

第五章品•味

节宜居鑫苑/ 213

1.以完备的配套设施打造便利生活/ 214

2.以名校消除家长的后顾之忧/ 219

第二节健康鑫苑/ 223

1.把健康体检中心建在家门口/ 224

2.将关爱辐射到更广泛的人群/ 227

3.高标准净化系统让业主告别亚健康/ 229

第三节人文鑫苑/ 231

1.“三个回归”总结出社区真谛/ 231

2.是什么吸引了地产同行安家鑫苑/ 235

3.“智慧党建”进社区，让社区充满正能量/
237

第四节景观鑫苑/ 240

1.让景观符合潮流，赏心悦目/ 240

2.让景观承载生活，引领品质/ 244

第六章品•智

1.下一个20年，建筑应具备什么样的品质/
257

2.智慧家庭将让科幻场景变成居家日常/ 261

3.智慧社区将解锁幸福家园的密码/ 266

4.智慧城市将构建人们心中的“理想城”/
269

后记/ 275

伴随着中国经济的转型升级、房地产行业调控的深入和消费升级时代的到来，房地产行业的发展进入了比拼内功的“品质时代”。本书以中国房地产百强企业鑫苑集团的实践为样本，从建筑品质、科技品质、服务品质、生活品质等维度，全面介绍鑫苑集团的“品质地产”发展理念、思路方法和管理经验，探究房地产行业在“品质时代”的生存发展路径，为行业发展提供借鉴。

由董事长张勇先生于1997年在河南郑州创办的鑫苑集团，自成立以来始终秉承“品质地产”和“科技地产”的开发建设理念，连续14年（2005—2018）跻身中国房地产百强企业。截至目前，鑫苑集团在国内累计开发建设项目超过60个，累计开发面积超过2 000万平方米，为超过20万业主提供了优质居所。同时，作为率先赴美上市、进军海外的中国房地产企业，鑫苑集团在美国、英国等多个国家打造了一系列精品项目。目前，鑫苑集团业务领域涵盖地产开发、融资代建、产城运营、智慧科技、商业管理、物业管理等板块，形成了完整的科技地产生态系统。在“新平台、新生态、新赋能”的战略框架下，鑫苑集团将主业做强、辅业做大，正逐步成为国际化科技地产生态的引领者。

节  打造品质地产，规划设计先行

2017年，即鑫苑在美国上市10年后，中国房地产开始进入严厉的调控周期，从银根到销售，再从销售到购买，一些史无前例的政策纷纷现身，一些从未进行过政策调控的城市都出现了严厉的“督导”。

一系列调控措施的出台，让房地产市场的发展趋于理性。但不管外部环境如何变化，对房地产企业来说，品质永远都是企业的核心竞争力。企业只要做好产品品质，就能够从容应对环境变化和市场变化，就能赢得客户、赢得市场、赢得竞争。

何为品质地产？在鑫苑的字典里，品质已经远远超出了质量的范畴。事实上，鑫苑从未把自己定位为楼盘的开发商，而是把自己定位为一个整合了多种资源的综合运营商，以满足城市居民需求为导向，建造智慧、立体的生活空间。因此，鑫苑的品质地产涵盖了建筑品质、科技品质、服务品质和生活品质等几大维度。其中，建筑品质被鑫苑视为一家房地产企业必须固守的责任红线。

1.依托区位优势构建项目价值

要想给业主带来居家生活的满意度和舒适度，以及给物业带来保值增值，项目的精心选址非常重要。鑫苑对于项目的选址向来是近乎执着地优中选优。很多项目在选址时，都会锁定有发展潜力的优质地段。依托区位优势全面构建项目价值，是鑫苑项目选址的重要原则。

以北京为核心的京津冀城市群，是国家区域整体协同发展的引领区。京津冀协同发展这一规划推出以后，京津冀成了吸引投资创业的“磁石”。《北京城市总体规划（2016年—2035年）》提出，到2020年，北京常住人口规模控制在2 300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平。新的北京城市总体规划设定了人口红线与产业发展边界，这必然有利于京津冀周围区域一体化进程的推进。

目前，政府正在深入推进京津冀协同发展，发挥北京的辐射带动作用，打造以首都为核心的城市群，建立便捷、高效的交通网络。《京津冀协同发展规划纲要》提出打造“三轴”，即京津、京保石、京唐秦三个产业发展带和城镇聚集轴。随着“三轴”不断完善，到2020年，将基本实现京津石中心城区与周边城镇0.5~1小时通勤圈和京津保0.5~1小时交通圈。早在多年前，鑫苑就看到了京津冀的发展潜力，提前布局，目前的业务覆盖北京和天津两座城市。图2—1（见正文）是鑫苑在北京开发的鑫苑•鑫都汇项目。

以鑫苑在天津推出的汤泉世家项目（见图2—2，见正文）为例，通州、武清、廊坊占据京津冀发展的重要位置，被称为通武廊“金三角”，而汤泉世家正处在武清的核心区域，所处区域未来发展的主要功能就是分流北京板块功能的外迁与人口外溢。汤泉世家距北五环约 50 公里（在京津高速泗村店东出口下高速即到）。汤泉世家周边拥有京津、京津塘、京沪三条高速以及京津城际高铁，人们的出行非常便捷。不仅如此，政府斥资1亿元打造的高王快速路已全线通车，直接连起武清和通州。汤泉世家周边有佛罗伦萨小镇、达伦多、威尼都、凯旋王国、创意米兰等商业中心，人们驱车可轻松抵达；汤泉世家周边还有天津市武清区人民医院、天津中医药大学武清中医院等完善的医疗配套体系。

