我国经济适用住房政策的效果评估与发展前景研究

图书标准信息

• 作者 佘宇 著
• 出版社 中国发展出版社
• 出版时间 2012-11
• 版次 1
• ISBN 9787802348653
• 定价 30.00元
• 装帧 平装
• 开本 16开
• 纸张 胶版纸
• 页数 150页
• 字数 140千字
• 正文语种 简体中文
• 丛书 国务院发展研究中心中青年学者文库

【内容简介】

　　中低收入家庭的住房问题是各国政府关心的重要民生问题，关系到国家稳定。在我国改革开放的进程之中，住房福利化也开始向住房市场化、商品化转变。在住房商品化改革的过程中，我国于1998年正式确立了经济适用住房政策。
　　作为住房保障政策体系的重要组成部分，经济适用住房政策经历了一个不断发展、完善与变化的过程，大体可分为酝酿及初步形成、快速发展、反思与调整三个阶段。经济适用住房政策的变迁有其内在原因，其发展主要涉及中央政府、地方政府、开发企业和部分民众四个方面、三组关系的博弈，具体如下：第一组博弈关系是中央政府的意愿供给与地方政府的实际供给。经济适用住房政策的最终执行者是地方政府。但是，地方政府具有双重属性，既是中央政府政策的执行者，也是管理地方事务的独立主体，其利益诉求与中央政府并不完全一致。这种差别导致地方政府在执行中央政策过程中，会根据自身利益对政策进行调整。这种调整可能是积极的，也可能违背最初的政策意图。
　　第二组博弈关系是地方政府的政策目标与开发企业的利润目标。经济适用住房的开发与建设涉及到地方政府、开发企业双方的利益，政府和开发企业实际上形成了一个委托一代理关系。在该代理关系中，政府的政策目标与开发企业的利润目标存在不一致的地方。地方政府与开发企业之间存在一定程度的利益博弈，削弱了政策的预期效果，导致经济适用住房政策实施的实际效果与初期目标产生较大偏差。
　　第三组博弈关系是地方政府的保障动机与部分民众的投资动机。政府基于保障目标实施经济适用住房政策，但普通民众更关注的是经济适用住房与商品房之间的差价，会展开对这一稀缺资源的争夺，往往是掌握较多资源、而不是最需要的人群取得了经济适用住房，存在骗购、超标购买和投机等有损经济适用住房政策公正性的行为，从而导致政府的保障目标与社会公平性缺失的矛盾。为此，政府势必采取相应措施保障政策目标的实现。
　　中央政府、地方政府、开发企业和部分民众之间的矛盾关系共同影响了经济适用住房政策的发展与演进，也解释了这一政策在贯彻执行过程中出现的许多问题。政府的本意是希望通过经济适用住房政策克服市场失灵，但却未能有效克服政府失灵，使这一政策备受争议。
　　《我国经济适用住房政策的效果评估与发展前景研究》将基于以上分析，尝试着对我国经济适用住房政策的发展前景进行探讨，并对其发展过程中的经验教训进行总结，从而为我国住房保障政策的制定和完善提供参考依据。

【目录】

第一章我国经济适用住房政策的外部环境与演进历程
一、酝酿及初步形成阶段（1991～1997年）
二、快速发展阶段（1998～2002年）
三、反思与调整阶段（2003年至今）
四、经济适用住房在我国住房保障体系中地位的变化

第二章中央政府的意愿供给与地方政府的实际供给
一、地方政府缺乏建设的积极性
1.土地收益的重要性日益凸显
2.经济适用住房的建设加重地方财政负担
二、地方政府对中央政策的调整
1.供应对象的调整：不断缩小、定向供应
2.供给方式的调整：租售并举
3.退出管理的调整：内循环模式
4.探索新的供给制度：限价房和公租房

