房地产案件办案策略与技巧
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北京朝阳
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作者周海燕
出版社中国法制出版社
ISBN9787509373149
出版时间2016-10
装帧精装
开本16开
定价65元
货号1145292448437223444
上书时间2024-11-13
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前言
序一
孟子云：“民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。”房产、地产乃是当代中国人最大、最贵之恒产。恒产从何而来?合法之手段皆通过合同购买、亲属继承等方式取得。然大千社会，无奇不有。一些人通过正常、合法之手段买得、取得房产地产，亦未必能真正得到或守住。何也?盖因吾辈之社会，不诚信之人物、不诚信之行为颇多。当然，由于政策性、不可抗力等方面之因素而产生之房地产合同纠纷亦不少。
君不见，一房两卖者有之，一房两租者有之;卖房后反悔者有之，契约签订后拒不交付房屋者有之……甚至，有些地方政府和市场中之偌大公司也存在不诚信之行为：信口承诺者有之，低价卖地高价卖出者有之，后官不理前官签字者有之……如此等等，不一而足，以致白纸黑字尚在，违约毁约之行横行，严重损害诚信守法者合法权益，严重损害社会诚信及经济之秩序。
那么，面对社会诸多不诚信行为对房地产侵占、侵害、侵扰之现象，深受不诚信之苦者该如何通过合法方式来维护自身合法权益?吾以为，通过专业书籍之学习、了解、借鉴或通过专业人士之咨询解答，了解相关事件之前因后果、法律性质与法律责任，经过沟通等合法程序还是无果后，应勇敢地拿起法律武器来捍卫自身合法权益。
而本书，正是法律界专业人士为读者诸君全方位深入了解房地产案件办案知识、策略与技巧之书。
在客观理性之文字中，我们可以看到，作者将房地产案件之相关法律依据，法院裁判情况和律师办案策略、技巧与具体案件相结合，有层次、有系统地总结与提炼了房地产案件办案实务要点，做到了理论性与实践性之融合，专业性与通俗性之融合，法律规则与具体个案之融合，办案策略与办案技巧之融合……上述诸多特点，无一不表现了编著者深厚之法学功底与丰富之办案经验。
此外，本书另一显著特点为简洁明了，谈法律依据言简意赅，写具体个案要言不繁，谈办案策略云淡风清。
希望此书能给读者诸君带来非同寻常之感觉，非同寻常之期待。
吾本人微言轻，似不宜承担作序之重任。然值此书出版之际，应出版社及主编周海燕女士之恳切邀请，故写下此等粗疏简略文字，以表达本人对出版社及周海燕女士之敬意。本人认为，作为法律职业共同体，无论是法官、检察官、律师，还是刊发、出版相关立法、司法、执法、守法理论与实践的媒体及媒体工作者，只要是从宪法法律之要求出发，从案件之事实出发，客观真实地传播法律知识、办案历程、守法经历，皆对传播法治精神、强化法治意识、解决社会问题具有重要作用，皆应获得我们法律人和法治社会受益者之肯定与尊敬。
是为序。
何南歌(笔名，民商法学博士，现为最高人民法院高级法官)
序二
房地产方面的法律是我国涉及面最广、最多的法律之一，随着《物权法》的颁布、实施，房地产市场迅速发展，房地产法律关系日益复杂，市场对房地产法律服务的需求也日渐多样化、复杂化，因此对从事房地产法律服务的律师，对从事房地产审判的法官要求越来越高。
诉讼及仲裁业务是律师的传统业务，是其他律师业务的基础，对于律师行业的新人及企业法务，由于参与诉讼及仲裁的实践机会不多，办案经验缺乏，需要学习借鉴其他律师办案的经验、技巧来提高自己，但目前的法律图书市场有关房地产实务的书籍较少，从律师角度分析办案策略及技巧的图书更是稀缺，《房地产案件办案策略与技巧》一书，正好填补了这一空缺。