汤泉世家的选址还充分考虑到老人休闲与孩子教育的需求。汤泉世家所处的位置被大黄堡湿地自然保护区、南湖绿博园、京滨玫瑰庄园、北运河郊野公园等包围，其附近拥有龙凤小学、杨村一中、英华国际学校等优质教育资源。

鑫苑的精准卡位，将让汤泉世家的业主享受到京津冀一体化这一的利好。“十三五”期间，京津冀将协同发展教育、医疗卫生、养老等社会事业，进一步缩小基本公共服务差距，提升区域基本公共服务均等化水平，促进京津冀一体化发展。相信在未来的几年里，汤泉世家的业主会更加庆幸自己当初做出了正确的选择。

在鑫苑的大本营郑州，鑫苑项目在选址上一直致力于解码郑州的土地价值基因。图2—3（见正文）是郑州鑫苑鑫城，图2—4（见正文）是郑州鑫苑二七鑫中心。

2017年，国务院印发的《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》明确提出要将郑州建设成为国际性的综合交通枢纽，横穿东西、纵贯南北、内畅外通的“十纵十横”综合运输大通道将全部“取道”郑州。

郑州不但现在是中国地理版图上至关重要的枢纽城市，在历史上也是如此。这座城市地处中华腹地，北临黄河，西依嵩山，不仅是华夏文明的重要发祥地之一，也是中华人文始祖轩辕黄帝的故里，还是中国八大古都之一。古时，郑州所在的嵩山地区位于中国东西、南北两条古交通和古文化要道的十字交会处。郑州在水路运输方面具有先天优势，隋唐大运河的通济渠就是在郑州段运河“鸿沟”的基础上进行开凿的。

从1904年火车次驶入郑州起，郑州就与铁路结下了深厚的渊源，铁路成了郑州的根。京广、陇海等交通干线通过郑州，形成三纵三横干线框架。郑州一跃成为我国铁路大枢纽，被誉为“火车拉来的城市”。经过近一个世纪的发展，郑州已成为中国集铁路港、公路港、航空港、信息港为一体的综合性交通通信枢纽，在中国经济发展格局中具有承东启西、连南贯北的重要作用。

如今，随着国家中心城市的建设，郑州正在成为中国普通铁路和高速铁路网中的“双十字”中心。伴随着全国高速铁路网的建设，以郑州为中心的中原城市群“半小时经济圈”、中原经济区“1小时经济圈”和全国“3小时经济圈”正在形成。从郑州一环到郑州五环的交通非常方便，这得益于郑州交通的全线高速构架。郑州南部新城区的发展尤其令人瞩目，郑州“大三环”圈已全线闭合，南三环高架主线全线贯通。郑州南站的建立，打通了河南省内南部城市的旅客运输。郑州城市半径和交通半径逐渐契合，城市配套设施得以迅速完善。鑫苑开发的大盘——郑州鑫苑国际新城项目（见图2—5，见正文）就选址于这个黄金地段。该项目居于城市中轴，郑州地铁2号线在此贯穿而过，京广快速路、南三环高架、多个城市主干道在此交会。

鑫苑还敏锐地注意到，随着郑州人口的增多，郑州城市版图不断扩张，郑州二七新区成为政府重点打造的高端宜居生态文化新城。郑州二七新区连接老城区，南临龙湖镇、航空港，是郑州南进的咽喉地带，交通发达，拥有三纵三横立体交通网络。鑫苑判断，5年之内，郑州二七新区必从新区变成主市区。因此，鑫苑快速出手，在郑州二七新区嵩山南路与南三环交叉口布下鑫苑名城，郑州地铁7号线（规划建设中）和地铁9号线（规划建设中）均在此经过。郑州鑫苑名城距离嵩山路地铁口仅1公里，而三纵三横的交通立体网纵贯全城，让鑫苑名城的住户出行更加便捷。

在国家政策红利的加持下，郑州在建设国际大都市的道路上快速奔跑，东移北扩、西进南拓，城市格局不断扩大，主城土地稀缺性日益凸显。金水区CBD（中央商务区）作为郑州的经济发展中枢，瞬间成为郑州优越的精华区域，鑫苑当然不会错过这一区域。在这一区域，鑫苑投资开发了郑州鑫苑•金水观城，如图2—6所示（见正文）。郑州鑫苑•金水观城紧邻郑州地铁1号线、地铁5号线（规划建设中）和地铁6号线（规划建设中），周边有中州大道、未来路、金水路等主干道，交通便利，紧邻金水区CBD，人们可便捷通达郑州东站、郑州站以及郑州新郑国际机场。

郑州这座有着百年历史的枢纽之城，正在实现华丽转身，而国际化综合交通大枢纽正是郑州发展的引擎。鑫苑正紧扣郑州国家中心城市的发展脉搏，在中国的“铁路心脏”上再造新的城市中心。

再把目光转向我国的西部重镇西安。在“一带一路”倡议的映衬下，依托新亚欧大陆桥经济带“心脏”地位，西安未来将被建设成亚欧合作交流的国际化大都市。鑫苑在市场调研后发现政策利好、规划手笔、经济潜力以及人口规模等因素，让开发商在西安的布局拥有很大的想象空间和广阔的舞台。

西安是中华文明和中华民族的