第三章地方政府的政策目标与开发企业的利润目标
一、地方政府的政策目标
二、开发企业的利润目标
1.提高销售价格
2.扩大建设面积
三、地方政府的监管问题
1.政府的监管程序
2.监管存在的问题
四、建设环节的政策演进
1.准入资格的规范
2.面积、价格、质量标准的规范

第四章地方政府的保障动机与部分民众的投资动机
一、部分民众的投资与投机心理
1.政府一次性补贴的缺陷
2.购买中的超标、骗购与投资（投机）行为
二、地方政府的审批及问题
1.政府的审批程序
2.审批存在的问题
三、分配环节的政策演进
1.审批程序的调整
2.购买面积的控制
3.上市交易的调整

第五章我国经济适用住房政策的内在矛盾及未来走向
一、经济适用住房政策的内在矛盾
1.经济适用住房政策的设计缺陷
2.经济适用住房政策的执行问题
二、经济适用住房政策的未来走向
1.经济适用住房政策的新发展
2.经济适用住房的走向分析
3.小结

第六章进一步完善我国经济适用住房政策的若干建议
一、基于三组关系的思路框架
二、近期完善我国经济适用住房政策的若干建议
1.明确政策目标，限定保障对象
2.调整用地制度，扩大房源供给
3.建立信用体系，遏制违规行为
4.调整供应模式，试点补贴办法
5.完善政府监管，探索退出机制

附件一开征房地产税的框架、难点及影响
一、房地产税的框架
二、房地产税的难点
三、房地产税的影响

附件二新加坡的住房保障政策及其启示
一、新加坡住房保障制度的发展历程
1.陋屋区时代（20世纪60年代以前）
2.居者有其屋计划：大规模发展低成本住房（1960～1970年）
3.建设新市镇，大量增加住房供应，提供全面居住环境（1971～1980年代中期）
4.放宽组屋购买限制，提升组屋的质量与服务（1980年代中期以后）
二、新加坡公共住房的类型与分布
三、新加坡发展公共住房的政策经验
1.公共住房的规划与建设
2.公共住房的分配：以家庭收入水平为依据
3.组屋的流转
4.公共住房融资机制：中央公积金制度
四、新加坡公共住房政策对我国的启示
1.住房保障是社会安定的基石
2.公共住房要科学规划、综合配套
3.优先保障居住需求，严禁空置投机
4.建立完善的住房公积金制度

附件三“共有产权”的淮安模式评述
一、“共有产权”的政策背景：要同应什么问题
1.目标群体问题
2.公平问题
3.监管成本高昂
二、“共有产权”的政策内容
1.土地供应
2.价格与产权
3.供应对象
4.交易和退出
5.申购程序
三、“共有产权”的政策创新
1.产权明晰灵活
2.从“双轨制”变为“单轨制”
3.从“补供方”变为“补需方”
4.从行政监管变为市场调节
四、“共有产权”的政策评价
1.与民争利
2.产权问题

附件四北京市经济适用住房政策演进历程
一、酝酿阶段（1992～1997年）
二、确立阶段（1998年）
三、繁荣阶段（1999～2004年）
1.投资和建设规模不断扩大
2.法律法规进一步完善
四、反思阶段（2004～2006年）
1.建设速度放缓
2.问题日益暴露
五、调整阶段（2007年至今）

附件五杭州市经济适用住房政策变迁分析
一、经济适用住房的性质分析
二、从供应对象分析
三、从建筑面积标准来看
四、关于上市交易

附件六成都市经济适用住房政策概述
一、主要发展历程
1.试点阶段（1999～2003年）
2.发展阶段（2004～2006年）
3.完善阶段（2006年至今）
二、在保障性住房中的比重及有关优惠政策
1.经济适用住房的占比
2.有关优惠政策
三、申购条件、程序及需求量
1.申购条件
2.申请程序
3.需求量
四、政府与开发企业的责任
1.开发企业的选择标准及管理措施
2.经济适用住房建设中的各方责任
参考文献