《房地产案件办案策略与技巧》一书由全国优秀律师周海燕主编，她所带领的山东琴岛律师事务所房地产团队，有着20多年成熟的房地产服务历史，从事的业务遍及全国，并取得了骄人的业绩，其代理的不少案件所涉及的裁判规则已成为部分法院在日后处理类似案件的参考判例和以案释法的依据。本书是该团队成员根据其办理的经典案例进行系统的梳理，科学分类，将案情事实、依据的法律与法院的判旨以及律师对案件评析融合一体，从中总结出办案策略及技巧，将律师业务实操过程中的干货毫无保留地和盘托出，是一本指导律师办理房地产业务的工具书。
在本书即将付梓之际，受周海燕律师邀请，我为本书作序。相信通过阅读本书能帮助广大律师同仁及企业法务掌握房地产案件的办案要领，提高自己掌握法律、政策的水平和运用法律知识技巧解决实际问题的能力。同时也希望周海燕律师及其团队成员能够积极进取，再接再厉，用新的思维来引领中国房地产市场法律服务的新局面，继续为广大读者奉献更多、更好的法律实务书籍。
郭星亚(广东星辰律师事务所首席合伙人)
导语摘要
业务经验是长期办案智慧的积累，策略与技巧是业务经验的凝练与升华。“策略”从宏观的层面为办理案件提供一种整体的思路与框架。“技巧”则从微观的层面为办理案件提供实操性的指引。诉讼策略与技巧的总结，能够为办理类似案件提供借鉴与指引，达到事半功倍的效果，具有重要的参考价值。
由周海燕主编的《房地产案件办案策略与技巧/办案策略与技巧系列》邀请办案经验丰富，同时对房地产案件有专门研究的知名律师，对长期办案经验进行归纳总结，提炼出办理某一类型案件的策略与技巧，并通过典型案例的评析对代理的思路、证据的准备、法律的适用、疑难问题的处理等进行全面的业务指导，使读者可以快速了解和掌握房地产案件办理的思路和方法。
作者简介
周海燕，山东琴岛律师事务所高级合伙人，全国优秀律师，山东省律师协会常务理事、山东省律师协会土地与房产专业委员会主任，西南政法大学客座教授。主要业务领域为房地产、公司、外商投资、项目投资、收购、融资、商业诉讼等法律服务。曾为青岛东部开发、2008年奥帆赛场馆建设运营，2014年世界园艺博览会建设运营，机场、海湾大桥、董家口港建设运营及万科、万达、保利等国内众多一线房地产商投资项目提供全方位法律服务。业务范围涉及土地一级开发、基础设施建设、城市综合体、旅游、文化、工业、养老地产、房地产并购、房地产境外投资、房地产金融及房地产争议解决等多个领域。
目录
第一篇 房地产项目用地纠纷
第一章 土地使用权出让纠纷 /
第一节 理论概述与实务指引 /
一、土地使用权合同签订应注意的问题 /
二、土地使用权出让的方式 /
第二节 办案思路与实战技巧 /
第三节 典型案例精析 /
案例：恒基公司诉某市土地收购储备中心、某市国土资源局建设用地使用权转让合同纠纷 /
第二章 土地使用权转让纠纷 /
第一节 土地使用权直接转让纠纷 /
一、理论概述与实务指引 /
二、办案思路与实战技巧 /
三、典型案例精析 /
案例：大养化纤有限公司与康大外贸集团有限公司建设用地使用权转让合同纠纷案 /
第二节 土地使用权间接转让纠纷 /
一、理论概述与实务指引 /
二、办案思路与实战技巧 /
三、典型案例精析 /
案例：青岛三日公司与被告董某、纪某、青岛水天公司股权转让纠纷案 /
第三章 合作开发纠纷 /
第一节 委托代建纠纷 /
一、理论概述与实务指引 /
二、办案思路与实战技巧 /
三、典型案例精析 /
案例：任某与A社区居民委员会、B公司、C公司、宋某生命权健康权身体权纠纷案 /
案例：A公司与B社区、C公司建设工程监理合同纠纷案 /
第二节 合资、合作开发房地产纠纷 /
一、理论概述与实务指引 /
二、律师办案思路与实战技巧 /
三、典型案例精析 /
案例：深圳富山宝实业有限公司诉深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷 /
第二篇 房地产项目建设纠纷
第一章 建设工程勘察、设计合同纠纷 /
第一节 理论概述与实务指引 /
第二节 办案思路与实战技巧 /
一、勘察设计合同的效力 /
二、勘察设计合同的履行 /
第三节 典型案例精析 /
案例：某设计事务所和某设计院下设的某分院诉某公司勘察设计合同纠纷案 /
案例：某房地产开发公司诉某区建设行政主管部门勘察设计合同纠纷案 /
案例：某有限公司诉某勘察设计公司勘察设计合同纠纷案 /
第二章 建设工程施工合同纠纷 /
第一节 合同效力纠纷 /
一、理论概述与实务指引 /
二、办案思路与实战技巧 /
三、典型案例精析 /
案例：莫志华、深圳市东深工程有限公司与东莞市长富广场房地产开发有限公司建设工程合同纠纷案 /
第二节 工程价款结算纠纷 /
一、理论概述与实务指引 /
二、办案思路与实战技巧 /
三、典型案例精析 /
案例：齐河环盾钢结构有限公司诉济南永君物资有限责任公司建设工程施工合同纠纷案 /
案例：重庆建工集团股份有限公司与中铁十九局集团有限公司建设工程合同纠纷案 /
第三节 工期纠纷 /
一、理论概述与实务指引 /
二、办案思路与实战技巧 /
三、典型案例精析 /
案例：河南省偃师市鑫龙建安工程有限公司与洛阳理工学院、河南省第六建筑工程公司索赔及工程欠款纠纷再审案。 /
第四节 签证纠纷 /
一、签证与索赔的定义 /
二、签证的法律效力 /
第五节 工程质量纠纷 /
一、理论概述与实务指引 /
二、律师办案思路与实战技巧 /
三、典型案例精析 /
案例：江苏南通二建集团有限公司与吴江恒森房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案 /
第六节 合同解除纠纷 /
一、理论概述与实务指引 /
二、办案思路与实战技巧 /
三、典型案例精析 /
案例：陕西西岳山庄有限公司与中建三局建发工程有限公司、中建三局第三建设工程有限责任公司建设工程施工合同纠纷案 /
第三章 建设工程价款优先受偿权纠纷 /
第一节 理论概述与实务指引 /
一、工程价款优先受偿权的法律依据 /
二、工程价款优先受偿权的优先顺位 /
三、工程价款优先受偿权的行使期限和方式 /
第二节 办案思路与实战技巧 /
一、合同无效时不影响优先受偿权的行使 /
二、合同解除时不影响优先受偿权的行使 /
三、工程价款优先受偿权相关裁判规则 /
第三节 典型案例精析 /
案例：浙江东阳建筑实业工程有限公司与西安市康福房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案 /
第四章 建设工程分包合同纠纷 /
第一节 理论概述与实务指引 /
一、专业分包与劳务分包 /
二、合法分包的规则 /
第二节 办案思路与实战技巧 /
一、没有劳务作业资质的施工单位签订的劳务分包合同无效 /
二、劳务分包与专业分包的区分 /
三、劳务分包与转包或违法分包的区分 /
四、分包合同价款的结算 /
五、分包合同虽无效，但工程竣工后双方自行达成的结算协议有效 /
六、内部承包产生的纠纷是否属于人民法院受案范围 /
第三节 典型案例精析 /
案例：黄某、林某与江西通威公路建设集团有限公司、泉州泉三高速公路有限责任公司建设工程分包合同纠纷案 /
第五章 建设工程监理合同纠纷 /
第一节 理论概述与实务指引 /
一、工程建设监理的范围 /
二、监理合同的签订与监理工作内容 /
三、监理单位的违约责任 /
第二节 办案思路与实战技巧 /
一、建设单位和监理方均有权随时解除监理合同，但是合同另有特别约定的除外 /
二、监理期延长时监理费用的计算 /
三、监理工作完成后，建设单位认为监理工作不符合合同约定的，应承担举证责任 /
第三节 典型案例精析 /
案例：上海海达工程建设咨询有限公司诉上海紫竹数字创意港有限公司建设工程监理合同纠纷案 /
第三篇 房地产项目销售纠纷
第一章 营销宣传纠纷 /
第一节 不实宣传纠纷 /
一、理论概述与实务指引 /
二、办案思路与实战技巧 /
三、典型案例精析 /
案例：徐某诉某投资公司商品房预售合同纠纷案 /
第二节 项目不利因素披露纠纷 /
一、理论概述与实务指引 /
二、办案思路与实战技巧 /
三、典型案例精析 /
案例：刘某诉某广场置业公司商品房预售合同纠纷案 /
第二章 商品房买卖合同纠纷 /
第一节 商品房预约合同纠纷 /
一、理论概述与实务指引 /
二、办案思路与实战技巧 /
三、典型案例精析 /
案例：购房人A诉B房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷案 /
第二节 商品房预售、销售合同纠纷 /
一、理论概述与实务指引 /
二、办案思路与实战技巧 /
三、典型案例精析 /
案例：购房人A诉B房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案 /
案例：购房人A诉B房产发展有限公司商品房预售合同纠纷案 /
第三节 商品房委托代理销售合同纠纷 /
一、理论概述与实务指引 /
二、办案思路与实战技巧 /
三、典型案例精析 /
案例：无锡新地标房产营销策划有限公司与江阴市苏南置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案 /
第三章 商品房按揭纠纷 /
第一节 理论概述与实务指引 /
一、因购房人原因导致的纠纷 /
二、因房地产开发企业过错导致的纠纷 /
三、因贷款政策调整导致的纠纷 /
四、因贷款人逾期还款导致房地产开发企业承担连带保证责任引起的纠纷 /
第二节 办案思路与实战技巧 /
一、房地产开发企业需就因购房人违约导致无法办理贷款承担相应的举证责任 /
二、在认定贷款新政对购房合同履行的影响时，需结合购房人的签约及履约情况来综合判断 /
三、购房人因贷款新政导致无法履行付款义务而请求解除购房合同时，其对房地产开发企业的损失赔偿责任并非完全免除 /
四、房地产开发企业因购房人未按期偿还贷款而需向贷款机构承担保证责任时的救济途径 /
第三节 典型案例精析 /
案例：某置业公司诉杨某商品房预售合同纠纷案 /
案例：某置业公司诉张某商品房预售合同纠纷案 /
第四章 商品房交付纠纷 /
第一节 交付条件纠纷 /
一、理论概述与实务指引 /
二、办案思路与实战技巧 /
三、典型案例精析 /
案例：胡某诉青岛中南世纪城房地产业投资有限公司商品房预售合同纠纷案 /
第二节 交付房屋质量纠纷 /
一、理论概述与实务指引 /
二、办案思路与实战技巧 /
三、典型案例精析 /
案例：崔某诉武汉东湖恒大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案 /
案例：王某诉上海三象房产发展有限公司、华某房屋买卖合同纠纷案 /
第三节 逾期交付纠纷 /
一、理论概述与实务指引 /
二、办案思路与实战技巧 /
三、典型案例精析 /
案例：林某诉福州永晟房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案 /
第五章 商品房权属登记纠纷 /
第一节 理论概述与实务指引 /
一、商品房权属登记责任承担的法律依据及合同依据 /
第二节 办案思路与实战技巧 /
一、责任主体的认定 /
二、免责事由的确认 /
三、对诉讼时效制度的运用 /
第三节 典型案例精析 /
案例：李某诉广成公司商品房预售合同纠纷案 /
第四篇 房地产项目物业使用纠纷
第一章 物业服务合同纠纷 /
第一节 理论概述与实务指引 /
一、物业服务费纠纷 /
二、物业服务安保纠纷 /
三、新形势下的物业增值服务纠纷 /
第二节 办案思路与实战技巧 /
一、物业服务费纠纷 /
二、物业服务安保纠纷 /
三、新形势下的物业增值服务纠纷 /
第三节 典型案例精析 /
案例：华菲物业公司诉王先生物业服务合同纠纷案 /
案例：赵某诉北京嘉晟物业管理有限公司物业服务纠纷案 /
第二章 损害赔偿纠纷 /
第一节 理论概述与实务指引 /
一、物业服务企业违约损害赔偿的构成要件 /
二、相关法律法规的规定 /
第二节 办案思路与实战技巧 /
一、安全保障义务 /
二、公共设施的日常维护义务 /
三、物业服务企业对业主违约责任与侵权责任的竞合 /
第三节 典型案例精析 /
案例：王女士诉某物业服务企业财产损害赔偿纠纷案 /
案例：李女士诉某物业服务企业违约损害赔偿纠纷案 /
案例：杨某诉某物业服务企业人身损害赔偿纠纷案 /
第三章 车位、车库纠纷 /
第一节 人防工程车库车位纠纷 /
一、理论概述与实务指引 /
二、办案思路与实战技巧 /
三、典型案例精析 /
案例：某A诉B房地产开发有限公司车位纠纷案 /
第二节 规划车位车库纠纷 /
一、理论概述与实务指引 /
二、律师办案思路与实战技巧 /
三、典型案例精析 /
案例：德清县武康镇锦绣豪园小区业主委员会诉德信地产集团有限公司车位纠纷案 /
第四章 相邻关系纠纷 /
第一节 理论概述与实务指引 /
一、相邻关系的相关规定 /
二、学术界对相邻关系的主要观点 /
三、相关法律风险防范 /
第二节 办案思路与实战技巧 /
一、合同约定 /
二、明确纠纷性质 /
第三节 典型案例精析 /
案例：王某诉青岛台东房地产集团公司相邻采光、日照纠纷案 /
案例：时某诉南京运杰房地产开发有限公司相邻关系纠纷案 /
第五章 物业维保纠纷 /
第一节 理论概述与实务指引 /
一、专有部分的界定 /
二、专有部分维保纠纷的主要类型及区别 /
三、专有部分维保纠纷处理的主要方式 /
第二节 办案思路与实战技巧 /
一、责任划分 /
二、证据收集 /
三、诉求分析 /
第三节 典型案例精析 /
案例：张某诉青岛丰裕置业有限公司商品房预售合同纠纷案 /
案例：北京蓝盾创展门业有限公司与鲁商置业青岛有限公司建设工程合同纠纷 /
第五篇 房地产项目金融纠纷
第一章 房地产信托纠纷 /
第一节 理论概述与实务指引 /
一、房地产信托法律关系的基本要素 /
二、房地产信托的设立、变更与终止 /
第二节 办案思路与实战技巧 /
一、关于对信托关系是否成立的审核问题 /
二、关于对受托人是否全面履行受托义务的审核 /
第三节 典型案例精析 /
案例：AX信托投资股份有限公司与昆山CG投资开发有限公司、戴某峰、戴某平、嘉兴CG投资开发有限公司营业信托纠纷案 /
第二章 私募股权投资纠纷 /
第一节 理论概述与实务指引 /
一、交易结构及交易文本存在严重缺失 /
二、交易设计及操作违反相关法规政策 /
三、融资方失去对于公司及项目的有效控制 /
第二节 办案思路与实战技巧 /
一、对赌协议普遍应用的现实背景 /
二、对赌协议的性质与效力的判断标准 /
第三节 典型案例精析 /
案例：苏州工业园区HF投资有限公司诉甘肃SH资源再利用有限公司、香港DY有限公司、陆某增资纠纷案 /
内容摘要
本书邀请办案经验丰富，同时对房地产案件有专门研究的知名律师，归纳总结长期办案经验进行，提炼出办理房地产案件的策略与技巧，透彻分析典型案例，对办案的思路、证据的准备、法律的适用、疑难问题的处理等进行全面的业务指导，为读者了解和掌握房地产案件办理的思路和方法提供实操性的指导。
主编推荐
业务经验是长期办案智慧的积累，策略与技巧是业务经验的凝练与升华。“策略”从宏观的层面为办理案件提供一种整体的思路与框架。“技巧”则从微观的层面为办理案件提供实操性的指引。办案策略与技巧的总结，能够为办理类似案件提供借鉴与指引，达到事半功倍的效果，具有重要的参考价值。
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